CPN : ประเด็นสำคัญจากงาน Exclusive Talk Event

การดำเนินงานแบบ Lean ช่วยปกป้องอัตรากำไร
งาน Exclusive Talk มุ่งเน้นไปที่ความยั่งยืนเชิงโครงสร้างของอัตรากำไรขั้นต้นของ CPN มากกว่าผลประกอบการที่ผ่านมา แม้ว่ากำไรสุทธิหลักใน 1Q26 จะทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 4.87 พันล้านบาท แต่การเติบโตในอนาคตจะพึ่งพาประสิทธิภาพการดำเนินงานแบบ lean อย่างมาก ผู้บริหารกำลังลดผลกระทบจากค่าไฟฟ้าที่ผันผวน ผ่านระบบตรวจวัดอุณหภูมิอัตโนมัติและการจัดตารางการทำงานของเครื่องทำความเย็นให้เหมาะสม การอัปเกรดด้านวิศวกรรมเหล่านี้ช่วยลดการใช้ไฟฟ้ารวมลง 2% ณ เดือนมีนาคม และคาดว่าจะเห็นการประหยัดต้นทุนที่มากขึ้นในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ด้วยเหตุนี้ ผู้บริหารจึงยืนยันอย่างมั่นใจต่อ guidance ที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจากการเติบโตของยอดขายจากสาขาเดิม (SSSG) จะปรับตัวดีขึ้น YoY

การเปิดสาขาใหม่เชิงกลยุทธ์ช่วยลดความเสี่ยงของโครงการ
โครงการระยะสั้นของ CPN ให้การเติบโตที่ชัดเจนสำหรับ 2H26 ผ่านการเปิดโครงการเชิงกลยุทธ์และการปรับปรุงสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง โครงการเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส แบบ mixed-use เปิดตัวเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2026 ประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม Go Hotel จำนวน 179 ห้อง และคอนโดมิเนียม ฟีล ขอนแก่น ส่วนที่อยู่อาศัยเปิดขายด้วยเป้าหมายการขายอย่าง conservative ที่ 40% และราคาเริ่มต้นมากกว่า 90,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน การปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ ขนาด 45,000 ตารางเมตร ยังคงเป็นไปตามกำหนดสำหรับการเปิดตัววันที่ 3 กรกฎาคม 2026 สำหรับเซ็นทรัล บางนา ทาง CPN กำลังใช้ประโยชน์จากสัญญาเช่าเก่าที่กำลังจะหมดอายุ เพื่อเปลี่ยนเป็นโครงสร้างสัญญาเช่ามาตรฐานที่ให้ผลตอบแทนสูงขึ้น เพื่อขยายอัตราค่าเช่าแบบ organic

การอัปเกรดสินทรัพย์เป็นฐานสำคัญของการขยายตัวระยะยาว
แทนที่จะขยายพอร์ตเชิงรุก กลยุทธ์ของ CPN สำหรับ community mall มุ่งเน้นอย่างเคร่งครัดไปที่การเพิ่มมูลค่าพื้นที่เดิม การอัปเกรดถูกออกแบบให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าเฉพาะในแต่ละพื้นที่ เช่น La Villa ที่เน้นพนักงานออฟฟิศ และนางลิ้นจี่ที่เน้นกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยใช้การเปิดตัวมาร์เก็ตเพลส ทองหล่อ ที่ประสบความสำเร็จเป็นแบบอย่างที่มีกำไรสูง การเพิ่มประสิทธิภาพในระดับท้องถิ่นนี้เป็นรากฐานของแผนลงทุน 5 ปี มูลค่า 110,000 ล้านบาท จนถึงปี 2030 โดยการจัดสรรเงินลงทุนแบ่งเป็น 50% สำหรับศูนย์การค้าใหม่ และ 25% สำหรับโครงการ mixed-use ที่ไม่ใช่ค้าปลีก ซึ่งช่วยรองรับการเติบโตของรายได้ CAGR ระดับ high single digits ในระยะยาว และเพิ่มพื้นที่เช่าเป็น 2.8 ล้านตารางเมตร

อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนตอกย้ำคำแนะนำ "ซื้อ" สำหรับ CPN โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท แม้จะมีความเสี่ยง
เรายังคงให้คำแนะนำ "ซื้อ" สำหรับ CPN ในฐานะหุ้นค้าปลีกคุณภาพสูงที่มีการเติบโตแบบทบต้น (compounding) งบดุลมีความแข็งแกร่งมาก โดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิลดลงเหลือ 0.40 เท่า และต้นทุนหนี้ลดลงเหลือ 2.77% ในอนาคต การดำเนินงานได้รับการสนับสนุนอย่างดีจากการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค การแปลงสัญญาเช่ามาตรฐาน และโครงการพัฒนาสินทรัพย์ที่เห็นได้ชัดเจน รวมถึงโครงการเดอะเซ็นทรัล (ถนนพหลฯ) ในต้นปี 2027 และสยามสแควร์โซนใน 2H27 ด้วยการเติบโตของปริมาณผู้โดยสารที่คงที่ 4% YoY จนถึงเดือนเมษายน CPN จึงอยู่ในตำแหน่งที่พร้อมสำหรับการเติบโตของกำไรหลักที่แข็งแกร่งตลอดปี 2026 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงที่สำคัญ ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน การเปลี่ยนแปลงอัตราค่าไฟฟ้าที่ไม่แน่นอน ความล่าช้าในการพัฒนา และอัตราการตอบรับจากผู้บริโภคหรือภาคที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอลง