เพิ่มทุนเพื่อขยายอายุสิทธิการเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้า & พระราม 2

-ขยายอายุสัญญาสิทธิการเช่า 2 โครงการใหญ่ คือ เซ็นทรัลปิ่นเกล้าและพระราม 2 ซึ่งจะหมดอายุสัญญาเดิมสิ้นปี 2024 และส.ค.2025 ตามลำดับ ทั้งนี้ทั้งสองโครงการนี้ทำรายได้ให้กองทุน CPNRIET คิดเป็น 20% และ 25% ในปี 2023 โดยหลังจากเจรจาสรุปได้ว่าจะมีการต่ออายุฯโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้า 15 ปี และพระราม 2 เป็นเวลา 10 ปี ซึ่ง CPNREIT ต้องจ่ายค่าต่ออายุสัญญาเช่าสำหรับเซ็นทรัลปิ่นเกล้า 12.2 พันล้านบาทและพระราม 2 เท่ากับ 12.9 พันล้านบาท โดยรวม CPNREIT ต้องการเงินสำหรับขยายอายุสัญญาเช่า ฯทั้งสองโครงการนี้ 25 พันล้านบาท และต้องการเงินอีก 1.1 พันล้านบาทสำหรับการรีโนเวทเซ็นทรัลปิ่นเกล้า

- CPNREIT มีแผนเพิ่มทุนไม่เกิน 18 พันล้านบาท และเพิ่มทุนไม่เกิน 1,100 ล้านหน่วย จัดสรรผ่าน PPO, PO และ PP ในเดือนเม.ย.นี้ โดยจะสรุปราคาเพิ่มทุนในวันที่ 29 เม.ย.24 ทั้งนี้ CPN พร้อมที่จะขยายสัดส่วนการถือหน่วยจาก 30% เป็น 40% เพื่อให้การเพิ่มทุนในครั้งนี้สำเร็จได้ด้วยดี

-เราเห็นว่าการเพิ่มทุนรอบนี้มีความสำคัญกับกองทุน CPNREIT มาก เนื่องจากโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้าและพระราม 2 ทำ รายได้ให้กับกองทุนฯสูงถึง 45% ของทั้งหมด ซึ่งเราคาดว่าการเพิ่มทุนจะสำเร็จ เนื่องจากทาง CPN ประกาศที่จะสนับสนุนการเพิ่มทุนโดยจะใส่เงินเพิ่มทุนไม่เกิน 6 พันล้านบาท

-จ่ายปันผลสูง 9-10% ต่อปีต่อเนื่องในช่วงปี 2024-2034 แต่ปันผลน่าจะอ่อนลงหลังจาก CPNREIT ต้องจ่ายเงินเพื่อขยายอายุสัญญาสิทธิการเช่าโครงการพระราม 2 และปิ่นเกล้าในปี 2035 และปี 2039

- คงคำแนะนำถือ ให้ราคาพื้นฐาน 11 บาท (DCF) โดยเรามีสมมติฐานให้ CPNREIT เพิ่มทุน 1,050 ล้านหน่วยราคาเพิ่มทุน 10 บาท/หน่วย และคาดว่าหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมลดเป็น 23% หลังเพิ่มทุน (จาก 27% ในสิ้นปี 23) และเพิ่มเป็น 40% เมื่อมีการกู้มาขยายสิทธิการเช่าฯ ทั้งนี้กองทุนมี IRR อยู่ที่ 7.8%

นักวิเคราะห์ : จันทร์เพ็ญ ศิริธนารัตนกุล : chanpens@th.dbs.com : Tel. 02 857 7824