PROPERTY : มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐได้รับการอนุมัติ แต่ไม่ใช่ปัจจัยหนุนที่สำคัญ หุ้นคุณภาพได้รับความสนใจในช่วงขาลง

มาตรการภาครัฐท่ามกลางตัวเลขอุตสาหกรรมที่อ่อนแอลง โดย SIRI และ AP เป็นหุ้นแนะนำในกลุ่มที่อยู่อาศัย
เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน คณะรัฐมนตรีประกาศขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ได้สร้างปัจจัยหนุนใหม่ เนื่องจากตลาดคาดการณ์มาตรการดังกล่าวไว้แล้วเป็นส่วนใหญ่ ข้อมูลอุตสาหกรรมยังคงสะท้อนภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ที่อ่อนแอ โดยข้อมูลจาก AREA เดือนพฤษภาคม 2026 ยืนยันว่าการฟื้นตัวของการเปิดตัวโครงการได้รับแรงหนุนเกือบทั้งหมดจากคอนโดมิเนียมหรูระดับ Ultra-luxury และอัตราการขายลดลงเหลือ 21.5% ขณะที่ REIC รายงานว่า ใบอนุญาตก่อสร้างลดลง 50.2% เนื่องจากผู้พัฒนาที่เผชิญข้อจำกัดด้านสภาพคล่องเริ่มขายที่ดินและโครงการที่ได้รับอนุมัติ EIA แล้ว อย่างไรก็ตาม ภาวะขาลงของตลาดกำลังทำให้ความแตกต่างระหว่างผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งและผู้ประกอบการที่อ่อนแอชัดเจนขึ้น เรามองว่าผู้พัฒนาที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งกำลังใช้สภาพแวดล้อมนี้ในการสะสมสินทรัพย์ทำเลดีที่มูลค่าดึงดูด และยังคงเลือก SIRI และ AP เป็นหุ้นแนะนำของเรา จากโมเมนตัมยอดจองการควบคุมการเปิดโครงการ และความแข็งแกร่งของงบดุล

การขยายมาตรการค่าธรรมเนียมเป็นสิ่งที่คาดไว้แล้ว ลดแรงกดดัน
การอนุมัติของคณะรัฐมนตรีในการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% ต่ออีก 1 ปี เป็นสิ่งที่ตลาดคาดการณ์ไว้แล้ว ดังนั้นการประกาศครั้งนี้จึงไม่ได้สร้างความประหลาดใจ อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวช่วยลดปัจจัยกดดันระยะสั้นที่สำคัญ และส่งสัญญาณเชิงบวกเล็กน้อย เนื่องจากก่อนหน้านี้ตลาดได้สะท้อนความเสี่ยงบางส่วนว่ามาตรการอาจสิ้นสุดลงตามกำหนด การต่ออายุมาตรการช่วยตัดความเสี่ยงจากการหมดอายุของนโยบาย และยังคงสนับสนุนความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภค รวมถึงกิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ไปจนถึงปีหน้า เรายังคงเลือก SIRI และ AP เป็นหุ้นแนะนำของกลุ่ม โดยได้รับแรงสนับสนุนจากยอดจองที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม กลยุทธ์การเปิดโครงการที่มีวินัย และสัดส่วนธุรกิจโครงการ low-riseที่แข็งแกร่ง ซึ่งพึ่งพาสภาพแวดล้อมการอนุมัติสินเชื่อที่ตึงตัวน้อยกว่า

การฟื้นตัวในเดือนพฤษภาคมถูกขับเคลื่อนโดยคอนโดมิเนียมหรู
ข้อมูลจาก AREA แสดงให้เห็นว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ 15 โครงการในกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบในเดือนพฤษภาคม 2026 เพิ่มขึ้น 3 โครงการจากเดือนเมษายน รวมจำนวน 3,126 ยูนิต มูลค่า 55,000 ล้านบาท แม้มูลค่าการเปิดตัวโดยรวมเพิ่มขึ้นอย่างมาก 169.5% MoM และราคาเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้น 79.7% เป็น 17.6 ล้านบาท แต่การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเกือบทั้งหมดมาจากโครงการคอนโดมิเนียมหรูระดับ Ultra-luxury จำนวน 2 โครงการ หนึ่งในนั้นคือโครงการบนถนนวิทยุ “The Wireless Residences” โดย Upper House (โครงการร่วมพัฒนาโดยผู้พัฒนาจากสิงคโปร์และฮ่องกง) ซึ่งคิดเป็นเพียง 12.6% ของจำนวนยูนิต แต่สร้างมูลค่าถึง 66.6% ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด อัตราการขายเฉลี่ยลดลงเหลือ 21.5% ในเดือนพฤษภาคม จาก 37.2% ในเดือนเมษายน สะท้อนว่าโมเมนตัมของความต้องการที่แท้จริงยังคงอ่อนแอ แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูสูงขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือ คิดเป็น 71% ของจำนวนยูนิต แต่คิดเป็นเพียง 28% ของมูลค่า สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงมุ่งเน้นตลาดกลางและโครงการบ้าน low-rise มากกว่าคอนโดมิเนียมระดับ high-end

การลดลงของใบอนุญาตก่อสร้างเปิดโอกาสด้านที่ดินสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่
รายงานข่าวที่อ้างอิงข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ใบอนุญาตก่อสร้างลดลง 50.2% เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการที่เผชิญกับข้อจำกัดจากธนาคารในการให้สินเชื่อก่อนเริ่มก่อสร้าง เริ่มเลือกขายที่ดินและขายโครงการที่ได้รับอนุมัติ EIA แล้ว แทนที่จะเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ โดยผู้ประกอบการที่มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่องกำลังขายสินทรัพย์ออก ขณะที่ผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งกำลังใช้ช่วงขาลงของตลาดเพื่อสะสมที่ดินทำเลดีและโครงการที่ผ่าน EIA แล้วในราคาที่น่าสนใจ ซึ่งจะช่วยให้บริษัทเหล่านี้อยู่ในตำแหน่งที่ดีสำหรับการฟื้นตัวของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ครั้งถัดไป ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SIRI และ AP โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 1.80 และ 10.60 บาท ตามลำดับ