AMATA
อมตะ คอร์ปอเรชัน
ยอดขายที่ดินชะลอ Backlog ลด และ Data Center เลื่อนไปปีหน้า
เราปรับลดคำแนะนำเป็น “ขาย” พร้อมราคาเป้าหมายใหม่ 28 บาท (จาก 40 บาท) โดยมองประเด็นลบ ได้แก่
1) ยอดขาย (Presales) ที่ดินของ AMATA อ่อนกว่าที่คาดอย่างชัดเจน: โดยตัวเลข 3Q26 ยอดขายที่ดินอยู่ที่ 228 ไร่ ลดลง 16% QoQ และ 6% YoY ในไทย ลดลง 34% QoQ และมาจาก Amata City ระยอง ทั้งหมด ขณะที่นิคมในชลบุรีรวมถึง Smart City ไม่มีการเซ็นขายที่ดินใหม่เลยในไตรมาส สาเหตุหลักมาจากดีลในห่วงโซ่ Data Center ที่ยังไม่เกิดขึ้น ลูกค้าชะลอการตัดสินใจจากความไม่แน่นอนด้านภาษีสหรัฐฯ และภูมิรัฐศาสตร์ รวมถึงการอนุมัติลงทุนต่างประเทศของจีนที่เข้มงวดขึ้น

2) เป้าหมายยอดขายที่ดินปี 2026 เดิมแทบเป็นไปไม่ได้แล้ว: แม้บริษัทลดเป้าลงเหลือราว 1,400 ไร่ ก็ยังต้องขายเพิ่มถึงราว 795 ไร่ใน 4Q26 หรือเกือบ 4 เท่าของค่าเฉลี่ยรายไตรมาสใน 9M26 เราจึงใช้ประมาณการเพียง 1,000 ไร่ในปี 2026 และ 2027 โดยไม่รวมความต้องการจาก Data Center ราว 200–300 ไร่ ซึ่งคาดว่ายังไม่น่าปิดดีลได้ภายในปีนี้ หลังเกณฑ์ใหม่ของ Data Center ยังล่าช้าและผู้ประกอบการต้องทบทวนแผนลงทุนภายใต้กติกาใหม่

3) Backlog ที่เหลือ 1.64 หมื่นล้านบาท ไม่ได้รองรับรายได้ปี 2027 ได้มากเหมือนเดิม: หากรับรู้เพียง 50% จะสร้างรายได้ที่ดินราว 8.2 พันล้านบาท ต่ำกว่าประมาณการใหม่ของเราที่ 8.7 พันล้านบาท ซึ่งยังต้องอาศัยยอดขายใหม่ช่วง 4Q26–1H27 เข้ามาช่วย ขณะที่ทุกการโอนที่ดินลดลง 100 ไร่มีผลต่อ EPS ปี 2027 ราว 6%

ทั้งนี้ เราคาดกำไรหลัก 3Q26 ที่ 847 ล้านบาท ลดลง 26% YoY และ 37% QoQ จากรายได้ที่ดินและจำนวนโอนที่ลดลง รวมถึงอัตรากำไรขั้นต้นธุรกิจที่ดินที่คาดลดเหลือราว 56% จาก 66% ใน 2Q26 เพราะสัดส่วนการโอนจาก ชลบุรี 2 ซึ่งให้ Margin สูงลดลง ขณะที่ 4Q26 กำไรหลักมีแนวโน้มอ่อนต่อเหลือราว 470 ล้านบาท ลดลง 54% YoY จากส่วนลดค่าน้ำและค่าบำรุงรักษา 50% ให้โรงงานที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วมตั้งแต่เดือน ต.ค.

เราปรับประมาณการกำไรหลักปี 2027 ลงราว 9–10% เหลือ 4.01 พันล้านบาท ลดลง 5% YoY จากการลดสมมติฐานยอดขายที่ดินเหลือ 1,000 ไร่ การโอนเหลือ 1,100 ไร่ และรายได้ธุรกิจบริการที่ลดลง