สำนักข่าวหุ้นอินไซด์  นำเสนอมหากาพย์คฤหาสน์ของ “ตัน ภาสกรนที” และภรรยา  ก็มาถึงสุดท้าย  เมื่อ   ศาลฎีกามีคำพิพากษา ยืนตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ ภาค 1 ที่ให้เพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 (เนื้อที่ 2 ไร่ 34.9 ตารางวา) ต.ราชาเทวะ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ ระหว่างจำเลยที่ 1 (บริษัท ไพร์ม เนเจอร์ กรุ๊ป จำกัด) กับจำเลยที่ 6 (นางอิง ภาสกรนที ภรรยานายกร ภาสกรนที ) และให้จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1318 (ทะเลสาบบริเวณใจกลางโครงการหมู่บ้านไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า เนื้อที่ 94 ไร่ 3 งาน 44.2 ตารางวา), โฉนดเลขที่ 98963 (แปลงคง) (ที่ตั้งสโมสร คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม และอาคารสำนักงานขายเดิมของโครงการฯ เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 34.2 ตารางวา) , โฉนดเลขที่ 104795 (เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 91.3 ตารางวา) , โฉนดเลขที่ 104796 (เนื้อที่ 2 งาน 43.6 ตารางวา) โฉนดเลขที่ 98961 (ทางสายหลักเข้าออกหมู่บ้าน เนื้อที่ 8 ไร่ 3 งาน 41.1 ตารางวา) และโฉนดเลขที่ 98642 (โรงเรียนอนุบาลหรือสนามเทนนิส) ต.ราชาเทวะ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ แก่โจทก์ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า)

    เพื่อประโยชน์ในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการของโจทก์ทุกแปลง รวมทั้งให้ จำเลยที่ 6(นางอิง ภาสกรนที) รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 และส่งมอบคืนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า ในสภาพดีดังเดิม

    เรื่องนี้  นำเสนอเป็น รายงานพิเศษ  4 ตอน.....

     ---ตอนที่ 1---

จาก “ที่ดินส่วนกลาง” สู่คดีคฤหาสน์ “ตัน ภาสกรนที”

เปิดปมข้อพิพาทที่ดินกว่า 100 ไร่ ก่อนถึงคำพิพากษาศาลฎีกา

เรื่องราวของคฤหาสน์ “ตัน ภาสกรนที” และภรรยา ไม่ได้เริ่มต้นจากคำสั่งรื้อบ้าน แต่มีต้นตอมาจากข้อพิพาทเรื่อง สถานะของที่ดินภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร

หัวใจของคดีอยู่ที่คำถามว่า ที่ดินบางส่วนของโครงการ “ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า” เป็นกรรมสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ตามปกติ หรือเป็นพื้นที่ส่วนกลางที่ควรอยู่ภายใต้สิทธิของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

พื้นที่พิพาทมีทั้งทะเลสาบ สโมสร สวน ถนน และพื้นที่สาธารณูปโภค รวมกันกว่า 100 ไร่

เมื่อเกิดการโอนที่ดินบางส่วนให้บุคคลภายนอก รวมถึงที่ดินที่เกี่ยวข้องกับบ้านของครอบครัวภาสกรนที ลูกบ้านและนิติบุคคลหมู่บ้านจึงเกิดข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน

ประเด็นนี้มีความสำคัญ เพราะหากที่ดินถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่วนกลางตั้งแต่ต้น การนำที่ดินดังกล่าวไปจำหน่ายหรือโอนให้บุคคลใด ย่อมต้องพิจารณาภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหมู่บ้านจัดสรร

จากข้อพิพาทเรื่องเอกสารสิทธิ จึงพัฒนาไปสู่การฟ้องร้องในศาล

คดีเดินทางผ่านกระบวนการพิจารณาหลายขั้น ก่อนที่ศาลฎีกาจะมีคำพิพากษาในที่สุด โดยผลของคำพิพากษามีสาระสำคัญเกี่ยวกับการคืนที่ดินที่ศาลวินิจฉัยว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลางกลับคืนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

และนั่นทำให้ “บ้านหรู” ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่พิพาท กลายเป็นส่วนหนึ่งของผลทางกฎหมายของคดี

จุดเปลี่ยนของเรื่อง

สิ่งที่น่าสนใจคือ คดีนี้สะท้อนให้เห็นว่า การถือครองที่ดินไม่ได้พิจารณาเพียงเอกสารโฉนด แต่ต้องพิจารณาถึง ที่มาและสถานะทางกฎหมายของที่ดิน ด้วย

คำถามจึงเปลี่ยนจาก“ใครเป็นเจ้าของโฉนด?”

ไปสู่คำถามที่สำคัญกว่า“ที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิที่จะถูกโอนตั้งแต่แรกหรือไม่?”

เมื่อศาลมีคำวินิจฉัยถึงสถานะของที่ดิน ผลกระทบจึงไม่ได้หยุดอยู่ที่ตัวที่ดิน แต่ลามไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนพื้นที่ดังกล่าวและนี่คือจุดเริ่มต้นของคำถามใหญ่ที่สุดของคดี เมื่อบ้านถูกสร้างขึ้นบนที่ดินที่ศาลวินิจฉัยว่าต้องคืนให้ส่วนกลาง บ้านหลังนั้นจะมีสถานะอย่างไร?



     ---ตอนที่ 2---

บ้านหรูบนที่ดินพิพาท ใครต้องรับผิดชอบความเสียหาย?
เมื่อศาลสั่งคืนที่ดิน คำถามต่อไปคือ “เงินที่ลงทุนไป” ใครเป็นผู้รับภาระ
ประเด็นที่ถูกจับตามองหลังคำพิพากษา ไม่ได้มีเพียงเรื่องการคืนที่ดินหรือการรื้อถอนบ้าน

แต่ยังมีคำถามทางเศรษฐกิจที่สำคัญไม่แพ้กัน    ความเสียหายจากการลงทุนก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาท ใครต้องรับผิดชอบ?

กรณีนี้สะท้อนความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน เพราะการก่อสร้างบ้านมูลค่าสูงย่อมต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก และไม่ได้มีเพียงค่าที่ดิน แต่ยังรวมถึงค่าก่อสร้าง งานตกแต่ง ระบบสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

เมื่อภายหลังเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ความเสี่ยงดังกล่าวจึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียง “เจ้าของบ้าน”  แต่เกี่ยวข้องกับคู่สัญญา ผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้พัฒนาโครงการ และผู้ที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดิน

ศาลตัดสินเรื่องหนึ่ง ไม่ได้หมายความว่าทุกเรื่องจบพร้อมกัน

ประเด็นนี้ต้องแยกออกจากกันอย่างชัดเจน

หนึ่งคือ สิทธิในที่ดิน

สองคือ สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

สามคือ ความเสียหายและการเรียกร้องค่าเสียหายระหว่างคู่กรณี

คำพิพากษาที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงอาจทำให้เกิดกระบวนการทางกฎหมายต่อเนื่องในเรื่องความเสียหายหรือสิทธิเรียกร้องของแต่ละฝ่าย    นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมคดีนี้จึงมีความน่าสนใจในมิติทางธุรกิจ   เพราะในโลกของอสังหาริมทรัพย์ “ความถูกต้องของเอกสาร” และ “สถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน” มีความสำคัญไม่แพ้ทำเล ราคา และคุณภาพของบ้าน

บทเรียนราคาแพงของอสังหาริมทรัพย์

กรณีนี้อาจเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านราคาแพงว่า ก่อนตัดสินใจลงทุน ไม่ควรดูเพียงบ้านและทำเล  แต่ต้องตรวจสอบว่า ที่ดินมีสถานะทางกฎหมายอย่างไร  เป็นพื้นที่ส่วนกลางหรือไม่  ใครมีอำนาจโอน มีภาระผูกพันหรือข้อพิพาทหรือไม่   เอกสารสิทธิและสภาพการใช้ประโยชน์สอดคล้องกันหรือไม่  เพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง ไม่ได้จบลงวันที่เซ็นสัญญา

แต่ความเสี่ยงของกรรมสิทธิ์อาจติดตามผู้ซื้อไปอีกหลายปีและคดี “ตัน ภาสกรนที” กำลังกลายเป็นกรณีศึกษาที่สะท้อนเรื่องนี้ได้อย่างชัดเจน


 ---ตอนที่ 3 ---  
“คดีตัน ภาสกรนที” สะเทือนวงการอสังหาฯ


เมื่อพื้นที่ส่วนกลางกลายเป็นข้อพิพาท บทเรียนที่ผู้ซื้อบ้านต้องรู้ คดีนี้อาจถูกมองว่าเป็นเรื่องของบุคคลมีชื่อเสียงกับบ้านหลังใหญ่ แต่หากมองให้ลึกลงไป จะพบว่าประเด็นสำคัญอยู่ที่ระบบการจัดสรรที่ดินและการคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อบ้านทุกคน

หมู่บ้านจัดสรรไม่ได้มีเพียงตัวบ้าน     แต่ยังประกอบด้วยถนน สวน สโมสร ระบบสาธารณูปโภค และพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ทำให้บ้านแต่ละหลังมีมูลค่า

เมื่อสถานะของพื้นที่ส่วนกลางเกิดข้อพิพาท ผลกระทบจึงไม่ได้เกิดกับคนใดคนหนึ่งเท่านั้น แต่สามารถกระทบผู้ซื้อบ้านทั้งโครงการ

5 เรื่องที่ผู้ซื้อบ้านควรตรวจสอบ

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน

อย่าดูเพียงว่าโครงการมีโฉนดหรือไม่ แต่ควรตรวจสอบว่าแปลงใดเป็นที่ดินส่วนกลางและใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

2. ตรวจสอบเอกสารโครงการ

พื้นที่ที่โครงการระบุว่าเป็นสวน ทะเลสาบ สโมสร หรือพื้นที่ส่วนกลาง ควรตรวจสอบว่าตรงกับเอกสารทางกฎหมายหรือไม่

3. ตรวจสอบภาระผูกพัน

ที่ดินบางแปลงอาจมีภาระผูกพัน สิทธิการใช้ประโยชน์ หรือข้อจำกัดอื่น ๆ

4. ตรวจสอบประวัติข้อพิพาท

หากเป็นโครงการที่มีประวัติการฟ้องร้องเกี่ยวกับที่ดิน ควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ

5. อย่าประเมินความเสี่ยงจากราคาบ้านเพียงอย่างเดียว

บ้านราคาแพงไม่ได้หมายความว่าความเสี่ยงทางกฎหมายจะต่ำลง   ในทางกลับกัน ยิ่งทรัพย์สินมีมูลค่าสูง ความเสียหายหากเกิดปัญหากรรมสิทธิ์ก็ยิ่งสูงตามไปด้วย

บทสรุปใหญ่

มหากาพย์คฤหาสน์ “ตัน ภาสกรนที” จึงเป็นมากกว่าข่าวคนดังกับบ้านที่ต้องรื้อ  แต่เป็นเรื่องของ กรรมสิทธิ์ ความเชื่อมั่น และความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  คำพิพากษาศาลฎีกาทำให้สถานะของที่ดินพิพาทมีความชัดเจนขึ้นตามผลของคดี และนำไปสู่ขั้นตอนการคืนพื้นที่และจัดการสิ่งปลูกสร้างตามคำพิพากษา  แต่ในอีกมุมหนึ่ง คดีนี้ทิ้งคำถามสำคัญไว้ให้วงการอสังหาริมทรัพย์ว่า

“ระบบตรวจสอบพื้นที่ส่วนกลางและการโอนกรรมสิทธิ์ มีช่องว่างตรงไหน จึงทำให้ข้อพิพาทสามารถเดินทางมาถึงศาลและลากยาวเป็นเวลาหลายปี?”

คำถามนี้อาจมีความสำคัญมากกว่าตัวบ้านเสียอีก   เพราะบ้านหนึ่งหลังอาจถูกรื้อได้   แต่หากบทเรียนจากคดีนี้นำไปสู่การตรวจสอบระบบการจัดสรรที่ดินที่รัดกุมขึ้น ก็อาจช่วยป้องกันไม่ให้ “บ้านในฝัน” ของคนอีกจำนวนมาก กลายเป็น “คดีความ” ในอนาคต



---ตอนที่ 4---  
คฤหาสน์หลายร้อยล้านบนที่ดินพิพาท

เมื่อศาลสั่งคืนพื้นที่ส่วนกลาง คำถามต่อไปคือ “ใครต้องรับภาระความเสียหาย?”

คดี “ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า” เดินทางมาถึงจุดสำคัญ หลังศาลฎีกามีคำพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ ให้มีการเพิกถอนการโอนที่ดินบางแปลง และให้คืนที่ดินส่วนกลางของโครงการให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

พื้นที่ที่เกี่ยวข้องมีทั้งทะเลสาบ คลับเฮ้าส์ สวน ทางเข้าหมู่บ้าน และพื้นที่อื่น ๆ รวมกันมากกว่า 100 ไร่ ขณะที่ที่ดิน 2 แปลงที่เกี่ยวข้องกับบ้านของครอบครัวภาสกรนทีมีเนื้อที่รวมประมาณ 2 ไร่เศษ (Next News TH⁠)

คำพิพากษายังระบุให้ นางอิง ภาสกรนที รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากโฉนดเลขที่ 104795 และ 104796 และส่งมอบพื้นที่คืนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในสภาพดีดังเดิม (Next News TH⁠)

นี่จึงนำไปสู่คำถามทางเศรษฐกิจที่ใหญ่ขึ้นว่า  เงินที่ลงทุนไปกับคฤหาสน์จะกลายเป็น “ความเสียหาย” เท่าไร?

รายงานข่าวก่อนหน้านี้ระบุว่าบ้านพักดังกล่าวเป็นคฤหาสน์มูลค่าหลายร้อยล้านบาท และเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี 2561 ขณะที่ที่ดินยังอยู่ในข้อพิพาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขมูลค่าความเสียหายที่แท้จริงไม่ควรถูกสรุปจากราคาประเมินหรือราคาบ้านที่ปรากฏในข่าวเพียงอย่างเดียว   เพราะความเสียหายที่แท้จริงอาจประกอบด้วยหลายส่วน เช่น  ราคาที่ดิน  ค่าก่อสร้าง   ค่าตกแต่ง   ค่าปรับปรุงภูมิทัศน์ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ค่าใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่สูญเสียไป ค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและส่งมอบพื้นที่ทั้งหมดนี้ต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงและสิทธิเรียกร้องของคู่กรณีเป็นรายประเด็น

จุดสำคัญ: “คำสั่งรื้อ” ไม่เท่ากับ “ศาลตัดสินค่าเสียหายทั้งหมด”    เรื่องนี้ต้องแยกให้ชัดเจน

ศาลมีคำวินิจฉัยเกี่ยวกับ สถานะและการคืนที่ดิน รวมถึงคำสั่งให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่พิพาท   แต่ไม่ได้หมายความว่าคำพิพากษาเรื่องกรรมสิทธิ์จะเป็นการตัดสินตัวเลขความเสียหายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการลงทุนก่อสร้างบ้าน

รายงานเกี่ยวกับคำพิพากษาระบุว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างบริษัท ไพร์ม เนเจอร์ กรุ๊ป จำกัด กับนางอิง ภาสกรนที ถูกวินิจฉัยเป็นโมฆะ และประเด็นค่าเสียหายเป็นเรื่องที่คู่กรณีต้องไปเรียกร้องตามสิทธิของตนเอง 

ดังนั้น สมรภูมิถัดไปจึงอาจไม่ใช่เรื่อง “ใครได้ที่ดิน”แต่เป็นเรื่อง“ใครต้องชดใช้เงินให้ใคร และชดใช้เท่าไร?”

ความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่บ้านเพียงหลังเดียว  สิ่งที่ทำให้คดีนี้น่าสนใจในมุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือเรื่องนี้สะท้อนความเสี่ยงของการซื้อที่ดินและก่อสร้างทรัพย์สินมูลค่าสูงบนพื้นที่ที่มีข้อพิพาท  หากข้อพิพาทลากยาวหลายปี ระหว่างนั้นทรัพย์สินอาจถูกก่อสร้างจนเสร็จ และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก   แต่หากท้ายที่สุดศาลวินิจฉัยว่าสิทธิในที่ดินไม่สามารถโอนได้ตามที่คู่สัญญาเข้าใจ ผลกระทบทางเศรษฐกิจก็อาจเพิ่มขึ้นหลายเท่า

จาก “ข้อพิพาทเรื่องที่ดิน”กลายเป็น“ความเสียหายจากทรัพย์สินมูลค่าสูงที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ต่อได้”

อีกประเด็นที่น่าสนใจ: ผู้ซื้อบ้านในโครงการ คำพิพากษาที่รายงานยังสะท้อนความสำคัญของสิ่งที่โครงการเคยโฆษณาต่อผู้ซื้อ

ในคดีมีการกล่าวถึงการนำเสนอทะเลสาบ สโมสร โรงเรียน สนามเทนนิส และทางเข้าออกของโครงการ ซึ่งผู้ซื้อใช้เป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อที่ดินและบ้าน โดยคาดหวังว่าจะสามารถใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคเหล่านี้ได้ นี่คือหัวใจสำคัญของคดี  เพราะ “พื้นที่ส่วนกลาง” ไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่ว่างของโครงการ   แต่เป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าที่ผู้ซื้อจ่ายเงินเพื่อแลกกับการอยู่อาศัย   หากพื้นที่ดังกล่าวถูกนำไปขายหรือเปลี่ยนมือจนผู้ซื้อไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ความเสียหายจึงอาจไม่ได้เกิดกับเจ้าของบ้านหลังใดหลังหนึ่ง แต่กระทบความเชื่อมั่นของผู้ซื้อทั้งโครงการ

บทสรุป

คดีคฤหาสน์ “ตัน–อิง ภาสกรนที” จึงยังมีอีกหลายคำถามที่สังคมควรติดตาม

หนึ่ง — การรื้อถอนจะดำเนินการเมื่อใดและอย่างไร

สอง — ค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและส่งมอบพื้นที่ ใครเป็นผู้รับภาระ

สาม — เงินที่ลงทุนก่อสร้างบ้านและค่าเสียหายอื่น ๆ จะมีการเรียกร้องจากฝ่ายใดหรือไม่

สี่ — คู่กรณีฝ่ายใดจะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายจากการซื้อขายที่ดินที่ศาลวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะ

และสุดท้ายหากมูลค่าความเสียหายรวมแตะระดับหลายร้อยล้านบาท คดีนี้อาจกลายเป็นหนึ่งในกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดของความเสี่ยงด้านกรรมสิทธิ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะสิ่งที่ราคาแพงที่สุดในคดีนี้ อาจไม่ใช่ “บ้าน” แต่อาจเป็น “ความเสี่ยงที่ไม่มีใครเห็นในวันที่ตัดสินใจซื้อที่ดิน”



By:ศิลปินหุ้น