Tiger Insight

CPN: เป้าหมายปี 2569 เป็นไปตามคาด พร้อมอัพไซด์ระยะยาวจากโครงการ Rangsit City 750 ไร่

CENTRAL PATTANA PUBLIC COMPANY LIMITED (CPN TB, ราคาปิด 64.0 บาท ซื้อ ราคาเป้าหมาย 75.50 บาท)
มุมมองเชิงบวกจากงานแถลงทิศทางธุรกิจปี 2569
สำหรับปี 2569 CPN เป้าการเติบโตของรายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการในระดับเลขหลักเดียวสูง (high single digit) ซึ่งสอดคล้องกับประมาณการของเราที่ +8% ขณะที่รายได้จากธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยคาดทรงตัว (สอดคล้องกับประมาณการของเราที่ +2%) แม้เป่าหมายปี 2569 จะเป็นไปตามคาด แต่เป้าหมายการเติบโตเฉลี่ยของรายได้ในระยะ 5 ปี (CAGR) ระดับเลขหลักเดียวสูง สูงกว่าประมาณการของเราที่ +5.6% โดยมีอัพไซด์ต่อประมาณการของเราในระยะยาว ได้แก่ 1) การเพิ่มพื้นที่เช่า (NLA) อีก 34,000 ตร.ม. ที่โครงการ Central Rama 9 (กลางปี 2571) และ 2) โครงการ Rangsit City ขนาด 750 ไร่ (เฟสแรกคาดแล้วเสร็จปี 2572 หรือ 2573)

ประเด็นสำคัญ:
• CPN ตั้งเป้าให้รายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการเติบโตระดับเลขหลักเดียวสูง สอดคล้องกับประมาณการของเราที่ 8% โดยมีปัจจัยหนุนหลัก ได้แก่ 1) พื้นที่เช่า (NLA) เพิ่มขึ้น 8% จากปลาย 3Q68 ถึงปลาย 2Q69 2) การรีโนเวตศูนย์การค้าที่เชียงใหม่แอร์พอร์ตและบางนาแล้วเสร็จ และ 3) การเติบโตของรายได้ค่าเช่าจากสาขาเดิม (same-store) ระดับเลขหลักเดียวกลาง (mid single digit) ยอดขายของผู้เช่า (tenant sales) เติบโตระดับเลขหลักเดียวสูงในเดือนมกราคม และชะลอลงมาอยู่ที่ระดับเลขหลักเดียวกลางถึงสูงในช่วงก.พ.–มี.ค.
• บริษัทตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัย “ทรงตัว” (เทียบกับประมาณการเราที่ +2%) โดยยอมรับว่าเป็นเป้าหมายแบบ conservative เนื่องจากคาดรายได้โรงแรมเพิ่มเล็กน้อย และรายได้จากการโอนที่อยู่อาศัยทรงตัว
• อัพไซด์เพิ่มเติมที่ 1 คือ CPN มีแผนเพิ่มพื้นที่เช่า 34,000 ตร.ม. ที่ Central Rama 9 โดยใช้ที่ดิน 5 ไร่ติดกับ G Tower ซึ่งยังไม่ได้รวมในประมาณการของเรา และคาดจะเปิดดำเนินการกลางปี 2571 โดยคิดเป็นอัพไซด์ราว 2% ต่อประมาณการ NLA ของศูนย์การค้าปี 2571
• อัพไซด์ที่ 2 คือ โครงการ Rangsit City ขนาด 750 ไร่ จะเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย แซง Mega City บางนา (400 ไร่ ประกอบด้วย Mega Bangna, IKEA, Top Golf ฯลฯ) โดยเฟสแรก (รีเทล) คาดแล้วเสร็จปี 2572 หรือ 2573 เมื่อเทียบกับ Mega City โครงการ Rangsit City จะมีพื้นที่สีเขียวมากกว่า (Nature-Integrated Living) มีประสิทธิภาพพลังงานดีกว่า (อาจสามารถผลิตและใช้พลังงานเองได้) พร้อมแนวคิด “Walkable & Connected Living” (เดินสะดวก เชื่อมต่อครบ)
• งบลงทุน (Capex) งบลงทุน 5 ปีอยู่ที่ 1.1 แสนล้านบาท ครอบคลุมการลงทุนใหม่ การต่อสัญญาเช่า และการปรับปรุง รวมถึงงบสำหรับเฟสแรกของ Rangsit City ขณะที่ประมาณการ Capex ของเราในปี 2569–73 อยู่ที่ 8.9 หมื่นล้านบาท ต่ำกว่าบริษัท 19% อย่างไรก็ตาม เรายังคงประมาณการเดิม เนื่องจากในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา CPN ใช้งบลงทุนต่ำกว่างบที่ตั้งไว้ 20–42% (เฉลี่ยต่ำกว่า 31%)
เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN โดยมีปัจจัยหนุนจาก อัตราผลตอบแทนเงินปันผลปี 2569–70 ราว 5% และการเติบโตของกำไรหลักปี 2569 ที่ +14% (เทียบกับ +6% ในปี 2568) โดยการเติบโตของกำไรปี 2569 จะมาจากศูนย์การค้าใหม่ และการโอนโครงการ Dusit Residences เราคงราคาเป้าหมายที่ 75.50 บาท (วิธี SoTP) โดยประกอบด้วย 1) ธุรกิจหลัก 65.20 บาท 2) ธุรกิจที่อยู่อาศัย 0.7 บาท และ 3) เงินลงทุนในบริษัทร่วม 9.6 บาท

Analyst :
Wasu Mattanapotchanart
Wasu.m@maybank.com
(66) 2658 5000 ext. 1392