AMATA : ยอดจองอ่อนตัว, การโอนใน 4Q เป็นปัจจัยสำคัญ ขณะที่ backlog ช่วยสร้างความชัดเจน

คาดการณ์ผลประกอบการ 3Q26F : คาดกำไรลดลงจากการโอนที่ดินและส่วนผสมรายได้
เราคาดว่า AMATA จะมีกำไรสุทธิ 3Q26F ที่ 856 ล้านบาท ลดลง 33% QoQ และ 25% YoY คาดว่ายอดขายนิคมอุตสาหกรรมจะลดลง 26% YoY เหลือ 2,170 ล้านบาท จากการโอนที่ดิน 258 ไร่ (-62% YoY เนื่องจากฐานเปรียบเทียบในปีก่อนอยู่ในระดับสูง) อย่างไรก็ตาม ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย (ASP) ที่สูงขึ้น 6–7% และอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายที่ดินในระดับสูงช่วง 50% น่าจะช่วยจำกัดการลดลงของกำไร ขณะที่ธุรกิจสาธารณูปโภคยังคงมีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง เราคาดว่าอัตราภาษีที่แท้จริงจะอยู่ที่ประมาณ 20% เนื่องจากต้นทุนของ Long Thanh บางส่วนไม่สามารถนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ คาดว่าจะไม่มีการบันทึกกำไรจากการลงทุนใน Amata Service City Long Thanh (ASLT) ในไตรมาสนี้ ส่วนการขายเงินลงทุนใน ASLT 1 ที่เหลืออยู่ ซึ่งก่อนหน้านี้คาดว่าจะเกิดขึ้นภายในปี FY26 อาจเลื่อนไปเป็นปี 2027 เนื่องจากผู้ซื้อยังไม่พร้อมดำเนินการ

ยอดจองอ่อนแอใน 3Q ขณะที่การปิดการขายใน 4Q ยังมีความเสี่ยงในการดำเนินการ
บริษัทระบุว่ายอดจองใน 3Q26F อยู่ที่ 228 ไร่ (-16% QoQ, -6% YoY) โดยมาจากระยองและเวียดนามทั้งหมด และไม่มีรายการขายจากชลบุรี ยอดจองในช่วง 9M26 อยู่ที่ 605 ไร่ ลดลง 39% YoY ผู้บริหารยังคงตั้งเป้าปิดการขายที่ดินจากกลุ่มลูกค้าที่อยู่ระหว่างดำเนินการในประเทศไทยจำนวน 800–900 ไร่ใน 4Q26 เพื่อให้บรรลุเป้าหมายยอดขายที่ดินในประเทศไทยทั้งปีที่ประมาณ 1,600 ไร่ อย่างไรก็ตาม บริษัทระบุว่ามีความล่าช้าจากการรอความชัดเจนด้านนโยบายเกี่ยวกับ Data Center ความไม่ตรงกันระหว่างแปลงที่ดินกับความต้องการของลูกค้า และการรออนุมัติจากลูกค้า ส่งผลให้ยอดขายบางส่วนอาจเลื่อนไปเป็น FY27 และเพิ่มความเสี่ยงที่ยอดจองจะต่ำกว่าเป้าหมาย ทั้งนี้ ผู้บริหารยังไม่ได้ปรับประมาณการยอดขายที่ดินทั้งปีที่ 2,800 ไร่ ซึ่งรวมประเทศไทย เวียดนาม และลาว

ยอดขายรอโอนยังแข็งแกร่งหลังปรับปรุงรายการของเวียดนาม
Backlog ในประเทศไทยอยู่ที่ 1.64 หมื่นล้านบาท หลังตัดยอดขายรอโอนของ Amata Commercial Complex (ACC) ในเวียดนามออก โดยคาดว่าจะยกเลิกการขาย ACC แลกกับการได้รับที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในเฟส 3B ในเมืองเบียนฮวา (Bien Hoa) จำนวนประมาณ 18 เฮกตาร์ ซึ่งจะพร้อมขายในปี 2027 ผู้บริหารคาดว่าจะไม่มีค่าใช้จ่ายพิเศษที่เกิดขึ้นครั้งเดียวจากรายการดังกล่าว โดยจะมีเพียงการคืนเงินมัดจำในจำนวนไม่มาก ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับน้ำท่วมยังมีจำกัดจนถึงขณะนี้ อย่างไรก็ตาม ลูกค้าบางรายที่อยู่ระหว่างดำเนินการซื้อที่ดินต้องการหลักฐานยืนยันความสามารถในการรองรับและฟื้นตัวจากสถานการณ์น้ำท่วมก่อนลงนามในสัญญา

ยอดขายรอโอนช่วยสร้างความชัดเจนต่อกำไร สนับสนุนคำแนะนำ “ซื้อ” แต่ความเสี่ยงด้านยอดจองเพิ่มขึ้น
ยอดขายรอโอนช่วยให้มองเห็นแนวโน้มกำไรได้จนถึงปี 2027 และผู้บริหารยังคงเร่งผลักดันการปิดการขายใน 4Q26 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงที่ยอดขายส่วนสำคัญจากกลุ่มลูกค้าที่อยู่ระหว่างดำเนินการจำนวน 800–900 ไร่จะเลื่อนออกไปหลัง FY26 กำลังเพิ่มขึ้น และเป็นประเด็นที่น่ากังวลในระยะสั้น ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AMATA โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 35.00 บาท ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากความชัดเจนของรายได้จากยอดขายรอโอน แต่ยังคงเน้นย้ำถึงความเสี่ยงที่ยอดจองอาจต่ำกว่าเป้าหมายที่เพิ่มสูงขึ้น