CPN : ประเด็นสำคัญจาก Corporate Day

การเติบโตของรายได้ค่าเช่าเร่งตัวขึ้นจากพื้นที่ใหม่
รายได้ค่าเช่ายังคงเป็นประเด็นสำคัญ เนื่องจากคิดเป็น 90% ของรายได้รวม และมีอัตราการเติบโตเร่งขึ้นจาก +6% YoY ใน 1Q26 เป็น +8% YoY ใน 2Q26 การเติบโตมาจากศูนย์การค้าเดิม (+3%) พื้นที่ศูนย์การค้าใหม่ในต่างจังหวัดประมาณ 70,000 ตร.ม. (+3%) การปรับปรุงศูนย์การค้า (+1%) และสำนักงาน (+1%) คาดว่า 3Q26 จะเติบโตดีกว่า 1H26 จากการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสของ Khon Kaen Campus และ Central Northville จำนวนผู้เข้าศูนย์การค้าเดิมยังคงเติบโต +3–4% YoY ในช่วงเดือนกรกฎาคม–กันยายน แม้การบริโภคอ่อนแอ การท่องเที่ยวชะลอตัว และเกิดน้ำท่วม ยอดขายของผู้เช่าเติบโตเป็น 2 เท่าของอัตราการเติบโตของจำนวนผู้เข้าศูนย์การค้า (+7–8%) โดยได้รับแรงหนุนจากการหมุนเวียนผู้เช่ารายใหม่ 5–10% ต่อปี และสัญญาเช่าที่มีการแบ่งรายได้ ซึ่งคิดเป็นมากกว่า 70% ของรายได้ค่าเช่า

สินทรัพย์ในต่างจังหวัดและธุรกิจสำนักงานมีผลการดำเนินงานดีกว่าแผน
Khon Kaen Campus มีอัตราการเช่าพื้นที่ 86% ณ สิ้น 2Q26 และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเกิน 92% ภายในสิ้นปี Go Hotel Khon Kaen มีอัตราการเข้าพัก 100% เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม ขณะที่ Go Hotel Nakhon Sawan มีอัตราการเข้าพักแตะ 80% ในเดือนสิงหาคม อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นเกิน 50% และเริ่มมี EBITDA เป็นบวกในเดือนสิงหาคม โดยมีพื้นที่ที่ผู้เช่าตกลงเช่าแล้วมากกว่า 80% สินทรัพย์เหล่านี้สร้างผลตอบแทนเร็วกว่าที่กำหนดไว้ในงบประมาณ และช่วยสนับสนุนการยืนยันเป้าหมายการเติบโตของรายได้ทั้งปีในระดับ High Single Digit

การโอนโครงการที่อยู่อาศัยจะกระจุกตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ขณะที่โครงการในอนาคตยังคงแข็งแกร่ง
การโอนโครงการที่อยู่อาศัยจะกระจุกตัวใน 2H26 เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ 3 โครงการ โดยคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวกลับมาเหนือ 30% จากระดับต่ำสุดที่ 28% ใน 2Q26 โครงการ Phyll Khon Kaen ขายหมดภายใน 3 วันหลังเปิดตัว ส่วน Central Bangna กำลังอยู่ระหว่างการปรับปรุงครั้งใหญ่เป็นครั้งแรก เนื่องจากสัญญาเช่าทยอยหมดอายุ ขณะที่ Central Phuket กำลังเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกระดับลักชัวรีอีก 10,000 ตร.ม. โครงการต่างๆยังคงเป็นไปตามแผน ซึ่งรวมถึงพื้นที่ค้าปลีกของ Dusit Central Park ในปีหน้า ขณะที่การแข่งขันจาก ICONSIAM Phuket และอุปทานพื้นที่ใหม่ในย่านบางนาถูกมองว่ายังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้

การประเมินมูลค่าแบบ SOTP สนับสนุนคำแนะนำ “ซื้อ”
เราประเมินมูลค่าด้วยวิธี SOTP ซึ่งยังคงสนับสนุนคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท ความเสี่ยงสำคัญ ได้แก่ การบริโภคที่อ่อนแอยืดเยื้อ การเพิ่มขึ้นของพื้นที่ศูนย์การค้าใหม่ใกล้บางนาและภูเก็ต ความพร้อมของผู้เช่าในการตกแต่งพื้นที่ก่อนเปิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และผลกระทบจากสภาพอากาศ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Net D/E) ที่ประมาณ 0.5 เท่า ทำให้ CPN ยังมีความสามารถในการรองรับโอกาสการลงทุนใหม่ ๆ ขณะที่กลยุทธ์การปรับปรุงและเพิ่มความใหม่ให้กับศูนย์การค้า ช่วยให้จำนวนผู้เข้าศูนย์การค้าเติบโตได้ดีกว่าสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่อ่อนแอ