CPN Retail Growth REIT (CPNREIT TB)
คาดอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 10% ตั้งแต่ปี 66 เป็นต้นไป

เริ่มต้นวิเคราะห์ด้วยคำแนะนำ “ซื้อ” เพราะผลตอบแทนเงินปันผลสูง
เราเริ่มต้นบทวิเคราะห์แรกสำหรับ CPNREIT ด้วยคำแนะนำ “ซื้อ” โดยคาดว่าอัตราผลตอบแทนเงินปันผลประจำปี 66 จะอยู่ที่ 10% นอกจากนี้ เราคาดว่า ผู้ถือหน่วยจะอนุมัติการต่ออายุสัญญาเช่า (มูลค่ารวม 2.6 หมื่น ลบ.) ที่เซ็นทรัลปิ่นเกล้าและเซ็นทรัลพระราม 2 ตอนประชุมผู้ถือหน่วย ณ วันที่ 31 ก.ค. 2566 และการต่อสัญญาจะส่งผล CPNREIT ให้ผลตอบแทนเงินปันผลที่มั่นคงไปอีก 10 ปีและ IRR ของกองผู้ถือหน่วยอยู่ที่ 5.7% โดยราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 67 ของเราที่ 11.0 บาท อิงวิธี DCF (6.0% WACC) และหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมอีก 1,000 ล้านหน่วยจากการเพิ่มทุนตามแผนในครึ่งปีหลัง 67 ทั้งนี้ CPNREIT ซื้อขายที่ P/NAV ต่ำเป็นประวัติการณ์ที่ 0.83 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ 1.76 เท่าถึง 53% ในขณะที่ราคาเป้าหมายของเราสะท้อน P/NAV ที่ 0.86 เท่า

คาด DPU ปี 66 อยู่ที่ 1.11 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 10%
เราคาดอัตราผลตอบแทนเงินปันผลต่อหน่วย หรือ DPU ประจำปี 66 ที่ 1.11 บาท จากกำไรที่สามารถนำมาจ่ายปันผลได้ 3.9 พันล้านบาท (1.50 บาท/หน่วย) และอัตราการจ่ายเงินปันผล 74% โดยเราประเมินว่ากองทรัสต์ CPNREIT จะสำรองเงินสดไว้ประมาณ 1,000 ล้านบาทสำหรับการชำระหนี้และค่าใช้จ่ายในการรีโนเวตเซ็นทรัลปิ่นเกล้า ทำให้อัตราการจ่ายปันผลต่ำ ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานในปี 66 มีแนวโน้มแข็งแกร่ง โดยเราประเมินกำไรหลักต่อหน่วย หรือ EPU เติบโต 41% จากรายได้ทรัพย์สินสุทธิที่เพิ่มขึ้น 16% ทั้งนี้ ส่วนลดค่าเช่าห้างสรรพสินค้าที่คาดว่าจะลดลงจาก 14% ในปี 65 เป็น 4% ในปี 66 ถือเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้รายได้เติบโต

จ่ายปันผลได้ยาว หากมีการต่อสัญญาเช่า
หลังจากที่เรามอง DPU ปี 66 ลดลง 2% เป็น 1.11 บาท เราคาดการณ์ว่า DPU จะเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วง 10 ปีข้างหน้า (ที่ 1% CAGR ในช่วงปี 66-77) บนสมมติฐานว่าผู้ถือหน่วย CPNREIT อนุมัติการต่ออายุสัญญาเช่าทั้งสองแห่ง คือ ปิ่นเกล้าและพระราม 2 ซึ่งคิดเป็น 50% ของรายได้ของ CPNREIT ในไตรมาส 1/66 โดยการต่ออายุสัญญาเช่าที่ปิ่นเกล้า (ต่ออายุ 15 ปี สิ้นสุดเดือน ธ.ค. 2582) และเซ็นทรัลพระราม 2 (ต่ออายุ 10 ปีสิ้นสุดเดือน ส.ค. 2578) มีมูลค่าประมาณ 2.6 หมื่น ลบ.

หากไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่า DPU จะลดลงในปี 68-69
ดีลมูลค่า 2.6 หมื่น ลบ.ดังกล่าว (ใช้เงินจากการเพิ่มทุน 1.05 หมื่น ลบ. และเงินกู้ 1.57 หมื่น ลบ.) กำลังรอการอนุมัติจากผู้ถือหน่วยที่จะมีการประชุมวิสามัญ (EGM)ในวันที่ 31 ก.ค. นี้ หากไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่า กรณีที่เลวร้ายที่สุด เราคาดการณ์ DPU ที่ 1.00 บาทในปี 68 (-34% YoY) และ 0.77 บาทในปี 69 (-23% YoY) เนื่องจากสัญญาเช่าปิ่นเกล้าจะหมดอายุในเดือน ธ.ค. 67 และสัญญาเช่าพระราม 2 จะหมดอายุ ในเดือน ส.ค. 68

Wasu Mattanapotchanart
wasu.m@maybank.com
(66) 2658 5000 ext 1392