CPN : กำไรดีกว่าคาดจากมาร์จิ้นและการควบคุมต้นทุนที่เหนือคาด

กำไรรายไตรมาสดีกว่าคาดจากการดำเนินงาน
CPN รายงานกำไรสุทธิ 1Q26 ที่ 4.97 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.6% YoY จาก 4.23 พันล้านบาท และเพิ่มขึ้น 1.8% QoQ จาก 4.88 พันล้านบาท ผลประกอบการสูงกว่าประมาณการของเราที่ 4.71 พันล้านบาท 5.5% และสูงกว่า Bloomberg consensus ที่ 4.52 พันล้านบาท 9.9% รายได้ค่าเช่าอยู่ตรงตามคาดที่ 11.43 พันล้านบาท ซึ่งตรงกับที่คาดการณ์ไว้ และผลประกอบการที่ดีเกินคาดนั้นมาจากรายได้เป็นหลัก ได้แก่ กำไรขั้นต้นสูงกว่าคาด 82 ล้านบาท จากอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจเช่าที่ขยายเป็น 61.7% เทียบกับประมาณการของเราที่ 61.3% ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ต่ำกว่าคาด 163 ล้านบาท เนื่องจากค่าใช้จ่ายการตลาดตามฤดูกาลลดลงจาก 4Q25 รายได้จากบริษัทร่วมทุนสูงกว่าคาด 44 ล้านบาท และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยต่ำกว่าคาด 49 ล้านบาท จากการชำระหนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท

อัตรากำไรธุรกิจเช่าทำสถิติสูงสุด หนุนความแข็งแกร่งโดยรวม
ธุรกิจเช่าทำรายได้สูงสุดเป็นประวัติการณ์ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สามที่ 11.43 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% YoY โดยอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจเช่าขยายสู่ระดับสูงสุดใหม่ที่ 61.7% การเติบโตได้รับแรงหนุนจากยอดขายสาขาเดิมที่แข็งแกร่ง การทยอยเพิ่มอัตราการเช่าของ Central Park และ Central Krabi โครงการรีโนเวตที่เสร็จแล้ว และต้นทุนค่าไฟฟ้าที่ลดลง ธุรกิจโรงแรมมีรายได้ 556 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% YoY โดยอัตราการเข้าพักรวมดีขึ้นเป็น 79% จาก 76% ใน 1Q25 โรงแรมของ Centara Hotels & Resorts และ GO! Hotels มี RevPAR เติบโต 5% YoY และ 8% YoY ตามลำดับ ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีรายได้ 607 ล้านบาท ทรงตัว YoY แต่ลดลงมาก QoQ เพราะฐาน 4Q25 มีการโอนคอนโดขนาดใหญ่ อัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ 51.6% และ EBITDA margin เพิ่มเป็น 68.7% ทั้งสองตัวขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ YoY

โครงการใหม่ต่อยอดจากฐานสินทรัพย์คุณภาพสูง
Central Park และ Central Krabi ซึ่งเปิดใน 2H25 ยังคงทยอยเพิ่มอัตราการเช่าใน 1Q26 และช่วยหนุนการเติบโตของรายได้ค่าเช่าสาขาเดิม มองไปข้างหน้า Central Khon Kaen Campus จะเปิดวันที่ 20 พฤษภาคม 2026 ตามด้วย Central Northville ในเดือนกรกฎาคม 2026 ขณะที่ The Central ซึ่งเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในแผนงาน ด้วยพื้นที่เช่าสุทธิ 90,000-100,000 ตร.ม. ยังเป็นไปตามแผนเปิดใน 1Q27 และเป็นการเพิ่มพื้นที่เช่าอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการ Dusit Central Park ยังไม่สรุปใน 1Q26 และเป็น upside เพิ่มเติมเมื่อการดำเนินงานเริ่มมีเสถียรภาพ ในพอร์ตที่อยู่อาศัย มี 35 โครงการที่กำลังดำเนินการ โดยกำหนดการโอนส่วนใหญ่กระจุกใน 2H26 ซึ่งช่วยให้มองเห็นกำไรระยะสั้นได้ชัดเจน

“ซื้อ” : รายได้ค่าเช่าเติบโตต่อเนื่อง พร้อมผลตอบแทนที่ขยายตัว
เราย้ำคำแนะนำ “ซื้อ” มูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท คิดเป็น upside 28% ผลประกอบการ 1Q26 ยืนยันมุมมองของเราว่าการฟื้นตัวของกำไรของ CPN เป็นวงกว้างและยั่งยืน รายได้ค่าเช่ายังคงเติบโตในระดับกลางหลักหน่วยต่อปี และมีโอกาสเร่งตัวเมื่อศูนย์การค้าใหม่ทยอยเข้าสู่ระดับอัตราการเช่าปกติ และ The Central เปิดใน 1Q27 อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจเช่าแตะระดับสูงสุดใหม่ และการเพิ่มประสิทธิภาพจากการปรับสัดส่วนผู้เช่าและการใช้ประโยชน์จากต้นทุนการดำเนินงานสนับสนุนการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ความเสี่ยงหลัก ได้แก่ การใช้จ่ายผู้บริโภคหรือจำนวนนักท่องเที่ยวที่อ่อนแอกว่าคาด การกลับมาของ SG&A สูงกว่าที่เราคาด ความล่าช้าในการเปิดศูนย์การค้าใหม่ และการเปลี่ยนแปลงเชิงลบของอัตราดอกเบี้ย บริษัทจะจัดประชุมนักวิเคราะห์ในวันที่ 18 พฤษภาคม เพื่ออัปเดตผลการดำเนินงานล่าสุด