คาดกำไร 1Q66 โต YOY แต่ลดลง QOQ ตามปัจจัยฤดูกาล
งวด 1Q66 คาดกำไรสุทธิ 764 ล้านบาท (+3.6% yoy,-26% qoq) ในส่วนนี้รวมกำไรขายเงินลงทุนบริษัทย่อยให้กัยบริษัทร่วมทุน หรือ JV (หลังภาษี) ราว 96 ล้านบาท (เทียบกับ237 ล้านบาทใน 1Q65 และ 63 ล้านบาทใน 4Q65) หากไม่รวมรายการดังกล่าว ประเมินกำไรปกติเท่ากับ 668 ล้านบาท เติบโต 33.5% yoy (แต่ลดลง 31% qoq ตามปัจจัยฤดูกาลที่ปกติไตรมาส 4 มียอดโอนฯ สูงสุดของปี) ขับเคลื่อนจากการรับรู้รายได้บริหารโครงการร่วมทุน (JV) คาดสูงถึง 820 ล้านบาท (+203% yoy, +39% qoq) เกิดจากการบริหารโครงการร่วมทุนทั้งกลุ่มคอนโดฯ และแนวราบที่เพิ่มขึ้นมาก นอกจากนี้การโอนฯต่อเนื่องของกลุ่มโครงการ JV เฉพาะอย่างยิ่งคอนโดฯPark Origin ทั้ง Park ทองหล่อ และราชเทวี ที่เริ่มส่งมอบตั้งแต่ 2H65 และโครงการใหม่ Park จุฬา-สามย่าน มูลค่า 4.6พันล้านบาท ยอดจอง 98% เริ่มโอนฯ ปลายมี.ค. ราว 9% รวมถึง The Origin ลาดพร้าวมูลค่า 2 พันล้านบาท ขาย 65% คาดโอนฯ 10% เมื่อปลาย 1Q66 ทำให้รับรู้ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 40 ล้านบาท พลิกจากขาดทุน 48 ล้านบาทงวดปีก่อน (แต่ลดลงจาก 328 ล้านบาทงวดก่อน ซึ่งมีปริมาณการโอนฯ จำนวนมาก) โดยทั้งหมดนี้ชดเชยได้กับยอดโอนฯ ของบริษัทเองคาดที่ 2.1 พันล้านบาท (-31% yoy,-26% qoq) เนื่องจากไม่มีการส่งมอบโครงการคอนโดฯ ใหม่ และแนวราบเปิดขายโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ (น้อยสุดของปี)รวมถึง Gross Margin ขายฯ คาดที่ 33.8% ลดลงจากเฉลี่ย 35% งวดปีก่อน ตามสัดส่วนProduct Mix ซึ่งปีก่อนมีสัดส่วนโอนฯ คอนโดฯ ที่มีมาร์จิ้นสูงมากกว่างวดปีนี้การขาย BIG LOT ห้องชุดใน 3 คอนโดฯ พร้อมอยู่ จะช่วยหนุน 2Q66การดำเนินงาน 2Q66 คาดเติบโตเด่นชัด YoY และ QoQ นอกจากมีปัจจัยสนับสนุนจากการโอนฯ มากขึ้นและเต็มไตรมาสของ 2 คอนโดฯ ใหม่อย่าง Park จุฬา-สามย่าน และ TheOrigin ลาดพร้าว ที่เริ่มเมื่อปลาย 1Q66 รวมถึงการส่งมอบอีก 1 โครงการใหม่ The Originสุขุมวิท สายลวด E22 (มูลค่า 1.8 พันล้านบาท ยอดขายราว 80%) ที่จะเกิดขึ้น 2Q66 แล้วแผนการขาย Big Log จำนวนไม่เกิน 361 ยูนิตใน 3 โครงการคอนโดฯ พร้อมอยู่ (2โครงการเป็นของ ORI และ 1 โครงการ JV) คือ Park พร้อมพงษ์ (ไม่เกิน 138 ยูนิต), Parkพญาไท (ไม่เกิน 123 ยูนิต) และ Park ทองหล่อ (JV) ไม่เกิน 100 ยูนิต มูลค่าในกรอบ 2.4-.3.5 พันล้านบาท ให้แก่บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์ โพเนนเชียล จำกัด ที่เป็นผู้ออกโทเคนเพื่อดิจิทัลเพื่อการลงทุน (โทเคนดิจิทัลฯ) รูปแบบ Condo-Backed Token ภายใต้ชื่อเรียล-เอ็กซ์ (RealX Investment Token) ซึ่งจะเปิดเสนอขายโทเคนให้กับประชาชนเป็นครั้งแรก (ICO) มูลค่าไม่เกิน 3.5 พันล้านบาท (อิงราคา 182 บาทต่อโทเคน และจำนวนไม่เกิน 19.23 ล้านโทเคน) ในวันที่ 12-23 มิ.ย. 2566 โดยมีบริษัท โทเคน เอ็กซ์ จำกัด (Token X) ซึ่งเป็นบริษัทภายใต้กลุ่ม SCBX เป็นผู้สนับสนุนด้านเงินทุนให้กับบริษัท เรียล เอสเตทเอกซ์โพเนนเชียล จำกัด ในการทำหน้าที่ระดมทุนผ่านการออกโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนเพื่อนำเงินมาซื้อหุ้นชุดในโครงการ ทั้งนี้หากธุรกรรมการขาย Big Lot ข้างต้นเกิดขึ้น ย่อมหนุนต่อยอดโอนฯ และส่วนแบ่งกำไร 2Q66 เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

OUTPERFORM...คาดกำไรปกติปีนี้ NEW HIGH + ปันผลกว่า 6% ต่อปี
คงแนะนำ Outperform สำหรับ ORI ที่ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2566 เท่ากับ 13.15 บาท(อิง SOTP) จากทิศทางกำไรปกติ 1Q66 ที่ยังเติบโตได้ดี YoY ขณะที่แนวโน้ม 2Q66คาดโดดเด่น YoY และ QoQ ส่วน 2H66 ยังมีแรงหนุนจากการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ 6โครงการ และเปิดแนวราบใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะ 4Q66 คาดผลักดันกำไรปกติปีนี้เติบโตมากกว่ากลุ่มฯ ในระดับ 18% และทำจุดสูงสุดใหม่อยู่ที่ 3.35 พันล้านบาทนอกจากนี้ผลตอบแทนเงินปันผลต่อปีที่จูงใจมากกว่า 6% จะเพิ่มความน่าดึงดูดใจในการลงทุน โดยช่วงสั้นมีแรงหนุนจากเงินปันผล 2H65 หุ้นละ 0.57 บาท หรือ 4.8% ที่จะขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่ 8 พ.ค. นี้

ESG
Environment (E)
• กำหนดแผนการบริหารจัดการทรัพยากร พลังงาน และสภาพแวดล้อม ให้เป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินธุรกิจ ครอบคลุมทุกกระบวนการตั้งแต่ออกแบบ จัดซื้อก่อสร้าง ไปจนถึงการพัฒนาสินค้าและบริการ โดยตั้งเป้าด้านสิ่งแวดล้อม ด้วยการลดปริมาณการใช้พลังงาน น้ำ การจัดการของเสีย และการปล่อยก๊าซเรือนกระจกลงร้อยละ 5 ภายในเวลา 3 ปีเมื่อเทียบกับปีฐานในปี2563
• มีมาตรการการป้องกันและแก้ไขผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ทั้งในระหว่างก่อสร้างและหลังการก่อสร้าง เช่น มีผ้าใบคลุมอาคารระหว่างก่อสร้าง เพื่อป้องกันฝุ่นละอองกระจายไปยังพื้นที่ข้างเคียงSocial (S)
• ดำเนินกิจกรรมด้าน CSR เพื่อสนับสนุนการพัฒนาคุณภาพชีวิตและสังคม โดยสนับสนุนกิจกรรมให้กับทุกกลุ่มคนในสังคม ชุมชนใกล้เคียง โรงเรียน เป็นต้น
• ว่าจ้างพนักงานโดยพิจารณาถึงคุณสมบัติที่เหมาะสม โดยไม่มีการเลือกปฏิบัติอันมีเหตุมาจากความแตกต่าง ไม่ว่าจะเป็นอายุ เชื้อชาติ ศาสนา อีกทั้งไม่สนับสนุนการบังคับใช้แรงงาน (Forced Labor) ต่อต้านการใช้แรงงานเด็ก(ChildLabor) และไม่ทำธุรกรรมใดๆ กับคู่ค้าหรือผู้ผลิตที่กระทาการดังกล่าวGovernance (G)
• กำหนดนโยบายและมาตรการต่อต้านการคอร์รัปชั่น และนโยบายที่เกี่ยวข้องเป็นลายลักษณ์อักษร อาทิ นโยบายการแจ้งเบาะแสการกระทำผิด, นโยบายและแนวปฏิบัติการให้/รับของขวัญ ฯลฯ
• สื่อสารและเปิดเผยข้อมูลอย่างโปร่งใสให้กับสังคมและผู้มีส่วนได้เสียให้แก่ ผู้ถือหุ้น ลูกค้า คู่ค้า และพันธมิตรทางธุรกิจ และให้ข้อมูลกับนักลงทุน ผู้ถือหุ้น และผู้สนใจ อย่างทันสถานการณ์

ประเด็นความเสี่ยง
1.ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้แก่ ความเชื่อมั่นต่อการสร้างรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ หากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาด ก็จะกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และนำมาสู่การชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
2.ระดับการแข่งขันในอุตสาหกรรมรุนแรงขึ้นต่อเนื่อง อาจทำให้การควบคุมเรื่องประสิทธิภาพการทำกำไรทำได้ยากขึ้น
3.การทำธุรกิจในลักษณะร่วมทุน (JV) ทำให้การรับรู้ทางบัญชีอยู่ในรูปแบบส่วนแบ่งกำไร/ขาดทุนตามสัดส่วนการถือหุ้น ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อประมาณการกำไรให้มีโอกาสคลาดเคลื่อนได้
ที่มา: สายงานวิจัย บล. เอเซีย พลัส

บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส
นวลพรรณ น้อยรัชชุกร
นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านตลาดทุน และทางเทคนิค
เลขทะเบียนนักวิเคราะห์: 019994