PROPERTY : อัปเดตกลุ่มอสังหาฯ 4Q25 : ปรับประมาณการกำไรก่อนประกาศงบ

ลดความเสี่ยงช่องว่างยอดจองและการปรับประมาณการลง
เราออกบันทึกการคาดการณ์กำไรฉบับปรับปรุงใหม่นี้อีกครั้ง หลังจากสถิติตลาดที่อ่อนแอสำหรับบริษัทที่อยู่อาศัยระดับ low-end และความคลาดเคลื่อนที่อาจเกิดขึ้นจากแนวทางการคาดการณ์ประจำปี เราได้ปรับลดประมาณการกำไรปี 2025 สำหรับหุ้นที่เราแนะนำให้ขาย โดยเฉพาะ PSH และ LPN เนื่องจากมีแนวโน้มที่จะยังคงน่าผิดหวังในด้านผลการดำเนินงานในภาคที่อยู่อาศัย เนื่องจากอัตรากำไรที่อ่อนแออย่างต่อเนื่องและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หลังจากความคลาดเคลื่อนในกำไรบางส่วนสำหรับปี 2025 กำไรในภาคที่อยู่อาศัยปี 2026 คาดว่าจะเติบโตที่ 12% เมื่อเทียบกับการคาดการณ์ก่อนหน้านี้ที่ 7% โดยได้รับแรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่งและผลกระทบจากฐานต่ำ

เสริมความแข็งแกร่งให้กับหุ้นที่เลือกและ และรวมประมาณการ CPN
ในทางกลับกัน เราได้ปรับเพิ่มประมาณการกำไรสำหรับ SIRI ซึ่งยังคงเป็นหุ้นที่เราเลือกหลักในภาคที่อยู่อาศัยควบคู่ไปกับ AP จากการปรับตัวขึ้นของภาคส่วนต่างๆ ในช่วงที่ผ่านมา เรายังคงเห็นราคาหุ้นของบริษัทสำคัญๆ ที่เราแนะนำสะท้อนไปสู่เป้าหมายของเรา ในขณะที่เรายังไม่เห็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับภาคส่วนใดๆ ที่จะสร้างแรงหนุนเพิ่มเติมจากเป้าหมายปัจจุบัน ในรายงานนี้ เราได้เพิ่มการคาดการณ์สำหรับ CPN ซึ่งคาดว่าจะแสดงการเติบโตในการคาดการณ์รายไตรมาส โดยได้รับแรงหนุนจากผลประกอบการที่เพิ่มขึ้นจากห้างสรรพสินค้าใหม่ๆ นอกจากนี้ เราได้คำนึงถึงกำไรเพิ่มเติมจาก 3Q25 เพื่อชดเชยการเปลี่ยนแปลงประมาณการทั้งปีของเรา

4Q25F คาดการณ์การฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องท่ามกลางการลดลงรายปี
สำหรับปี 2025 ทั้งปี กำไรสุทธิจากภาคที่อยู่อาศัยโดยรวมคาดว่าจะอยู่ที่ 5.7 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.3% QoQ แต่ลดลง 19.6% YoY รายได้รวมคาดว่าจะอยู่ที่ 36.8 พันล้านบาท ลดลง 15.0% YoY และ 5.3% QoQ แม้จะมีแรงกดดันด้านรายได้ แต่กำไรของบริษัทขนาดใหญ่ยังคงทรงตัว กำไรที่แท้จริงของภาคส่วนนี้คาดว่าจะสูงกว่าที่นักวิเคราะห์คาดการณ์ไว้เล็กน้อย โดยอาจมีบริษัทขนาดเล็กบางแห่งที่พลาดเป้าไปมาก ยอดจองรวมภายใต้การวิเคราะห์ของเราสำหรับปี 2025 อยู่ที่ 153 พันล้านบาท ลดลง 5.5% YoY คิดเป็น 80% ของยอดจองที่บริษัทต่างๆ คาดการณ์ไว้ในตอนแรก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการคาดการณ์ในอนาคต ขึ้นอยู่กับอัตราการฟื้นตัวของตลาด

แนวโน้มปี 2026 มุ่งสู่การทรงตัวและการพัฒนาพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง
ประเด็นสำคัญในเดือนมกราคม ได้แก่ โครงการ Supalai Loft Tha Phra Interchange ซึ่งส่งมอบ 910 ยูนิตใกล้กับเส้นทางคมนาคมหลัก บริษัท AP (Thailand) (AP) เปิดตัวโครงการ Pleno Future-Rangsit โดยมุ่งเป้าไปที่ความต้องการในตลาด "Blue Ocean" ในกลุ่มบ้านแบบดูเพล็กซ์ บริษัท AREA คาดการณ์ว่าปี 2026 จะมีการเติบโตของการเปิดตัวโครงการอย่างน้อย 5% การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยของ BOI อาจผลักดันให้การเปิดตัวยูนิตใหม่สูงเกินคาดมากกว่า 10% การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง โดยเฉพาะโซน 1 (CBD) ซึ่งมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 93 โครงการ และโซน 6 (บางนา) ซึ่งเอื้อต่อความต้องการแรงงานภาคอุตสาหกรรม เรายังไม่เห็นแนวทางการดำเนินงานที่สมบูรณ์จากบริษัทที่อยู่อาศัยหลังจากการประกาศผลประกอบการ แต่เรามั่นใจได้ว่าการเปิดตัวโครงการจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ลดลง YoY ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP และ SIRI โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 10.60 และ 1.80 บาท ตามลำดับ