PROPERTY : ข้อมูลหน่วยงานรัฐคาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวลงเพิ่มเติม หลังปรับประมาณการใหม่

มาตรการกระตุ้นภาครัฐและการผ่อนคลาย LTV ช่วยลดแรงกดดันต่อการชะลอตัวของตลาดทั้งปี
The Real Estate Information Center (REIC) คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจะชะลอตัว ความขัดแย้งในตะวันออกกลางทำให้ต้นทุนพลังงาน ขนส่ง และก่อสร้างเพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้อัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับสูงและจำกัดการลดดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ รวมถึง พ.ร.ก.กู้เงิน 4 แสนล้านบาท และการผ่อนปรนข้อจำกัดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) กำลังช่วยพยุงตลาด ภายใต้ประมาณการนี้ คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศทั้งปีจะลดลง 1.1% YoY เหลือ 312,814 ยูนิต ขณะที่มูลค่าการโอนทั้งปีคาดว่าจะลดลง 2.3% YoY เหลือ 8.45 แสนล้านบาท

ข้อมูลไตรมาสแรกสะท้อนการเติบโตของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและบ้านมือสอง
ข้อมูลจริงของ REIC สำหรับ 1Q26 แสดงผลลัพธ์ที่ผสมกันในแต่ละกลุ่ม โดยที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก โดยจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 12.7% YoY และมูลค่าเพิ่มขึ้น 11.5% YoY ตรงกันข้าม อสังหาฯ ราคาสูงกว่า 7 ล้านบาทเริ่มชะลอตัว บ้านมือสองคิดเป็น 67% ของการโอนทั้งหมด ขณะที่โครงการใหม่คิดเป็น 33% ในเชิงพื้นที่ กรุงเทพฯ มีจำนวนการโอนสูงสุด โดยจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 11.1% YoY แม้มูลค่าจะลดลง 4.5% YoY เหลือ 6.5 หมื่นล้านบาท นนทบุรีและปทุมธานีมีมูลค่าเติบโต 10.5% YoY และ 3.7% YoY ตามลำดับ ขณะที่การโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติลดลง

การปรับลดเป้าทั้งปีและกิจกรรมโครงการใหม่ที่อ่อนตัว สะท้อนความอ่อนแอเชิงโครงสร้าง
แม้แนวโน้มจะดีขึ้นจากการผ่อนคลาย LTV และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่หน่วยงานยังปรับลดประมาณการเพิ่มเติม จากเดิมที่คาดการณ์การเติบโตทรงตัวในเดือนกุมภาพันธ์ มาเป็นคาดว่าลดลงเล็กน้อย เมื่อพิจารณาข้อมูลเชิงลึกของ 1Q26 พบสัญญาณชัดเจนว่าการโอนในกลุ่มเติบโตหลักต่ำกว่าที่คาด นอกจากนี้ สัดส่วนบ้านมือสองยังพุ่งขึ้นเป็น 67% ของการโอนทั้งหมด การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างไปสู่บ้านมือสองนี้ อาจกดดันยอดขายของผู้พัฒนาอสังหาฯ เดิมและอัตราการดูดซับของโครงการเปิดใหม่ในระยะใกล้

คงมุมมอง Neutral ต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยเลือก SIRI และ AP เป็นหุ้นแนะนำจาก backlog แข็งแกร่ง
เราคงคำแนะนำ Neutral สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากแรงกดดันเศรษฐกิจมหภาคยังคงอยู่ แม้ backlog ที่แข็งแกร่งจะช่วยพยุงผลประกอบการ ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SIRI และ AP โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 1.80 และ 10.60 บาท ซึ่ง SIRI ได้แรงหนุนจากโมเมนตัมของธุรกิจร่วมทุน การดำเนินธุรกิจรับสร้างบ้านแบบ asset-light และความสนใจจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ ส่วน AP ได้แรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่ง ซึ่งรองรับแล้ว 77% ของเป้ารายได้ปี 2026 ทำให้เห็นภาพชัดเจนต่อการฟื้นตัวของอัตรากำไรขั้นต้นในช่วง 2H26 เราคงคำแนะนำ “ถือ” สำหรับ SPALI และ LH โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 18.00 และ 3.80 บาท และแนะนำ “ขาย” สำหรับ PSH โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 3.00 บาท