CPN : เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส : ศูนย์การค้าแห่งที่สองสำหรับการเติบโตในระยะถัดไป

ศูนย์การค้าแห่งที่สองเปิดดำเนินงานมา 4 เดือน และมีผลการดำเนินงานดีกว่าแผน
เราเดินทางไปจังหวัดขอนแก่นกับ CPN หลังจาก Central Khon Kaen Campus เปิดให้บริการมาแล้ว 4 เดือน เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2026 โดยจำนวนผู้ใช้บริการต่อวันแตะระดับสูงกว่า 40,000 คนในช่วงเปิดตัว ก่อนปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 20,000 คน ซึ่งยังคงสูงกว่าแผนที่วางไว้ ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับมากกว่า 90% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 95% ภายในสิ้นปี 2026 ปัจจัยสำคัญที่ทำให้จังหวัดขอนแก่นสามารถรองรับศูนย์การค้าแห่งที่สองได้ คือการมีฐานลูกค้าและพื้นที่ให้บริการที่แตกต่างกัน มากกว่าการแย่งชิงลูกค้าภายในจังหวัดเดียวกัน โดย Campus ตั้งอยู่ในย่านกังสดาล ใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่นและโรงพยาบาลศรีนครินทร์ รองรับฐานลูกค้าประมาณ 500,000 คน ซึ่งรวมถึงนักศึกษาและบุคลากรทางการแพทย์มากกว่า 45,000 คน ขณะที่ Central Plaza Khon Kaen บนถนนศรีจันทร์ ซึ่งเปิดดำเนินงานมาแล้ว 17 ปี ให้บริการกลุ่มครอบครัวทั่วทั้งเมือง จำนวนผู้ใช้บริการของศูนย์การค้าเดิมลดลง 10-15% ในช่วงเดือนพฤษภาคม-กรกฎาคม และฟื้นตัวกลับมาอยู่ในระดับต่ำกว่าปีก่อนเพียง 1-2% ในเดือนสิงหาคม Campus มีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับทั้งพอร์ต โดยคิดเป็นประมาณ 1.9% ของพื้นที่เช่ารวม (NLA) ของ CPN ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 70-80% ของค่าเฉลี่ยทั้งพอร์ต ซึ่งใกล้เคียงกับศูนย์การค้าในจังหวัดที่ไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยวของบริษัท

ขอนแก่นกำลังเติบโตเร็วกว่าภาคอีสานโดยรวม
GPP ของจังหวัดขอนแก่นอยู่ที่ประมาณ 230,000 ล้านบาท สูงเป็นอันดับสองของภาคอีสาน รองจากจังหวัดนครราชสีมา และมี GPP ต่อหัวสูงที่สุดในภูมิภาค การเติบโตดังกล่าวตั้งอยู่บน 3 เสาหลัก ได้แก่ 1) ศูนย์กลางการศึกษาและการแพทย์ โดยมีมหาวิทยาลัยขอนแก่น (KKU) และโรงพยาบาลศรีนครินทร์เป็นหัวใจสำคัญ ซึ่งมีแผนเพิ่มจำนวนเตียงจาก 1,500 เตียง เป็น 3,500 เตียง ภายในสิ้นปี 2027 2) ศูนย์กลางการจัดประชุมและนิทรรศการ (MICE City) ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานภาครัฐในภูมิภาคมากกว่า 300 แห่ง และมีผู้มาเยือนประมาณ 5.0 ล้านคนในปี 2025 เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อน 3) ศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ บนแนวระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตะวันตก โครงการโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตประกอบด้วย รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ไปยังจังหวัดนครราชสีมา (คาดว่าจะแล้วเสร็จในอีกประมาณ 2 ปี) ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง M6 ศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยาน (MRO) น้ำพอง และท่าเรือบกโนนท่อน ซึ่งแต่ละโครงการจะช่วยดึงดูดบุคลากรทางการแพทย์ นักศึกษา ผู้ป่วย และนักเดินทางเพื่อธุรกิจเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เกิดการอยู่อาศัย การใช้จ่าย และการเข้าพักภายในระบบนิเวศ (ecosystem) แบบ Mixed-use เช่น Campus

โรงแรมและคอนโดมิเนียมสะท้อนความแข็งแกร่งของระบบนิเวศ
GO! Hotel Khon Kaen Campus มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 95% นับตั้งแต่เปิดดำเนินงาน เทียบกับระดับปกติราว 70% ของโรงแรมระดับประหยัด โดยมี ADR สูงกว่า 1,000 บาทต่อคืน ซึ่งสูงเป็นอันดับสองของเครือ รองจากสาขาสุวรรณภูมิ โครงสร้างลูกค้าประกอบด้วย ลูกค้าชาวไทยประมาณ 70% ผู้ป่วยชาวลาวประมาณ 15% และผู้รับบริการทางการแพทย์จากต่างจังหวัดอีกประมาณ 15% ขณะที่อัตรากำไร GOP อยู่ในระดับมากกว่า 60% ส่งผลให้ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 5 ปี เร็วกว่าเป้าหมายเดิมที่ 7 ปี ด้าน Phyll Khonkaen ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมสูง 33 ชั้นที่ตั้งอยู่ติดกัน สามารถขายห้องชุดทั้ง 583 ยูนิต มูลค่ารวม 1.7 พันล้านบาท ได้ภายใน 5 วัน ที่ราคาประมาณ 95,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าคอนโดมิเนียมโครงการแรกของ CPN ในจังหวัดขอนแก่นเมื่อ 8 ปีก่อนประมาณ 27% โดยมีกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์และอาจารย์มหาวิทยาลัยขอนแก่นเป็นผู้ซื้อหลัก ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์จะเริ่มขึ้นในไตรมาส 4 ปี 2028

คงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN ด้วยมูลค่าที่เหมาะสม 83.00 บาท
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN โดยมองว่ากรณีศึกษาของจังหวัดขอนแก่นสะท้อนรูปแบบการขยายธุรกิจในต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ ได้แก่ การพัฒนาศูนย์การค้าแห่งที่สองที่มีความแตกต่างอย่างชัดเจนในเมืองที่กำลังเติบโต พร้อมดึงดูดแบรนด์ที่ต้องการขยายสาขาออกจากกรุงเทพฯ หรือเปิดสาขาแห่งแรกในภาคอีสาน อาทิ Shabu Baru Mini, Hand of God, Jetts 24 Hours และ Excelsior อัตราการเติบโตของค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 2-3% ต่อปี สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของทั้งพอร์ต โดยยังมีโอกาสสร้าง Upside เพิ่มเติม หาก ARR ของ Campus สามารถปรับลดช่องว่างจากค่าเฉลี่ยของทั้งพอร์ตได้ ขณะที่ผู้เช่าเปิดดำเนินการครบถ้วนมากขึ้น และอัตราการเช่าพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นเกิน 95% ปัจจัยสนับสนุนเพิ่มเติม ได้แก่ พื้นที่ที่ยังสามารถพัฒนาเพิ่มได้อีกมากกว่า 10,000 ตารางเมตร ความเป็นไปได้ในการปรับปรุง Central Plaza Khon Kaen การขยายจำนวน GO! Hotel ในเมือง และโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดินแปลงใหม่ในอนาคต