HotNews : AP-ANAN มือขึ้น ออกสตาร์ท Q1/62 ยอดขายโตฉลุย

 

 

สำนักข่าวหุ้นอินไซด์ (11 เมษายน 2562) ANAN เผยยอดขาย Q1/62 ทำได้กว่า 4.8 พันลบ. สูงกว่าเป้าที่วางไว้ 19% แย้มQ2/62 เตรียมลุยเปิด 4 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 1.3 หมื่นลบ. ด้าน AP สุดปลื้มโกยยอดขาย Q1/62 แล้วกว่า 1.25 หมื่นลบ. คิดเป็น 30% จากเป้ายอดขายปี 62 ที่ตั้งไว้ที่ 4.18 หมื่นลบ. มั่นใจQ2/62 ตลาดอสังหาฯ ระดับกลางถึงบนดีมานด์ดีต่อเนื่อง พร้อมรุกตลาดเตรียมเปิด 13 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 1.97 หมื่นลบ.

 

บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN ประกาศไตรมาสแรกสามารถกวาดยอดขายทะลุเป้ากว่า 4,800 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่วางไว้ 19% เผยไตรมาส 2 เตรียมลุยเปิด 4 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 13,000 ล้านบาท ย้ำยังคงมุ่งมั่นในการรักษาการเติบโตของบริษัทฯอย่างต่อเนื่อง เพื่อครองตำแหน่งผู้นำคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า มั่นใจจะสามารถทำยอดขาย และเป้าหมายรายได้ เป็นไปตามแผนงานที่ตั้งไว้ทั้งปี

 

ดร. ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ANAN กล่าวว่า บริษัทประสบความสำเร็จอย่างสูงเกินจากแผนการดำเนินงานที่ตั้งไว้ โดยในไตรมาสแรกสามารถสร้างยอดขายกว่า 4,800 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 4,039 ล้านบาท หรือ 19% โดยมาจากการขายโครงการเดิมที่มีอยู่ในมือเป็นหลัก ซึ่งมีการตอบรับที่ดีจากลูกค้าอย่างมาก ถือว่าเป็นผลการดำเนินงานที่น่าพอใจเป็นอย่างยิ่ง แม้ว่าในไตรมาสแรกจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลยก็ตาม

ในไตรมาส 2 นี้ บริษัทเตรียมเปิดโครงการใหม่ 4 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 13,000 ล้านบาท อาทิ โครงการ ไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานควาย (0 เมตร) บนที่ดินขนาดประมาณ 5 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง และเป็นโครงการไฮไลท์ในปีนี้ซึ่งมีมูลค่าโครงการสูงที่สุดตั้งแต่บริษัทพัฒนาโครงการมา

 

บริษัทฯ มีแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 จำนวน 10 โครงการ มูลค่ากว่า 38,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 42 โดยเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 8 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง 7 โครงการ และโครงการแนวราบ 2 โครงการ โดยตั้งเป้ายอดขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 14 อยู่ที่ 36,000 ล้านบาท จาก 31,500 ล้านบาท ในปีก่อน และตั้งเป้ายอดโอนเติบโตที่ร้อยละ 9 จากปีก่อนอยู่ที่ 36,000 ล้านบาท

 

ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1/2562 มีแนวโน้มเติบโตดี กำลังซื้อในธุรกิจอสังหาฯ มีอยู่มาก ทั้งสินค้าแนวราบและแนวสูง สะท้อนได้จากยอดขายรวมของบริษัทฯ ที่ทำได้กว่า 12,585 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากคอนโดมิเนียมมูลค่า 6,365 ล้านบาท และแนวราบมูลค่า 6,220 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่า 25% เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่ 10,016 ล้านบาท เป็นผลงานที่น่าพอใจ เนื่องจากเป็นไตรมาสที่บริษัทฯ มีโครงการเปิดใหม่ไม่มาก ส่งผลให้บริษัทฯ สามารถสร้างยอดขายได้แล้ว 30% ของเป้ายอดขายปี 2562 ที่ตั้งไว้ (เป้ายอดขาย 41,800 ล้านบาท) โดยเอพีเตรียมเดินหน้ารุกตลาดต่อเนื่องในไตรมาส 2 เปิดตัวโครงการใหม่ จำนวนทั้งสิ้น 13 โครงการ มูลค่า 19,720 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮมจำนวน 9 โครงการ มูลค่า 8,560 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 3 โครงการ มูลค่า 2,360 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มูลค่า 8,800 ล้านบาท

 

 

ทั้งนี้คีย์ซัสเซสที่ดันความสำเร็จของยอดขายไตรมาส 1 ของเอพี คือ ความเข้าใจดีมานด์ในแต่ละทำเล การมีสินค้าทื่หลากหลาย และความสามารถในการบริหารแพ็คเกจราคาที่คุ้มค่าจับต้องได้ ส่งผลให้ได้รับการตอบรับที่ดีทั้งจากสินค้าแนวราบและแนวสูง โดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ THE CITY และ CENTRO ถือเป็นหนึ่งใน KEY DRIVE สำคัญต่อการเติบโตของยอดขายรวม

 

 

นอกเหนือจากนี้โครงการอื่นๆ ของเอพี อาทิ ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมที่ภาพรวมการขายเติบโตดีต่อเนื่อง อาทิ คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ‘แอสปาย เอราวัณ’ ที่มีอัตราการขายโตกว่า 130% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่โครงการที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาส 1 อย่าง ‘ริธึ่ม เอกมัย เอสเตท’ ก็ได้รับการตอบรับอย่างดีจากลูกค้าคนเมือง โดยปัจจัยหลักที่ลูกค้าให้ความสำคัญและตัดสินใจซื้อ คือ ประสบการณ์การอยู่อาศัยรูปแบบใหม่ ที่เติมเต็มให้การอยู่คอนโดฯ เป็นส่วนตัวเสมือนได้อยู่บ้าน ในส่วนของ ‘แอสปาย’ ทั้ง 2 ทำเล ได้แก่ ‘แอสปาย สุขุมวิท – อ่อนนุช’ และ ‘แอสปาย อโศก – รัชดา’ ที่เปิดตัวไปในไตรมาสแรก ก็ได้รับการตอบรับที่ดีทั้งจากลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะ ‘แอสปาย อโศก – รัชดา’ ที่สามารถปิดการขายในช่วงพรีเซลอย่างรวดเร็ว ด้วยจำนวน 1,025 ยูนิต มูลค่ารวม 2,500 ล้านบาท ทั้งหมดนี้ สะท้อนดีมานด์ในตลาดอสังหาฯ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อสินค้าเครือเอพีเสมอมา” นายวิทการกล่าวเสริม

 

“ในส่วนของภาพรวมอสังหาฯ ไตรมาส 2 เอพีเชื่อว่า ดีมานด์ที่มองหาที่อยู่อาศัยใหม่มีต่อเนื่อง แม้มาตรการแอลทีวีจะมีผลบังคับใช้ แต่มั่นใจไม่ได้กระทบทั้งตลาด ขณะเดียวกันข้อดีของมาตรการกลับช่วยให้ลูกค้าเรียลดีมานด์สามารถเข้าถึงสินค้าที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้น และยังช่วยบริหารจัดการภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ในระยะยาวได้เป็นอย่างดี ดังนั้น บริษัทยังดำเนินงานตามแผนที่ประกาศช่วงต้นปี คือ การวางแผนแบบรบยาว เน้นความเข้าใจดีมานด์ในแต่ละทำเล เพื่อพัฒนาและส่งมอบสินค้าที่แตกต่าง โดยการบุกทุกเซกเมนต์เปิดตัวครบทั้ง 9 แบรนด์ในเครือ ภายใต้การส่งมอบคุณภาพการอยู่อาศัย และการใช้ชีวิตให้กับผู้บริโภคชาวไทยได้อย่างยั่งยืน โดยไตรมาส 2 เอพีเตรียมเปิดตัวสินค้าใหม่ทั้งหมด 13 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 12 โครงการ มูลค่า 10,920 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 8,800 ล้านบาท” นายวิทการกล่าวสรุป

 

ณ 31 มีนาคม 2562 บริษัทฯ มีสินค้ารอรับรู้รายได้รวมโครงการร่วมทุน (Backlog) มูลค่ามากถึง 58,960 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ มูลค่า 11,140 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะรับรู้ทั้งหมดภายในปีนี้ และคอนโดมิเนียมรวมโครงการร่วมทุน มูลค่า 47,820 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดเอพี 6,530 ล้านบาท โดยจะทยอยรับรู้ในปีนี้ประมาณ 3,395 ล้านบาท และคอนโดร่วมทุน 41,290 ล้านบาท รับรู้ในปีนี้ประมาณ 7,750 ล้านบาท และที่เหลือจะทยอยรับรู้ไปจนถึงปี 2566

 

สรุปภาพรวมแผนการดำเนินงานธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2562 เอพีมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 39 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 56,800 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่า 22,400 ล้านบาท แนวราบ 34 โครงการ มูลค่า 34,400 ล้านบาท ตั้งเป้าหมายยอดขาย 41,800 ล้านบาท และเป้าหมายรายได้รวม 35,900 ล้านบาท (100%JV)

 

2 กูรูหุ้น ส่อง AP-ANAN

 

บริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ออกบทวิเคราะห์เปิดเผยว่า คาดว่ายอดขาย (Presales) 1Q62 จะออกมาดีกว่าที่คาดไว้คือ 4.1 พันล้านบาท อย่างไรก็ตามยอดขายจะอ่อนลงเทียบกับทั้ง y-o-y และ q-o-q เพราะไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่เลย แต่ฐาน y-o-y และ q-o-q มีการเปิดขายโครงการใหม่ ส่วนด้านรายได้จากการโอนมีแนวโน้มว่าจะเพิ่ม y-o-y ได้ เพราะมี 2 คอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอน (ในนามบริษัทร่วมทุน JV) แต่อาจด้อยกว่า q-o-q ซึ่งมีการโอนถึง 4 โครงการใน 4Q61

 

จะมีการเปิดขายคอนโดใหม่ที่ใหญ่ที่สุดใน 2Q62 คือ Ideo Q พหลโยธิน-สะพานควาย มูลค่าสูงถึง 10 พันล้านบาท ในจำนวน 1,119 ห้อง 8 คาดว่าจะประสบความสำเร็จดี เพราะห่างรถไฟฟ้า BTS สถานีสะพานควายเพียง 0 เมตร แม้มีเกณฑ์ LTV ใหม่ก็ตาม

 

ล่าสุดประกาศเปิดขายหุ้นกู้ไม่มีวันหมดอายุ (Perpetual Bonds) มูลค่า 1 พันล้านบาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย 8.5% ต่อปี ในช่วง 5 ปีแรก เราคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนปลายปี 62 ของ ANAN เป็น 0.8 เท่า จากเดิมที่คาดไว้ 0.9 เท่า เพราะบริษัทใช้วิธีออกหุ้นกู้ไม่มีวันหมดอายุ โดยบริษัทตั้งเป้าไว้ว่าอัตราส่วนนี้จะต่ำกว่า 1 เท่า

 

คงคำแนะนำ ซื้อ แต่ราคาพื้นฐานใหม่ปรับลงเป็น 4.10 บาท ประเมินด้วย P/E ปี 62 ที่ 7 เท่า สำหรับสาเหตุที่ปรับลงก็เพราะบริษัทออกหุ้นกู้ไม่มีวันหมดอายุ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เราเห็นว่าหุ้นบริษัทยังซื้อขายที่ต่ำคือ ปี 62 P/E เป็น 5.2 เท่า และ P/BV ก็ถูกเป็น 0.7 เท่า แต่มีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลปี 62 อยู่ในเกณฑ์ดีเป็น 6.1%

 

ส่วนบริษัทหลักทรัพย์ ทรีนีตี้ จำกัด แนะนำ "ซื้อ" AP ราคาเป้าหมาย 9.40 บาท/หุ้น โดยยอด Presales ใน 1Q62 อยุ่ที่ 1.26 หมื่นล้านบาท นับเป็น 32% ของเป้าที่ AP ตั้งไว้ที่ 3.9 หมื่นล้านบาท โดยเป็นสัดส่วนของแนวราบที่ 6.22 พันล้านบาท เติบโต 19% YoY และคอนโดที่ 6.36 พันล้านบาท เติบโต 32% YoY

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 2Q62-3Q62 คาดว่าจะเป็นช่วงเงียบเหงา เนื่องจากเป็นช่วงที่มีวันหยุดยาว และแต่ละ Developer จะงดกิจกรรมทางการตลาด แต่ AP ยังคงวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 13 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด มูลค่า 1.72 หมื่นล้านบาท แต่จะไม่มีโครงการคอนโดใหม่พร้อมโอนในช่วง 2 ไตรมาสนี้ ดังนั้นยอดโอนหลักจะมาจากการขายและโอนโครงการคอนโดใน Inventory และโครงการแนวราบที่เปิดใหม่พร้อมโอนเป็นหลัก และยังคงคาดว่าใน 4Q62 จะเป็นไตรมาสที่โดดเด่นสุดของปี

 

 

เนื่องจากจะมีการเริ่มโอนโครงการคอนโดใหม่ 2 โครงการภายใต้การร่วมทุน อย่าง Life One Wireless มูลค่า 7.9 พันล้านบาท ที่ได้ทำการปิดการขายไปแล้ว และการโครงการ Life Sukhumvit 62 มูลค่า 2.05 พันล้านบาท มียอดขายที่ 90% และการโอนโครงการคอนโดของ AP เอง ได้แก่ โครงการ Aspire Sukhumvit-Onnut Phase 1 ที่เปิดตัวในช่วง 1Q62 ซึงปัจจุบัน AP มียอด Backlog ที่รอโอนในปี 2562 รวมอยูที่ 1.45 หมื่นล้านบาท (นับรวมยอดที่โอนไปแล้วใน 1Q62) ซึ่งนับเป็น 52.1% ของที่ AP ตั้งเป้ายอดโอนไว้ที่ 2.79 หมื่นล้านบาท 

 

ยังคงแนะนำ "ซื้อ" ที่ราคาเป้าหมาย 9.40 บาท จากการอิงค่าเฉลี่ย P/E ที่ 8X โดย AP ยังถือว่าปลอดภัย เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าแนวราบอยู่มาก ประกอบกับโครงการที่เปิดขายสามารถทำยอดขายได้ดีต่อเนื่อง เรายังคงเลือก AP เป็น Top Pick ของกลุ่ม ทั้งนี้ AP ประกาศจ่ายเงินปันผลที่ 0.40 บาท/หุ้น XD วันที่ 8 พ.ค. 2562 คิดเป็น Dividend Yield ที่ 4.17%

บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการขายโครงการระดับ กลาง-บน ราคาขายอยู่ที่ 6-10 ล้านบาท/ยูนิตมีสัดส่วนอยู่ที่ 65% ของรายได้ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีความต้องการซื้อสูงและมี supply ต่ำอยู่ โดยที่มีโครงการ (ปี 2559)แนวราบอยู่ ราว 58% และโครงการที่เป็นคอนโดราว 42% ซึ่งสัดส่วนจะปรับเปลี่ยนไปตามความต้องการของตลาด แต่จะรักษาสัดส่วนอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน ทาง AP ยังคงเน้นเปิดตัวโครงการในบริเวณใจกลางเมืองที่ง่ายต่อการเดินทาง และเป็นบริเวณที่ใกล้กับทางด่วนและการขนส่งมวลชน ถือว่าเป็นแหล่งที่ยังมีความต้องการซื้ออยู่อย่างต่อเนื่อง และได้ทำการขยายฐานธุรกิจโดยการร่วมทุนกับกลุ่ม Mitsubishi Estate โดยที่ AP ถือหุ้นอยู่ 51% และ AP ยังทำการกระจายความเสี่ยงโดยการนำโครงการไป Roadshow ต่างประเทศ เพื่อเพิ่มสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ

อัตราการแข่งขันการเปิดโครงการใหม่สูง, ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่เป็นตัวกดดันยอดขาย, ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้ลูกค้าเลื่อนการซื้อไปในอนาคต, ราคาที่ดินในบริเวณเขตธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ต้นทุนโครงการสูงขึ้นเช่นกัน, AP ยังมีโครงการใน Inventory ที่อาจมีการใช้ Pricing ในการกระตุ้นยอดโอน ซึ่งจะเป็นการกดดันอัตราการทำกำไรขั้นต้น

 

AP    ANAN