CPN : การเปิดตัวใหม่ทดสอบความแข็งแกร่งของผู้บริโภค

การเปิดตัว 2 โครงการ และการประกาศโครงการหลักใหม่มูลค่า 11,000 ล้านบาท
สัปดาห์ที่ผ่านมาถือเป็นสัปดาห์ที่คึกคักที่สุดของปีสำหรับกลุ่มธุรกิจนี้ CPN เปิด Central Northville เมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม ซึ่งเป็นการพัฒนาใหม่ทั้งหมดของ Central Rattanathibet เดิม ขณะที่ The Mall Group (บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์) เปิด 1981 Soul & Sold เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม ซึ่งเป็นการปรับปรุง The Mall Ramkhamhaeng เดิมด้วยต้นทุนต่ำ และ CPN ร่วมกับ Mitsubishi Estate ประกาศโครงการ CenTRal CENtrAL มูลค่า 11,000 ล้านบาท ที่สยามสแควร์ ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูส โดยส่วนค้าปลีกจะเปิดให้บริการใน 2Q27 และมีศักยภาพที่แข็งแกร่งจากความต้องการของแบรนด์ต่าง ๆ รวมถึงการเปิดตัว 25hours Hotel เป็นครั้งแรก ทั้งสามเหตุการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์หลักของตลาดศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ในปัจจุบัน ได้แก่ การพัฒนาโครงการเดิมใหม่ทั้งหมด การปรับปรุงพื้นที่เดิมด้วยต้นทุนต่ำ และการสร้างโครงการเรือธงใหม่ในทำเลศักยภาพ เรายังคงมองว่าการพัฒนาเหล่านี้สนับสนุนการเติบโตของพื้นที่ศูนย์การค้า และศักยภาพในการแข่งขันของ CPN ซึ่งสอดคล้องกับมุมมองปัจจุบันของเราที่เลือก CPN เป็นหุ้นแนะนำในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เราประเมินมูลค่า CPN ด้วยวิธี SOTP ให้มูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท/หุ้น และคงคำแนะนำ “ซื้อ”

Central Northville เปิดให้บริการต่อจากโครงการขอนแก่นในเดือนพฤษภาคม
Central Northville เปิดให้บริการเมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2026 ด้วยเงินลงทุนมากกว่า 4.5 พันล้านบาท โครงการมีพื้นที่ 59 ไร่ และมีพื้นที่อาคารรวม (GBA) 210,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนถนนรัตนาธิเบศร์ โครงการนี้เป็นการพัฒนาใหม่ของ Central Rattanathibet ซึ่ง CPN เริ่มรื้อถอนในเดือนพฤษภาคม 2024 และเป็นศูนย์การค้าแห่งที่ 4 ของ CPN ในจังหวัดนนทบุรี ต่อจาก Central Westgate, Central WestVille และ Central Chaengwattana ซึ่งให้บริการประชากรกว่า 1.8 ล้านคน CPN ระบุว่าโครงการนี้เป็นศูนย์การค้าแห่งแรกของประเทศไทยที่ใช้แนวคิด Biophilic Design โดยออกแบบภายใต้แนวคิดด้านสุขภาพ ความเป็นอยู่ที่ดี และการมีอายุยืน ผู้เช่าหลัก ได้แก่ D-Sports Stadium ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พื้นที่กว่า 2,500 ตารางเมตร, Fitness First รูปแบบใหม่พร้อม Hyrox และ Pilates, ลู่วิ่งความยาว 450 เมตร และโซนครอบครัว Playville และ Petville ศูนย์การค้าแห่งนี้มีร้านค้ากว่า 300 แบรนด์ โดย 80% เป็นแบรนด์ใหม่สำหรับพื้นที่นี้

1981 Soul & Sold แสดงให้เห็นแนวทางต้นทุนต่ำสำหรับสินทรัพย์เดิม
The Mall Group เปิด 1981 Soul & Sold เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2026 ที่รามคำแหง ซอย 15 โครงการนี้ปรับเปลี่ยน The Mall Ramkhamhaeng อายุ 43 ปี ให้เป็นตลาดและศูนย์วัฒนธรรมสไตล์ย้อนยุค (Retro-style Marketplace and Culture Hub) ด้วยเงินลงทุน 1.3 พันล้านบาท บนพื้นที่ประมาณ 100,000 ตารางเมตร โครงการประกอบด้วย 8 โซน ครอบคลุมแฟชั่น ดนตรีและสื่อ เทคโนโลยีย้อนยุค ศิลปะและงานฝีมือ ของสะสม บริการด้านไลฟ์สไตล์ อาหารและเครื่องดื่ม และพื้นที่ชุมชน โดยมีร้านอาหารมากกว่า 150 ร้าน และผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นร้านจำหน่ายสินค้ามือสองและสินค้าวินเทจ โครงการมุ่งเป้าตลาดสินค้ามือสอง โดยตลาดแฟชั่นมือสองของประเทศไทยมีมูลค่า 1.8 พันล้านบาทในปี 2023 เติบโต 20% YoY และคาดว่าจะเติบโตประมาณ 15% ต่อปีจนถึงปี 2027

CenTRal CENtrAL เพิ่มโครงการมูลค่า 11,000 ล้านบาทที่สยามสแควร์เข้าสู่โครงการในอนาคต
ช่วงต้นสัปดาห์นี้ CPN และ Mitsubishi Estate ประกาศโครงการ CenTRal CENtrAL ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนแบบมิกซ์ยูสบริเวณแยกปทุมวัน มีมูลค่าโครงการรวมมากกว่า 11,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 7 ไร่ มีพื้นที่อาคารรวม (GBA) 141,000 ตารางเมตร (เราประมาณการพื้นที่เช่าสุทธิไว้ที่ประมาณ 30,000 ตารางเมตร) ซึ่งจะคิดเป็นมูลค่าเพิ่มต่อ NAV ของ CPN ประมาณ 1 บาทต่อหุ้น โครงสร้างการร่วมทุนประกอบด้วย CPN ถือหุ้น 60% และ Mitsubishi Estate ถือหุ้น 40% โครงการประกอบด้วย 3 ส่วน ได้แก่ อาคารค้าปลีกสูง 8 ชั้น มีร้านค้ามากกว่า 300 แบรนด์ กำหนดเปิด 2Q27 อาคารสำนักงานสูง 12 ชั้น รองรับพนักงานประมาณ 2,500 คน กำหนดเปิด 4Q27 และ 25hours Hotel แห่งแรกในประเทศไทย สูง 15 ชั้น จำนวน 349 ห้อง กำหนดเปิด 1Q29 ในด้านขนาด โครงการนี้มีขนาดเล็กกว่าการขยาย Mega Bangna ของ CPN ในโซนตะวันออก แต่เราคาดว่าจะสร้างผลตอบแทนต่อตารางเมตรได้สูงกว่า เนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับพรีเมียม ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท