Property (Idea)
กลับเข้าสู่ความเป็นจริงมากขึ้น
วันนี้เราออก IDEA call กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (Residential Property) โดยเรามีความมั่นใจต่อภาพตลาดคอนโดเพิ่มขึ้น เพราะเห็นสัญญาณการเปลี่ยนผ่านจากเดิมที่ถูกมองว่าเป็นตลาด Oversupply ไปสู่ภาวะที่เรียกว่า Localized Undersupply ในบางทำเลอย่างมีนัยสำคัญ
1) Supply อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี และตลาดได้ผ่านจุดสูงสุด (peak) ไปแล้ว: ในอดีตการเปิดตัวคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ปีละ ~60,000 ยูนิต โดยปีที่เปิดมากสุดคือปี 2018–19 แต่ปัจจุบันลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และในปี 2025 เหลือเพียงไม่ถึง 20,000 ยูนิต ขณะเดียวกันสต็อคสำหรับขาย (inventory) ในปี 2025 ลดลงต่ำสุดในรอบ 10 ปี และต่ำกว่าปี 2015 ซึ่งเป็นยุคก่อนตลาดคอนโดบูมด้วยซ้ำ สะท้อนว่าการระบายสต็อกในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเริ่มเห็นผล และตลาดกำลังเข้าสู่ความ “สมดุล” รอบใหม่
2) Effective inventory ชี้ว่าตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะ undersupply ในบางทำเล: อีกสัญญาณหนึ่ง หากดู inventory ในเชิงคุณภาพ โดยพยายามตัดกลุ่มที่ค้างมานานออกไป จะพบว่า effective inventory จะมีรอบหมุนอยู่เพียง 2.5–3 ปีเท่านั้น นั่นหมายความว่า ภายใต้ความต้องการ (demand) ระดับปัจจุบัน inventory อาจถูกดูดซับหมดภายใน ~3 ปี ซึ่งสวนทางกับการเปิดโครงการใหม่ที่ใช้เวลานานขึ้น (~2.5 ปี) จากทั้ง EIA ที่ล่าช้า และเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น
ข้อสรุประดับอุตสาหกรรม คือ ตลาดเริ่มเห็น supply-demand ในบางทำเลดีขึ้นอย่างชัดเจน ที่เราพอสรุปได้ จะอยู่ในกลุ่ม เช่น โครงการ mass ขายได้ 50–60% ภายในระยะสั้น, ทำเลที่ไม่มี supply ใหม่มานาน เช่น อุดมสุข แต่ demand กลับมาเร็ว และกลุ่ม luxury ยังขายได้ดี แม้ราคาสูง ดังนั้น ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า “ปัญหาไม่ใช่ demand แต่คือ supply ที่อยู่ถูกที่” อย่างแท้จริง
3) Condo จะเป็นตัวชูโรงของกลุ่ม แต่ upside จะกระจุกตัวในผู้เล่นไม่กี่ราย: หลังจาก supply ใหม่ถูกจำกัดต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2020 โครงสร้างการแข่งขันเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบัน developer ที่มีทั้ง inventory พร้อมขาย และความสามารถในการเปิดโครงการใหม่ เหลือหลักๆ เพียง 3 ราย ได้แก่ SIRI, AP และ SPALI ซึ่งคิดเป็น ~90% ของมูลค่าเปิดตัวใหม่ในปีนี้
ในเชิง catalyst ระยะสั้น เราคาดว่า presales ใน 2Q26 จะเติบโตแข็งแกร่งทั้ง YoY และ QoQ จากทั้งฐานต่ำของปีก่อน (แผ่นดินไหว) และการเร่งเปิดโครงการใหม่ตั้งแต่ต้นปี และมีแนวโน้มว่า ปี 2026 จะเป็นปีแรกที่ presales คอนโดกลับมาเติบโต YoY หลังจากหดตัวต่อเนื่องมา 3 ปี
Fundamental view: เราจึงยังคงให้ SPALI, AP และ SIRI เป็น top picks ของกลุ่ม