CPN คำแนะนำ: ซื้อ
ราคาปิด 66.75 บาท ราคาพื้นฐาน 78.00 บาท
สาระสำคัญ งาน NDR ที่ฮ่องกง

• ความคืบหน้าธุรกิจ Retail ไปได้สวย ยอดขายของผู้เช่าศูนย์ฯ เทียบเท่ากับก่อนเกิดโรคโควิด-19 แล้ว ส่วนยอดคนเดินห้าง (traffic) เป็นสัดส่วนราว 90%+ ก่อนเกิดโรคโควิด-19 นอกจากนี้ยังมีรายละเอียดที่สำคัญคือ
- อัตราการเข้าเช่า (OR) คิดเป็น 90% สำหรับ shopping mall แต่หากเป็น community mall เป็น 77% ซึ่งลดลงจากปีก่อนที่ 87% เนื่องจากมี Marche ทองหล่อที่ก าลังตกแต่งใหม่อยู่
- การให้ส่วนลดค่าเช่ากับร้านค้าเป็น 4% ถือว่าเข้าสู่โหมดปกติ ทั้งในงวด 1Q66 และ 2Q66
- ตั้งเป้าการปรับขึ้นค่าเช่าเพิ่มเป็น 3% แทนที่จากเดิมคือ 1-2% เมื่อผู้เช่าจะต่อสัญญาเช่าใหม่

• เป้าหมายการเติบโตรายได้ปีนี้สูงที่ระดับ 20-30% โดยมีปัจจัยที่เป็นแรงผลักดันคือ
- การให้ส่วนลดร้านค้าเช่าเมื่อปีก่อนที่ 12% แต่ปีนี้จะลดเหลือเพียง 4%
- เพิ่มการคิดค่าเช่าในส่วน Common Area ในอัตรา 12-20% ตั้งแต่ ก.พ.66
- ปรับเพิ่มรายได้ในส่วนที่ไม่เป็น Retail เช่น โรงแรม +65-80% และที่อยู่อาศัย +65-80%

• เป้าหมายการเติบโตรายได้ในระยะยาว CAGR เป็น 14-16% แรงสนับสนุนจะมาจากการเพิ่มพื้นที่เช่า (NLA) ที่1 แสนตรม.ต่อปี (+4% CAGR) และปรับขึ้นค่าเช่าเพิ่มเป็น 3% รวมทั้งการเปิดโรงแรมและโครงการที่อยู่อาศัยในเชิงรุก มากขึ้น ทั้งนี้ในระยะยาวปี 2570 บริษัทตั้งเป้าสัดส่วนรายได้จาก Retail จะลดลงเป็น 75-80% จากปัจจุบันที่ 85%นั่นคือมีส่วนรายได้มาจากโรงแรมและโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้นนั่นเอง ช่วยกระจายความเสี่ยงได้ดีขึ้น

• เหตุผลในแผนการเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นใน CPNREIT จากระดับปัจจุบันที่ 30-40% เพราะจะเป็นการสร้างความมั่นใจว่า CPNREIT จะเพิ่มทุนสำเร็จ นอกจากนี้ CPN จะได้รับเงินทุนจำนวนมากราว 18 พันล้านบาท เพื่อใช้ขยายงานในอนาคต ซึ่งก็เป็นค่าการต่ออายุสัญญาเช่าศูนย์การค้าซึ่งมาจาก CPNREIT นั่นเอง

• คงคำแนะนำ ซื้อ ด้วยราคาพื้นฐาน 78.00 บาท ซึ่งประเมินด้วยวิธีDCF ประการสำคัญคือ ในช่วงครึ่งหลังปีนี้(2H23) กำไรจะยิ่งแข็งแกร่ง เมื่อมีโปรแกรมการโอนคอนโดมิเนียมเพิ่ม ยังผลให้มีรายได้จากคอนโดมิเนียมบันทึกเข้ามา

นักวิเคราะห์ : จันทร์เพ็ญ ศิริธนารัตนกุล : chanpens@th.dbs.com : Tel. 02 857 7824