SPA : ประเด็นสำคัญจากงาน TISCO Corporate Day

• การปรับขึ้นราคาประมาณ 10% จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค. 2026 ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนอัตรากำไรที่สามารถประเมินผลได้อย่างชัดเจน และช่วยหนุนกำไรใน 4Q26F โดยถือเป็นการปรับขึ้นราคาในวงกว้างครั้งแรกนับตั้งแต่ก่อนช่วงโควิด-19 (ทั้งนี้ Baan Suan ได้ปรับขึ้นราคาในอัตราที่น้อยกว่าตั้งแต่วันที่ 1 ก.ย. และยังมีสัดส่วนรายได้ในระดับไม่มาก)

• เป้าหมายรายได้ FY26 ถูกปรับเพิ่มจาก 1.85 พันล้านบาท เป็นประมาณ 2.0 พันล้านบาท โดยยังขึ้นอยู่กับการอนุมัติจากคณะกรรมการบริษัท การปรับเป้าดังกล่าวสอดคล้องกับประมาณการของเราที่ราว 2.0 พันล้านบาท ซึ่งคำนวณจากปัจจัยด้านฤดูกาลในเดือนสิงหาคม เมื่อรายได้ใน 1H26 อยู่ที่ 927 ล้านบาท ขณะที่รายได้ใน 2H26 จะได้รับประโยชน์ทั้งจากช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวที่เป็นช่วงพีค และการปรับขึ้นราคาเป็นระยะเวลา 1 ไตรมาส

• Zeaforest กำลังปรับรูปแบบโครงการจากแนวคิด “Stay and Easy” เป็นแพ็กเกจแบบ Half-board (รวมอาหารกลางวันและอาหารเย็น) และ Full-board (รวมอาหารเช้า อาหารกลางวัน และอาหารเย็น) ซึ่งจะช่วยให้รายได้จากห้องพักเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่า โดยราคาจะปรับเพิ่มเป็นประมาณ 10,000 บาทขึ้นไปต่อคนต่อคืน จากเดิมประมาณ 10,000 บาทขึ้นไปต่อคู่ต่อคืน หากสมมติอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 60% สำหรับวิลล่า 54 หลัง และมีผู้เข้าใช้บริการแบบ Day-pass จำนวน 140 คนต่อวัน โดยมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยประมาณ 2,000 บาทต่อคน เราประเมินรายได้ในปีแรกไว้ที่ประมาณ 330-350 ล้านบาท เทียบกับมากกว่า 200 ล้านบาทภายใต้รูปแบบเดิม แม้ว่าฝ่ายบริหารจะปฏิเสธการให้ตัวเลขประมาณการก่อนการอนุมัติจากคณะกรรมการบริษัท แต่ระบุว่า IRR ของโครงการ “น่าจะปรับตัวดีขึ้น”

• ต้นทุนจากการปรับรูปแบบโครงการจะส่งผลให้ CAPEX เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากงบประมาณปัจจุบันที่ 350 ล้านบาท โดยมี 3 ปัจจัยหลักที่ผลักดันต้นทุน ได้แก่ 1) การปรับปรุงวิลล่าทั้งหมดแทนการปรับปรุงเพียงบางส่วน 2) การก่อสร้างอาคาร Wellness ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อรองรับผู้เข้าพักภายในโครงการ และ 3) การก่อสร้างทางเดิน Canopy Walk ความยาว 30 เมตร

• ปัจจุบันกำหนดการเปิดโครงการในเดือนมีนาคม 2027 ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยวิลล่ามีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2026 จากนั้นจะเข้าสู่ช่วงทดสอบและเตรียมความพร้อมก่อนเปิดดำเนินการประมาณ 2-3 เดือน ขณะที่อาคาร Wellness มีความคืบหน้างานก่อสร้างส่วนโครงสร้างแล้วเสร็จประมาณ 70% และยังเป็นไปตามแผนที่จะส่งมอบได้ในเดือนกุมภาพันธ์ 2027 การชำระค่าเช่าจะเริ่มในเดือนเมษายน 2027 ซึ่งฝ่ายบริหารมองว่าเป็นกำหนดเส้นตายสำคัญที่บริษัทต้องดำเนินการให้ทัน

• เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SPA โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมที่ 3.80 บาท ทั้งนี้ Zeaforest Wellness Sanctuary จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญในปีหน้า เนื่องจากบริษัทมีสถานะเป็นผู้บุกเบิกรายแรกในธุรกิจ Wellness ในพัทยา