สำนักข่าวหุ้นอินไซด์(11 กันยายน 2569)--------------ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2569 สะท้อนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่ไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร และยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในระยะข้างหน้า จากปัญหาเศรษฐกิจที่ยังไม่คลี่คลายมากพอความไม่มั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจในอนาคต ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน รวมถึงปัญหาราคาที่อยู่อาศัยที่สูง ที่ทำให้ที่อยู่อาศัยมือสองยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ขณะที่การเช่าที่อยู่อาศัยก็ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจเช่นเดียวกัน โดยสรุปออกเป็น 5 ประเด็นสำคัญดังนี้

1. ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีที่มีการสำรวจ และยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในระยะข้างหน้า จากปัญหาเศรษฐกิจ ราคาที่อยู่อาศัยสูง และความไม่มั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจในอนาคต ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไป โดยผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้ที่ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ 56% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 4 ปีที่มีการสำรวจ สะท้อนแรงกดดันจากปัญหาเศรษฐกิจ ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และยังคงกดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อในภาพรวม โดยมีสัดส่วนของผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนมากกว่า 100,000 บาทที่ชะลอการซื้อเพิ่มขึ้น สะท้อนปัญหาเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มบนมากขึ้น ขณะที่ผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า ส่วนใหญ่วางแผนจะซื้อในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า เช่นเดียวกับผลสำรวจในช่วง 2 ปีก่อนหน้า เพื่อรอประเมินสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ และความพร้อมทางการเงิน ส่วนกลุ่มที่มีแผนจะซื้อในระยะสั้นภายในปีนี้ มีสัดส่วนลดลงจากเดิมที่มีสัดส่วนต่ำอยู่แล้ว

อย่างไรก็ดี แม้กำลังซื้อในประเทศส่วนใหญ่ยังคงเปราะบางและมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า แต่ SCB EIC คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 จะมีแนวโน้มทรงตัว หรือขยายตัวเล็กน้อย จากแรงหนุนของปัจจัยฐานที่ต่ำ และการเร่งโอนก่อนหมดอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 (ก่อนมีการต่ออายุมาตรการฯ ในวันที่ 30 มิ.ย. 2569) เป็นสำคัญ โดยการขยายตัวยังคงมาจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเป็นหลัก ส่วนในระยะปานกลางอาจยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ตามสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า

2. ความกังวลว่าจะถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อ และความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังคงกดดันความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ขณะที่ความกังวลต่อการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระยะต่อไปมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้ที่มีความกังวลมาก และค่อนข้างกังวลว่าจะถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อ มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 50,000 บาท ที่ส่วนใหญ่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางลงมาหรือไม่เกิน 5 ล้านบาท สอดคล้องกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังคงเข้มงวด ท่ามกลางสถานการณ์ยอดคงค้าง NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งหมด ที่ยังมีสัดส่วนทรงตัวอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า ขณะที่สถานการณ์การผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่แม้ส่วนใหญ่จะยังสามารถผ่อนชำระได้ตามปกติ แต่ความกังวลต่อการผ่อนชำระในระยะต่อไปมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

3. สัดส่วนความต้องการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น และการลดงบประมาณของผู้ซื้อ สะท้อนความสามารถการซื้อในภาพรวมที่ยังไม่ฟื้นตัว จากปัญหาเศรษฐกิจและราคาที่อยู่อาศัยที่สูง โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่ม Real demand ขณะที่การซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า มีสัดส่วนลดลง โดยผลสำรวจพบว่า สัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยเฉพาะความต้องการซื้อในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ซึ่งส่วนใหญ่ยังมาจากกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ที่ยังมีความเสี่ยงการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงเป็นหลัก ทั้งนี้การที่ผู้บริโภคตัดสินใจลดงบประมาณการซื้อจากเดิมเป็นระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท น่าจะสะท้อนปัญหาเศรษฐกิจและราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น โดยความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะต่อไปส่วนใหญ่ยังมาจากกลุ่ม Real demand เป็นหลัก โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก ขณะที่การซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สองมีสัดส่วนอยู่ในระดับสูงใกล้เคียงกัน แต่ลดลงต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า สะท้อนแนวโน้มการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปที่มีความจำเป็นน้อยกว่าออกไปก่อน

4. เมื่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่มีราคาสูงทำได้ยาก ที่อยู่อาศัยมือสองจึงยังคงได้รับความสนใจสูง โดยผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ในระดับสูงและเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า ในทุกประเภทที่อยู่อาศัยและทุกระดับราคา จากปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่งเป็นสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ที่มีสัดส่วนผู้สนใจมือสองสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น จากระดับราคาทาวน์เฮาส์มือสองในพื้นที่ชานเมืองที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้ไม่ลำบากที่กลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างส่วนใหญ่ยังสามารถเข้าถึงได้มากกว่าราคามือหนึ่งในพื้นที่เดียวกัน นอกจากนั้น อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่เป็นราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า ครอบคลุมกลุ่มคอนโดและทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัด โดยผลสำรวจ พบว่า ผู้ที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในปัจจุบันสัดส่วนราว 1 ใน 3 มีแผนที่จะขายที่อยู่อาศัยภายในช่วง 5 ปีข้างหน้า โดยสาเหตุในการขายส่วนใหญ่เนื่องจากต้องการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแล และการเปลี่ยนไปถือเงินสดหรือไปลงทุนในสินทรัพย์อื่น

5. การเช่าที่อยู่อาศัยยังเป็นหนึ่งในทางเลือกสำคัญ สำหรับกลุ่มที่งบประมาณไม่พอซื้อ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจทำให้ตลาดเช่าอาศัยชะลอตัวลงเช่นกัน โดยส่วนหนึ่งตัดสินใจเลิกเช่า แล้วกลับไปอาศัยกับครอบครัวเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย โดยผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้ที่กำลังเช่าอาศัยลดลงเล็กน้อยต่อเนื่องจากช่วง 2 ปีก่อนหน้า โดยเป็นการลดลงจากกลุ่มผู้เช่าที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยของตัวเองเป็นหลัก ซึ่งคาดว่าส่วนใหญ่มาจากการเลิกเช่า กลับไปอาศัยกับครอบครัว เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย และอีกส่วนหนึ่งคือการเลิกเช่า เพื่อเปลี่ยนไปซื้อเป็นที่อยู่อาศัยของตัวเองทั้งหลังที่ 1 และหลังที่ 2 ขึ้นไป เนื่องจากที่ผ่านมาเป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการทยอยทำโพรโมชันระบายสินค้าอย่างต่อเนื่อง ส่วนสาเหตุหลักของการเลือกเช่าที่อยู่อาศัย ยังคงมาจากงบประมาณที่ไม่เพียงพอในการซื้อ ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากช่วง 2 ปีก่อนหน้าเล็กน้อย สะท้อนปัญหาเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง โดยเฉพาะที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ที่กำลังเช่าอาศัยอยู่ในปัจจุบัน

จากสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนักในระยะสั้น และมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในระยะกลาง-ยาว SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการยังควรพิจารณาพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง ส่วนกลุ่มที่มีความสามารถ
ในการผ่อนชำระเพียงพอ เป็นช่วงจังหวะที่ดีในการตัดสินใจซื้อในระยะสั้น โดยเฉพาะในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มที่ยังไม่มีแผนจะซื้อ เนื่องจากข้อจำกัดทางการเงิน ควรพิจารณาทางเลือกในการเช่า หรือเช่าซื้อไปก่อน

1. ผู้ประกอบการ : ยังควรพิจารณาพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง และทยอยระบายสินค้าคงเหลือสะสม นอกจากนี้ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ยังต้องเน้นความคุ้มค่าด้านราคาเป็นหลัก เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินที่มีอยู่อย่างจำกัด และแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาต่ำกว่า

2. กลุ่มที่มีความต้องการซื้อ และมีความพร้อมทางการเงิน หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระ : ในระยะสั้น ยังเป็นช่วงจังหวะที่ดีในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เนื่องจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่ยังมีผลไปถึงช่วงกลางปี 2027 เป็นอย่างน้อย รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และการทำโพรโมชันด้านราคาอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ดี อาจพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองควบคู่กันไปด้วย เนื่องจากราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่ง ประกอบกับอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองยังอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะต่อไป กดดันให้ระดับราคาไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก และทำให้ผู้ซื้อมีตัวเลือกในการพิจารณามากขึ้น

3. กลุ่มที่มีความต้องการซื้อ แต่ยังไม่มีความพร้อมทางการเงิน : ควรพิจารณาการเช่าหรือการเช่าซื้อ เป็นหนึ่งในทางเลือก เพื่อช่วยรักษาสภาพคล่องหรือความยืดหยุ่นทางการเงิน ท่ามกลางสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงในระยะต่อไป แต่อัตราค่าเช่ารายเดือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น ทำเลใกล้ใจกลางเมืองหรือเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ทำให้ผู้เช่าและผู้วางแผนจะเช่าอาศัยส่วนหนึ่งอาจต้องพิจารณาขยับออกไปเช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก หรือปริมณฑลที่มีอัตราค่าเช่าต่ำกว่ามากขึ้น