QH : ประเด็นสำคัญจากการประชุมนักวิเคราะห์

คงคำแนะนำ “ถือ” เนื่องจากมีปัจจัยหนุนราคาหุ้นจำกัด และมีความเสี่ยงที่ผลประกอบการจะต่ำกว่าเป้าหมาย
เราคงคำแนะนำ “ถือ” สำหรับ QH เนื่องจากยังไม่เห็นปัจจัยหนุนใหม่ที่มีนัยสำคัญต่อการเติบโต ขณะที่ยอดจองยังคงอ่อนตัว แม้ว่าระดับหนี้สินจะปรับลดลงก็ตาม กำไรสุทธิ 3Q26 อยู่ที่ 332 ล้านบาท ลดลง 31% YoY และ 28% QoQ เป็นไปตามประมาณการของเรา แต่ต่ำกว่าประมาณการของตลาด (Consensus) 13% จากภาระภาษีที่สูงขึ้นและอัตรากำไรที่ลดลง ผู้บริหารตั้งเป้ายอดจองใน 4Q26 ที่ประมาณ 1.1-1.2 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 921 ล้านบาทใน 3Q26 ขณะที่ยอดโอนคาดว่าจะใกล้เคียงกับระดับ 1.09 พันล้านบาทใน 3Q26 เนื่องจากมียอดขายรอโอน (AR) อยู่ประมาณ 700 ล้านบาท บริษัทไม่ได้ปรับเป้าหมายปี FY26 ซึ่งกำหนดยอดจองไว้ที่ 7.2 พันล้านบาท และยอดโอนไว้ที่ 7.0 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม เป้าหมายที่ผู้บริหารให้ไว้สำหรับ 4Q26 บ่งชี้ว่าทั้งสองเป้าหมายมีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถบรรลุได้ตามแผน

ยอดจองถูกกดดันจากการปิดการขายที่ล่าช้า ขณะที่เดือนตุลาคมเริ่มฟื้นตัว
ภาวะอุปสงค์ที่อ่อนแอสะท้อนจากการที่ผู้ซื้อยังไม่ตัดสินใจปิดการขาย มากกว่าการมีจำนวนผู้เข้าชมโครงการที่ลดลง ยอดจองใน 3Q26 ลดลง 58% YoY และ 37% QoQ โดยโครงการ Q Sukhumvit และ Prukpirom สามารถขายได้เพียงโครงการละ 1 ยูนิตในช่วงไตรมาส ส่งผลให้ยอดขายในกลุ่มที่มีราคามากกว่า 20 ล้านบาทชะลอตัวลง ขณะที่โครงการ Laddarom ยังคงรักษาระดับยอดขายได้ ยอดจองรายเดือนเพิ่มขึ้นจากราว 200 ล้านบาทในเดือนกันยายน เป็นมากกว่า 300 ล้านบาทในเดือนตุลาคม ผู้บริหารมองว่าแนวโน้มดีขึ้น แต่ยังไม่อยู่ในระดับที่น่าพอใจนัก ทั้งนี้ มีการปิดการขายยูนิตของโครงการ Q Sukhumvit มูลค่า 31 ล้านบาทในเดือนพฤศจิกายน

คาดอัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว
ผู้บริหารมองว่าอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 3Q26 ที่ 19.9% เป็นระดับต่ำสุดแล้ว การชะลอตัวของยอดขายโครงการ Laddarom ซึ่งมีอัตรากำไรสูง ส่งผลให้สัดส่วนยอดขายของทาวน์เฮาส์และโครงการ Vararom เพิ่มขึ้นในโครงสร้างรายได้ โดยโครงการระดับบนมีอัตรากำไรประมาณ 30% หรือสูงกว่า เทียบกับประมาณ 23-24% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการ Q Sukhumvit ณ สิ้น 3Q26 อยู่ที่ 26% และคาดว่าจะทรงตัวใกล้เคียงระดับดังกล่าว โดยมีราคาขายอยู่ที่ 200,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร บริษัทคาดว่าสต็อกที่ต้องใช้ส่วนลดในการขายจำนวนมากจะทยอยลดลงในปี 2027 สำหรับ 4Q26 บริษัทคาดว่าจะบันทึกค่าเผื่อด้อยค่าประมาณ 20 ล้านบาท สำหรับโครงการ Q Seaside Hua Hin ขณะที่โครงการอื่นยังอยู่ระหว่างการพิจารณา บริษัทถือครองเงินสดประมาณ 3,500 ล้านบาท แทนการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด เพื่อเตรียมรองรับหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2027 ท่ามกลางภาวะยอดขายที่ยังชะลอตัว คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (IBD/E) จะอยู่ที่ประมาณ 0.25 เท่า ณ สิ้นปี เทียบกับ 0.26 เท่าใน 3Q26 ขณะที่ Net IBD/E ซึ่งอยู่ที่ 0.14 เท่า มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นในปี 2027 บริษัทไม่มีแผนจัดตั้ง REIT การเพิ่มทุน หรือธุรกรรมด้านสัญญาเช่าในปี 2027

ไม่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่จนถึงปี 2028 ส่งผลให้ยอดขายปี 2027 ต้องพึ่งพาสต็อกเดิม
บริษัทไม่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2027 โดยยอดขายจะมาจากสต็อกเดิมและแปลงที่ดินใหม่ภายในโครงการที่มีอยู่ และจะกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งในปี 2028 โครงการ Laddarom Elegance Phutthamonthon Sai 2 มูลค่า 1.41 พันล้านบาท จำนวน 47 ยูนิต สามารถขายได้เพียง 2 หลัง จากบ้าน 9 หลังแรกที่เปิดขาย ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างบ้านบนแปลงที่ได้รับการออกแบบใหม่ โดยมุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าระดับราคา 20 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและจำหน่ายรวม 62 โครงการ คิดเป็นมูลค่าคงเหลือเพื่อขาย 37,000 ล้านบาท เทียบกับ Backlog เพียง 292 ล้านบาท ซึ่งลดลง 30% จากสิ้นปี 2025
ส่วนงบลงทุนสำหรับซื้อที่ดินยังไม่ได้ถูกนำมาใช้ เนื่องจากธุรกรรมซื้อขายที่ดินที่อยู่ระหว่างเจรจายังไม่สามารถสรุปและดำเนินการได้ ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ถือ” สำหรับ QH โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมที่ 1.10 บาท