สำนักข่าวหุ้นอินไซด์( 28 ตุลาคม 2569)------------KEY SUMMARY
----------------------------------
สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนว่าที่อยู่อาศัยมือสองสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อในภาวะที่กำลังซื้อจำกัด โดยคอนโดมือสองได้รับความนิยมมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น

• สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 38% ในปี 2019 มาอยู่ที่ 56% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยโดยรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ทั้งนี้ในช่วงที่เหลือของปี 2026 ถึงปี 2027 คาดว่าสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังมีแนวโน้มสูงกว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งต่อเนื่อง เนื่องจากผู้บริโภคยังเผชิญแรงกดดันจากทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง รายได้ครัวเรือนที่ชะลอลง รวมถึงความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มาก ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อจำกัด

• ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองคิดเป็นสัดส่วน 46% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวม และในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองอยู่ที่ 20,724 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 49% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวม ทั้งนี้ราคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนักเฉลี่ยที่ 1.6-1.8 ล้านบาท/หน่วย สะท้อนการตอบโจทย์ทั้งในแง่ของราคาที่สามารถซื้อได้ และมีตัวเลือกในทำเลที่สะดวกในการเดินทาง อีกทั้ง ยังได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุน

หน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 ปรับตัวลดลง แต่ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะ Oversupply

หน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 อยู่ที่ 1.96 แสนหน่วย ปรับตัวลดลงจากระดับสูงสุดในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 ที่แตะ 2.43 แสนหน่วย ขณะที่อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 กลับมาฟื้นตัว แต่ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะ Oversupply โดยปัญหาหนี้สินยังเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดมากขึ้น อีกทั้ง ยังมีที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้น โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกลุ่มนี้รวม 63,753 หน่วย เป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งแม้จะทยอยถูกดูดซับจากความต้องการซื้อ แต่การมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง จะมีความเสี่ยงในการเกิดภาวะ Oversupply

ผลสำรวจจาก SCB EIC ในปี 2026 พบว่า ความสนใจต่อที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในทุกประเภทที่อยู่อาศัย และระดับราคา

ผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย และเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจในปีก่อนหน้า สะท้อนว่าผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น ทั้งในด้านพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่เหมาะสม สภาพที่อยู่อาศัยที่ยอมรับได้ ในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ อีกทั้ง ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้นมากจากปีก่อนหน้า สะท้อนว่าความสนใจที่อยู่อาศัยมือสอง ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างอีกต่อไป แต่ยังขยายไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้สูงอีกด้วย

การเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสอง จะส่งผลด้านบวกยังธุรกิจใน Supply chain และกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น ขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง

• แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ และตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย สามารถขยายบริการสู่การเป็น One-stop service และทำ Data analytics วิเคราะห์ข้อมูลตลอด Customer journey เพื่อยกระดับการให้บริการ นำมาสู่การทำธุรกรรมซื้อขายได้มากขึ้น และสามารถสร้างรายได้จากบริการที่หลากหลายมากขึ้น ขณะที่ธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองเพื่อรีโนเวตและขายต่อ จะมีโอกาสทางธุรกิจมากขึ้น แต่ยังต้องเผชิญการแข่งขันจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มขยายธุรกิจมาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ในรูปแบบการเป็นแพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงธุรกิจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวตขายต่อ

• ภาครัฐอาจออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งการลดหย่อนภาษี วงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ รวมถึงสินเชื่อเพื่อปรับปรุงต่อเติมที่อยู่อาศัยมือสอง อีกทั้ง การจัดทำฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองที่สะท้อนราคาประเมินและราคาซื้อขายที่แท้จริง จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อขาย โดยการเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสอง จะนำมาสู่การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ซึ่งจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

• ซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองในระดับสูง ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยการพัฒนาโครงการใหม่ในแต่ละทำเลยังต้องพิจารณาซัพพลายสะสม อัตราการดูดซับ รวมถึงราคาของที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลนั้น ๆ ควบคู่กันไป

เจาะดีมานด์บ้านมือสอง ที่ผ่านมาเป็นอย่างไร และไปต่อไหวไหมในปี 2026-2027?

สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนว่าที่อยู่อาศัยมือสองสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัด หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลหดตัวลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นมา สวนทางกับหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองที่ขยายตัวระดับสูงในปี 2022 และยังอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในปี 2023-2024 แม้ในปี 2025 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์

ที่อยู่อาศัยมือสองจะหดตัว -10%YOY ไปตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม ซึ่งได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อ

ที่อยู่อาศัยที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ จากปัจจัยทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง รายได้ครัวเรือนที่ชะลอลง รวมถึงความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน แต่ก็กลับมาขยายตัวได้ถึง 27% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 และสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 อยู่ที่ 56% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยโดยรวม โดยเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 38% ในปี 2019 สะท้อนว่าที่อยู่อาศัยมือสองสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัด

 

ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มาก แม้ปัจจุบัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัยผ่านการจัดโพรโมชันด้านราคา แต่ก็ยังเป็นไปอย่างจำกัดเพื่อรักษาอัตรากำไร และภาพลักษณ์ของแบรนด์ ประกอบกับที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้าง และราคาที่ดินยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งกดดันให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องส่งผ่านต้นทุนที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นบางส่วนไปยังผู้ซื้อ ด้วยการปรับขึ้นราคาขายที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ขณะที่การซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองจะมีความยืดหยุ่นในการเจรจาต่อรองราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มาก

คอนโดมือสองได้รับความนิยมมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น จากการตอบโจทย์ด้านความคุ้มค่าทั้งในแง่ของราคาที่สามารถซื้อได้ และมีตัวเลือกในทำเลที่สะดวกในการเดินทาง ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2025 แตะระดับ 34,136 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 46% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวม และในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองอยู่ที่ 20,724 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 49% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวม ทั้งนี้ราคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ราว 1.6-1.8 ล้านบาท/หน่วย สะท้อนการตอบโจทย์ด้านความคุ้มค่าทั้งในแง่ของราคาที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถซื้อได้ หรือได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีตัวเลือกในทำเลที่สะดวกในการเดินทาง อีกทั้งคอนโดมือสองยังได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทั้งคอนโดมือสองในทำเลใจกลางเมืองที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ได้ยาก และคอนโดมือสองราคาปานกลาง-ต่ำในทำเลศักยภาพ เช่น ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า แหล่งชุมชน แหล่งงาน สถานศึกษาขนาดใหญ่ ที่กลุ่มนักลงทุนจะมีการซื้อและรีโนเวตเพื่อขายต่อทำกำไร หรือปล่อยเช่ารับเทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนรุ่นใหม่ และกลุ่มผู้ที่ยังต้องเช่าที่อยู่อาศัยเนื่องจากยังไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้

สำหรับทาวน์เฮาส์มือสองก็ได้รับความนิยมเช่นเดียวกัน โดยราคาโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์มือสองโดยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นไม่มากนัก อีกทั้ง ไม่ได้มีความแตกต่างกับราคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองโดยเฉลี่ยอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ทาวน์เฮาส์มือสองก็ยังเป็นทางเลือกที่มีความคุ้มค่าสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยที่มีงบประมาณจำกัด และยังให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย

ในส่วนของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือสองมีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น จากราคาโอนกรรมสิทธิ์โดยเฉลี่ยที่ต่ำกว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งอยู่มาก เป็นผลมาจากในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาเปิดโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดระดับปานกลาง-บนขึ้นไป เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อ ประกอบกับต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัวสูงขึ้นมากไปตามราคาที่ดิน ส่งผลให้การกำหนดราคาขาย และราคาโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งโดยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนสำคัญที่ส่งผลให้บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือสองยังมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ผู้บริโภคยังมีข้อจำกัดในด้านกำลังซื้อ

คาดปี 2027 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังอยู่ในระดับสูงกว่ามือหนึ่งอย่างต่อเนื่อง ในช่วงที่เหลือของปี 2026 ไปจนถึงปี 2027 จะยังคงมีมาตรการภาครัฐ ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยฯ (LTV) ที่จะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2027 รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำช่วยพยุงกำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม SCB EIC มองว่า ยังขาดปัจจัยบวกที่จะมาหนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยผู้บริโภคยังเผชิญแรงกดดันจากทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง รายได้ครัวเรือนที่ชะลอลง รวมถึงความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มาก

สถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัด ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือสองส่วนมากที่ไม่สูงมากนัก ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มได้อานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท อย่างไรก็ดี จากฐานที่สูงในปี 2026 จะส่งผลให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2027 มีแนวโน้มทรงตัวหรือหดตัวเล็กน้อย แต่คาดว่าสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังอยู่ในระดับสูงกว่า 50% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยโดยรวม หรือกล่าวได้ว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังมีแนวโน้มสูงกว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอย่างต่อเนื่อง

สำรวจซัพพลายบ้านมือสอง ล้นตลาดแล้วหรือยัง?

 

แม้ว่าหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 เริ่มปรับตัวลดลงมาจากระดับสูงสุดในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 แต่นับว่ายังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง โดยในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2026 หน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายทั่วประเทศเริ่มปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ราว 1.96 แสนหน่วย จากในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 ที่แตะระดับสูงสุดที่ 2.43 แสนหน่วย ในจำนวนนี้ ส่วนใหญ่เป็นการประกาศขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 68% ของหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายโดยรวม โดยส่วนใหญ่เป็นการประกาศขายบ้านเดี่ยวบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์คิดเป็นสัดส่วน 44% และ 28% ของหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายโดยรวม ตามลำดับ ทั้งนี้ นับว่าหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายยังคงอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี 2024 ที่มีราว 1.25 แสนหน่วย สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังมีซัพพลายสะสมอยู่ในระดับสูง และการระบายสินค้าออกจากตลาดยังทำได้ค่อนข้างช้า

ซัพพลายที่อยู่อาศัยมือสองเร่งตัวเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา จากการประกาศขายจากบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาฯ รวมถึงกรมบังคับคดี ในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยจากบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 70,542 หน่วย เป็นผลมาจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นปัญหาด้านการเงินของผู้ครอบครองหรือผู้ที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัย ที่ทำให้ต้องขายที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน วิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้ครอบครองที่อยู่อาศัย ที่ต้องทำให้ต้องย้ายที่อยู่อาศัยหรือซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ การขายที่อยู่อาศัยโดยกลุ่มนักลงทุนเพื่อทำกำไร อีกทั้ง ภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลซ่อมแซม รวมถึงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็มีส่วนให้ผู้ครอบครองที่อยู่อาศัยหลายหลังประกาศขายที่อยู่อาศัยเพื่อลดภาระทางการเงินด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ ซัพพลายที่อยู่อาศัยมือสองที่เร่งตัวเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ยังมาจากปัญหาหนี้สินที่รุนแรงยังเป็นปัจจัยเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดมากขึ้น โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกรมบังคับคดีอยู่ที่ 61,646 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 32% ของหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายโดยรวม โดยสัดส่วนหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกรมบังคับคดีปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ระดับมากกว่า 30% ของหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายโดยรวมมาตั้งแต่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 สะท้อนปัญหาหนี้สินที่รุนแรงในระดับที่มีการยึดที่อยู่อาศัยและนำมาขายทอดตลาดมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายออกสู่ตลาดมากขึ้นเช่นกัน
แม้อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 จะกลับมาฟื้นตัว ไปตามการขยายตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะ Oversupply แม้ที่อยู่อาศัยมือสองสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัด จากแรงหนุนการตอบโจทย์ด้านราคาที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถซื้อได้ และด้านความคุ้มค่าเป็นสำคัญ แต่พบว่าตั้งแต่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 การประกาศขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เร่งตัวขึ้นมาก ขณะที่กำลังซื้อไม่สามารถดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองออกจากตลาดได้มากเพียงพอ ส่งผลให้อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ กลับมาฟื้นตัวในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 ไปตามการขยายตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง

ในระยะข้างหน้า ยังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะ Oversupply โดยปัญหาหนี้สินที่รุนแรงยังเป็นปัจจัยเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดมากขึ้น อีกทั้ง ยังมีที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกลุ่มนี้รวมกันถึง 63,753 หน่วย นับเป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งแม้ที่อยู่อาศัยมือสองจะทยอยถูกดูดซับจากความต้องการซื้อ แต่การมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง จะส่งผลให้มีความเสี่ยงในการเกิดภาวะ Oversupply และจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มากต่อไป
เจาะผลสำรวจความสนใจบ้านมือสองจาก SCB EIC Real Estate Survey 2026

ผลสำรวจจาก SCB EIC ในปี 2026 พบว่า ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย และเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจในปีก่อนหน้า โดยกลุ่มทาวน์เฮาส์ยังคงมีสัดส่วนผู้ที่สนใจที่อยู่อาศัยมือสองสูงกว่ากลุ่มบ้านเดี่ยว และกลุ่มคอนโด ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากทาวน์เฮาส์มือสองในพื้นที่ชานเมืองมีระดับราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบมือหนึ่งในทำเลเดียวกัน ขณะเดียวกันยังสามารถเดินทางเข้าสู่พื้นที่เมืองได้สะดวก จึงเป็นทางเลือกที่ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่ต้องการได้ภายใต้งบประมาณจำกัด

อีกทั้ง ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2026 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในทุกระดับราคา สะท้อนว่าผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น ทั้งในด้านพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่เหมาะสม สภาพที่อยู่อาศัยที่ยอมรับได้ ในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ ท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ยังอยู่ในระดับสูง

ทั้งนี้ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปที่เพิ่มขึ้นมากจากปีก่อนหน้า ยังสะท้อนว่าความสนใจที่อยู่อาศัยมือสอง ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างอีกต่อไป แต่ยังขยายไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้สูงอีกด้วย โดยปัจจัยที่หนุนให้ที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคาสูงได้รับความสนใจมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากข้อจำกัดด้านทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง และพื้นที่รอบใจกลางเมือง ซึ่งในบางทำเลที่ไม่สามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งได้ มีข้อจำกัดด้านที่ดินในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ หรือมีต้นทุนราคาที่ดินสูงมากจนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งปรับตัวสูงขึ้นมากตามไปด้วย ทำให้ที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคาสูงได้รับความสนใจมากขึ้น

เหตุผลที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองมาจากการให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าเป็นหลัก ขณะที่บางส่วนให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นในการตอบโจทย์การอยู่อาศัย ผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 5 ปีข้างหน้า ส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าเป็นหลัก โดยระบุว่าที่อยู่อาศัยมือสองราคาถูกกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในทำเลเดียวกันมากที่สุด รองลงมาระบุว่าที่อยู่อาศัยมือสองมีขนาดพื้นที่มากกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในทำเลเดียวกัน ขณะที่บางส่วนให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นในการตอบโจทย์การอยู่อาศัย ทั้งการเลือกสภาพแวดล้อมที่ต้องการและเพื่อนบ้านที่เหมาะสมได้ การซื้อที่อยู่อาศัยมือสองเพื่อนำมาปรับปรุงใหม่ได้ตามต้องการ รวมถึงไม่สามารถหาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในทำเลที่ต้องการได้ สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองไม่ได้ถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยด้านราคาเพียงอย่างเดียว แต่ยังสามารถตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของผู้บริโภค ทั้งด้านทำเล พื้นที่ใช้สอย และการปรับปรุงให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัย

นัยสำคัญต่อธุรกิจ และข้อเสนอแนะเชิงนโยบายมีประเด็นใดบ้าง?

การเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสอง จะส่งผลด้านบวกยังธุรกิจใน Supply chain และกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น การเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองในตลาด จะส่งเสริมให้เกิดการใช้ทรัพยากรที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วอย่างมีประสิทธิภาพ ก่อนการเพิ่มซัพพลายจากการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ อีกทั้ง ระดับราคาที่อยู่อาศัยมือสองที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง จะมีส่วนช่วยเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัด นอกจากนี้ การซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองยังส่งผลด้านบวกต่อเนื่องไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain เช่น แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ ธุรกิจตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย ธุรกิจรับปรับปรุงที่อยู่อาศัย ธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวตขาย การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งจะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจตามมา

แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ และธุรกิจตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย สามารถขยายบริการสู่การเป็น One-stop service และทำ Data analytics ตลอด Customer journey นอกจากบทบาทในการจับคู่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองกับผู้ที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยแล้ว การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังเป็นโอกาสให้แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ และธุรกิจตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย สามารถขยายบริการสู่การเป็น One-stop service ที่ครบวงจร ครอบคลุมตั้งแต่การค้นหาที่อยู่อาศัย การซื้อขายและขอสินเชื่อ ไปจนถึงบริการหลังการขาย

นอกจากนี้ ความนิยมในการใช้บริการแพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ที่แพร่หลายเป็นอย่างมากในปัจจุบัน ยังนำมาสู่โอกาสในการทำ Data analytics เช่น กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและพฤติกรรมการใช้งานแพลตฟอร์ม ทำเล และ Segment ที่อยู่อาศัยมือสองที่ได้รับความสนใจ แนวโน้มการปรับขึ้นลงของราคาที่อยู่อาศัยมือสอง ที่จะหนุนให้แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์สามารถวิเคราะห์ข้อมูลได้ตลอด Customer journey ของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองกับผู้ที่ประกาศขายที่อยู่อาศัย เพื่อยกระดับการให้บริการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งมี Customer journey ที่ยาว และซับซ้อนมากกว่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือหนึ่งเป็นไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำมาสู่การทำธุรกรรมซื้อขายได้มากขึ้น และสามารถสร้างรายได้จากบริการที่หลากหลายมากขึ้น

ธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองเพื่อรีโนเวตและขายต่อ จะมีโอกาสทางธุรกิจมากขึ้น แต่ยังต้องเผชิญการแข่งขันจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มขยายธุรกิจมาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น ในอดีตผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ขยายธุรกิจมาสู่ตลาดมือสองในรูปแบบบ้านเก่าแลกบ้านใหม่ภายใต้โครงการของผู้ประกอบการเอง โดยใช้ข้อได้เปรียบด้านการต่อยอดจากฐานลูกค้าเดิมที่ต้องการขายที่อยู่อาศัยปัจจุบัน เพื่อขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายที่อยู่อาศัยใหม่ภายใต้โครงการของผู้ประกอบการเอง ขณะที่ยังรักษาระดับราคาและภาพลักษณ์ของที่อยู่อาศัยมือสองที่เป็นแบรนด์ของผู้ประกอบการไว้ได้

ความซบเซาของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อีกทั้ง แนวโน้มในระยะข้างหน้ายังคาดว่าตลาดจะยังฟื้นตัวได้ช้า ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มขยายธุรกิจมาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น ในรูปแบบการเป็นแพลตฟอร์มการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงธุรกิจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวตขายต่อ โดยมีจุดแข็งด้านความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ทำให้มีความน่าเชื่อถือด้านคุณภาพในการ
รีโนเวต และมีต้นทุนในการรีโนเวตต่ำกว่าธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวตขายทั่วไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็น SMEs โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นเจาะตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในบาง Segment เช่น ที่อยู่อาศัยแนวราบมือสองในทำเลที่การพัฒนาโครงการใหม่เป็นไปได้ยาก คอนโดมือสองที่เจาะกลุ่มนักลงทุน คอนโดมือสองที่เป็นอาคารเก่าในทำเลศักยภาพ โดยมีจุดขายด้านพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่งในทำเลเดียวกัน

อย่างไรก็ดี ซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองในระดับสูง ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการคอนโดใหม่ในทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และทำเลรอบ ๆ ใจกลางเมือง ที่เผชิญต้นทุนราคาที่ดินสูงมาก ท่ามกลางการประกาศขายคอนโดมือสองจำนวนมากในทำเลดังกล่าว รวมถึงการพัฒนาโครงการใหม่ในแต่ละทำเลยังต้องพิจารณาซัพพลายสะสม อัตราการดูดซับ รวมถึงราคาของที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลนั้น ๆ ควบคู่กันไป

ภาครัฐอาจออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งมาตรการลดหย่อนภาษี วงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ รวมถึงสินเชื่อเพื่อปรับปรุงต่อเติมที่อยู่อาศัยมือสอง ทั้งการปรับปรุงต่อเติมทั่วไป และการปรับปรุงต่อเติมเพื่อตอบโจทย์การประหยัดพลังงาน อีกทั้ง การจัดทำฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองที่สะท้อนราคาประเมินและราคาซื้อขายที่แท้จริง จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง และช่วยเร่งให้ซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองปรับตัวลดลง ซึ่งนอกจากจะส่งเสริมให้เกิดการใช้ทรัพยากรที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วอย่างมีประสิทธิภาพ และช่วยเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัดแล้ว การลดลงของซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองยังจะนำมาสู่การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ซึ่งจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น