LH : เยี่ยมชมโครงการ - แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ

โครงการพัฒนาแล้วเสร็จภายใต้งบประมาณ พร้อมเปิดตัว 1 ธันวาคมนี้
แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ เป็นโครงการแบบเช่าบนพื้นที่ 3.6 ไร่ ในย่านราชดำริ โครงการนี้เพิ่มห้องพักอีก 509 ห้อง ทำให้มีห้องพักในโครงการรวมกว่า 1,000 ห้อง สัญญาเช่า 30 ปี เริ่มเปิดดำเนินการในวันที่ 1 ธันวาคม โดยการก่อสร้างเสร็จสิ้นก่อนกำหนด เงินลงทุนทั้งหมดเสร็จสิ้นที่ 4.3 พันล้านบาท จากงบประมาณ 4.5 พันล้านบาท ผู้บริหารคาดการณ์อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ 10.5-11% ตลอดอายุสัญญาเช่า

โครงสร้างราคาพรีเมียมและเกณฑ์ชี้วัดจุดคุ้มทุนต่ำ
โครงการนี้มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับ luxury โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 8 พันบาท ราคานี้สูงกว่าโครงการเดิมที่อยู่ติดกัน (ประมาณ 5 พันบาท) และสูงกว่าราคาเฉลี่ยต่อห้อง (ADR) ของลุมพินี 1-1.5 พันบาท โครงสร้างต้นทุนส่งผลให้อัตราการเช่าที่จุดคุ้มทุนอยู่ที่ 18% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ 30% เกณฑ์การคืนทุนอยู่ที่ 45% เทียบกับค่าเฉลี่ย 60% EBITDA margin อยู่ที่ประมาณ 50% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเครือข่ายที่ 35% ต้นทุนพนักงานยังคงต่ำกว่า 10% ของรายได้

ผลตอบแทนจากการลงทุนที่มั่นคงและการขายสินทรัพย์ที่ได้รับการยืนยัน
อัตราการเช่าพอร์ตโฟลิโอเฉลี่ยอยู่ที่ 85-89% ในกรุงเทพฯ และ 92-94% ในพัทยา สินทรัพย์ลุมพินีคาดการณ์รายได้ในปี 2025 ที่ 1.2-1.3 พันล้านบาท โดยมีอัตราผลตอบแทนจากสำนักงานสูงกว่า 13% สุรวงศ์มีรายได้ประมาณ 600 ล้านบาท โดยมีอัตราผลตอบแทนต่ำกว่า 12% เล็กน้อย แผนการขายสุรวงศ์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ยังคงดำเนินต่อไป ผลประกอบการใน 4Q ใกล้เคียงกับระดับก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ข้อมูลในช่วงปลายเดือนธันวาคมบ่งชี้ว่าอัตรา ADR และอัตราการเช่าที่สูงขึ้น

ฐานรายได้ปี 2025 และการเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2026
รายได้ในปี 2025 อยู่ในระดับต่ำเนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอ อย่างไรก็ตาม แนวโน้มในปี 2026 ได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของรายได้อย่างต่อเนื่อง การเติบโตนี้ขับเคลื่อนโดยการดำเนินงานเต็มปีของโครงการ Prestige และการเปิดตัวโครงการ Grand Centre Point Voyage (มากกว่า 100,000 ตร.ม.) การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างนี้จะช่วยลดการพึ่งพาการขายอสังหาริมทรัพย์แบบวัฏจักร คาดการณ์ว่ารายได้ของกลุ่มจะเติบโตจาก 5.7 พันล้านบาท เป็นมากกว่า 7 พันล้านบาทในปีหน้า ทั้งนี้ คงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ LH โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 5.80 บาท