AMATA : สัดส่วนการโอนในชลบุรีหนุนกำไรดีกว่าคาด

กำไรดีกว่าคาดจากอัตรากำไรขั้นต้น ภาษี และกำไรจากการขายสินทรัพย์
AMATA รายงานกำไรสุทธิ 2Q26 อยู่ที่ 1.58 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,032.1% YoY และ 14.9% QoQ สูงกว่าประมาณการของเราและ Bloomberg Consensus ขณะที่กำไรหลักอยู่ที่ 1.28 พันล้านบาท ซึ่งสูงกว่าคาด 6% จากอัตรากำไรขั้นต้นที่แข็งแกร่งขึ้นและอัตราภาษีที่แท้จริงที่ต่ำกว่าคาด นอกจากนี้ กำไรพิเศษจำนวน 366 ล้านบาทจากการขาย ASCLT2 ยังช่วยสนับสนุนกำไรสุทธิที่รายงาน รายได้รวมเพิ่มขึ้น 56.0% YoY สู่ระดับ 3.6 พันล้านบาท โดยได้รับแรงหนุนจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 131.1% YoY เป็น 2.2 พันล้านบาท อัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นเป็น 51% จาก 37% ใน 2Q25 และ 47% ใน 1Q26 จากการเริ่มโอนที่ดินในโครงการชลบุรีซึ่งมีอัตรากำไรสูง ขณะที่สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ต่อยอดขายลดลงมาอยู่ที่ 12% จาก 16% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AMATA โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมที่ 35.00 บาท

การโอนยังแข็งแกร่ง ขณะที่ยอดจองลดลงจากฐานที่สูง
การโอนที่ดินอยู่ที่ 288 ไร่ เพิ่มขึ้น 68% YoY แต่ลดลง 6% QoQ ส่งผลให้ยอดโอนใน 1H26 อยู่ที่ 594 ไร่ เพิ่มขึ้น 32% YoY ประเทศไทยคิดเป็นยอดโอน 271 ไร่ ซึ่งรวมถึงการโอนในโครงการชลบุรี 2 จำนวน 140 ไร่ และการโอนแปลงแรกของ Smart City จำนวน 119 ไร่ ขณะที่เวียดนามมีการโอน 17 ไร่ ยอดจองที่ดินอยู่ที่ 271 ไร่ ลดลง 42% YoY จากฐานที่สูง แต่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 106 ไร่ใน 1Q26 โดยมี Amata City Rayong เป็นโครงการหลัก คิดเป็นยอดจอง 157 ไร่ ส่งผลให้ยอดจองสะสมใน 1H26 อยู่ที่ 378 ไร่ ลดลง 50% YoY ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2026 บริษัทมี Backlog อยู่ที่ 18.4 พันล้านบาท โดย 16.9 พันล้านบาทเป็น Backlog ในประเทศไทย

ครึ่งปีหลังเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของเป้าหมายทั้งปี
ฝ่ายบริหารคาดว่ายอดพรีเซลจะเพิ่มขึ้นใน 3Q26 ขณะที่ 4Q26 จะเป็นไตรมาสที่แข็งแกร่งที่สุดของปี และยังคงเป้าหมายยอดขายที่ดินปี 2026 ที่ 2,800 ไร่ บริษัทคาดว่าจะมีดีล Data Center ราว 300 ไร่ จาก 4-5 ธุรกรรมในช่วง 2H26 ซึ่งรวมถึง 1 โครงการใน Smart City และโครงการขยายพื้นที่อีก 2 โครงการในจังหวัดระยอง คณะกรรมการบริษัทอนุมัติการจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลที่ 0.60 บาทต่อหุ้นจากผลการดำเนินงาน 1H26 โดยกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 26 สิงหาคม 2026 และจ่ายเงินปันผลในวันที่ 10 กันยายน 2026 ชลบุรีคิดเป็นประมาณ 55% ของ Backlog ทั้งหมด โดยฝ่ายบริหารตั้งเป้าหมายโอน Backlog ดังกล่าวประมาณ 50% ภายในสิ้นปี ด้านการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนยังคงดำเนินต่อเนื่อง โดยการขาย Long Thanh แล้วเสร็จในเดือนกรกฎาคม มูลค่า 632 ล้านบาท ขณะที่คณะกรรมการได้อนุมัติการขายเงินลงทุนในสัดส่วน 51% ใน AMATA KWEG Education เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2026

การเพิ่มขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้นมีแนวโน้มยั่งยืน; คงคำแนะนำ “ซื้อ”
การปรับตัวดีขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้นมีสาเหตุหลักจากสัดส่วนการโอนที่ดิน มากกว่าการปรับขึ้นราคาขาย และ Backlog ที่มีสัดส่วนโครงการในชลบุรีสูงยังเป็นปัจจัยสนับสนุนความแข็งแกร่งของอัตรากำไรอย่างต่อเนื่องในช่วง 2H26 อย่างไรก็ตาม กำไรจากการขายสินทรัพย์และอัตราภาษีที่แท้จริงในระดับ 7% มีแนวโน้มเป็นปัจจัยชั่วคราวและอาจไม่เกิดขึ้นซ้ำ ขณะที่กำไรหลักยังลดลง 7% QoQ จากจำนวนการโอนที่ลดลง ในมุมมองของเรา การบรรลุเป้าหมายทั้งปีจะขึ้นอยู่กับผลประกอบการในช่วงครึ่งปีหลังเป็นสำคัญ โดยเฉพาะช่วงเวลาการปิดดีล Data Center ซึ่งเป็นปัจจัยกำหนดผลการดำเนินงานที่สำคัญ ความเสี่ยงหลัก ได้แก่ ความล่าช้าของธุรกรรม Data Center ระยะเวลาการอนุมัติ ODI ที่ยาวนานกว่าคาด ยอดจองที่ดินที่ต่ำกว่าประมาณการ ความไม่แน่นอน

ทางการเมืองที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนที่อาจกระทบต่อผลการดำเนินงานในเวียดนาม ทั้งนี้ บริษัทมีกำหนดจัดการประชุมนักวิเคราะห์ภายหลังการประกาศผลประกอบการในวันที่ 21 สิงหาคม 2026