Thailand Industrial Estate
ยังเห็นความสนใจแข็งแกร่งจากโรดโชว์ที่กัวลาลัมเปอร์และสิงคโปร์

ความสนใจยังคงอยู่ แม้น้ำหนักลงทุนในไทยยังต่ำ

เราได้พบกับนักลงทุนสถาบันต่างชาติ 25 รายในกรุงกัวลาลัมเปอร์และสิงคโปร์เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา แม้ว่ากองทุนส่วนใหญ่ยังคงให้น้ำหนักลงทุนในประเทศไทยต่ำกว่าตลาด หรือบางกองทุนไม่มีการลงทุนเลย แต่กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมยังคงโดดเด่นเป็นหนึ่งในไม่กี่กลุ่มที่นักลงทุนยังให้ความสนใจและต้องการพูดคุย ปัจจัยหนุนมาจากยอดคำขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ที่แข็งแกร่ง และความคาดหวังต่อมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น การเร่งกระบวนการอนุมัติ FDI ส่งผลให้มุมมอง “เชิงบวก” ของเราต่อกลุ่มนี้แทบไม่ได้รับแรงคัดค้าน อย่างไรก็ตาม หุ้น Top Pick ของเราอย่าง AMATA ยังเผชิญแรงคัดค้านบางส่วน จากการประมาณการที่ค่อนข้างสูงของทางบริษัท และความล่าช้าในการโอนที่ดิน

FDI แข็งแกร่ง แต่ยังมีข้อกังขาต่อการฟื้นตัวของยอดขายที่ดิน
นักลงทุนส่วนใหญ่ประทับใจกับยอดคำขอ BOI ในปี 2568 ที่สูงถึง 1.88 ล้านล้านบาท (+67% YoY) อย่างไรก็ดี บางส่วนยังตั้งคำถามต่อการฟื้นตัวที่ล่าช้าของยอดขายที่ดิน (presales) เราให้เหตุผลว่าความล่าช้านานกว่าปกตินี้เป็นเรื่องชั่วคราว เกิดจากความไม่แน่นอนด้านภาษีและประเด็น transshipment โดยคาด presales น่าจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวในเร็วๆนี้ ซึ่ง WHA มีโอกาสปิดการขายได้ราว 1,000 ไร่ใน 4Q68 จากลูกค้ารายใหญ่ 3 รายที่อยู่ระหว่างการเจรจา ส่วนการฟื้นตัวของ AMATA จะอยู่ในช่วง 1H69 โดยคาดว่าที่ดินกว่า 400 ไร่ ที่เดิมคาดว่าจะเซ็นสัญญาใน 4Q68 จะสามารถสรุปได้ พร้อมกับอุปสงค์ใหม่ที่ทยอยเข้ามาเพิ่มเติม การฟื้นตัวดังกล่าวน่าจะเป็นปัจจัยสำคัญต่อการ re-rating ของหุ้น

นิคมอุตสาหกรรมยังเป็นพระเอกสำหรับกระแส DC boom ในไทย

จากความต้องการลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์ (DC) ที่เพิ่มขึ้นในประเทศไทย นักลงทุนหลายรายสอบถามว่ากลุ่มอื่น เช่น สาธารณูปโภคหรือผู้รับเหมาก่อสร้างจะได้รับประโยชน์หรือไม่ มุมมองของเราคือผลเชิงบวกที่ส่งต่อไปยังกลุ่มอื่นยังมีจำกัด โดยจะมีเพียงหุ้นสาธารณูปโภคบางรายเท่านั้นที่ได้ประโยชน์ ขณะที่กลุ่มผู้รับเหมาได้รับอานิสงส์ทางอ้อมน้อย เนื่องจากยังเน้นโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐมากกว่าการพัฒนาเอกชน กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมยังคงเป็นผู้ได้รับประโยชน์หลัก นักลงทุนยังสอบถามว่าผู้ลงทุน DC จะสามารถตั้งโครงการนอกนิคมอุตสาหกรรมได้หรือไม่ เราเชื่อว่ายังคงเลือกตั้งอยู่ในนิคมเป็นหลัก เนื่องจากความมั่นคงด้านไฟฟ้าและน้ำ แม้ว่าอุปสงค์ FDI ที่แข็งแกร่งจะช่วยหนุนยอดขายที่ดินทั้งในและนอกพื้นที่นิคมก็ตาม

คงมุมมอง “เชิงบวก” โดย AMATA มีอัพไซด์มากกว่า

เรายังคงมุมมอง “เชิงบวก” ต่อกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมไทย โดยคาดว่าอุปสงค์ FDI จะยังแข็งแกร่ง และกำไรหลักของกลุ่มจะทำจุดสูงสุดใหม่ในช่วงปี 69-70 เราให้คำแนะนำ “ซื้อ” ทั้ง WHA และ AMATA โดยเลือก AMATA เป็นหุ้นเด่นจากการเติบโตของกำไรในช่วงปี 69-70 ที่สูงกว่าอยู่ที่ 12% (เทียบกับ WHA ที่ 9%) หนุนโดย backlog ขนาดใหญ่ราว 2.1 หมื่นล้านบาท และอัตรากำไรที่ปรับดีขึ้นจากสัดส่วนการขายที่ดินในจังหวัดชลบุรีที่เพิ่มขึ้น แม้จะมีความกังวลด้านการดำเนินงานของ AMATA แต่เรามองว่าคาดการณ์ของตลาดอยู่ในระดับต่ำแล้ว โดยราคาหุ้นปัจจุบันสะท้อนยอดขายที่ดินต่อปีต่ำกว่า 1,000 ไร่ (เทียบกับประมาณการของเราที่ 1,800 ไร่) ทำให้ดาวน์ไซด์ค่อนข้างจำกัด ขณะที่การฟื้นตัวของ presales อาจเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญต่อการ re-rating ของหุ้น