CPN : ประเด็นสำคัญจากการประชุมนักวิเคราะห์และผลประกอบการ 3Q25

กำไรจากกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้
CPN รายงานกำไรสุทธิใน 3Q25 ที่ 5.42 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่ง 31.5% YoY และ 26.0% QoQ ผลประกอบการนี้สูงกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ที่ 5.03 พันล้านบาท ถึง 7.8% และสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ที่ 4.51 พันล้านบาท ถึง 20.3% กำไรสุทธิที่สูงกว่าที่รายงานส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกำไรจากการโอนสินทรัพย์ของ CPNREIT เราประเมินผลการดำเนินงานหลักโดยรวมว่าแข็งแกร่งและเป็นไปตามคาด โดยมีกำไรหลัก 4.5 พันล้านบาท สูงกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ที่ 4.42 พันล้านบาท ถึง 1.9% ผลประกอบการหลักที่แข็งแกร่งนี้เกิดขึ้นจากการควบคุมต้นทุนอย่างมีวินัย ชดเชยรายได้จากค่าเช่าที่ลดลงเล็กน้อยได้สำเร็จ

สรุป 3Q : การขยายอัตรากำไรผลักดันกำไรสูงสุดเป็นประวัติการณ์
CPN รายงานกำไรสุทธิหลักใน 3Q25 เติบโตสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยเพิ่มขึ้น 12% YoY และ 7% QoQ ผลประกอบการนี้เป็นผลมาจากการขยายอัตรากำไรอย่างมีนัยสำคัญและการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีวินัย อัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจเช่าพื้นที่หลักเพิ่มขึ้นเป็น 60% เนื่องจากต้นทุนพลังงานที่ลดลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 1% YoY ธุรกิจที่อยู่อาศัยได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว โดยมียอดโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวขึ้น 27% QoQ ผู้บริหารคาดการณ์ว่าจะไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญใน 4Q25 จากช่วงเวลาแห่งการไว้อาลัยที่ผ่านมา เรายังคงให้ CPN เป็นหุ้นแนะนำ จากมูลค่าและอัตราผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น

ธุรกิจให้เช่าหลักแสดงความแข็งแกร่ง
กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้ายังคงแข็งแกร่ง รายได้จากการเช่าพื้นที่เดิมเติบโตประมาณ 4% YoY โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากจำนวนผู้เข้าใช้บริการพื้นที่เดิมเพิ่มขึ้น 2% YoY รายได้จากการเช่าพื้นที่รวมเติบโตเพียง 1% ผู้บริหารชี้แจงว่าความล่าช้านี้เป็นผลมาจากการชะลอการปรับปรุงครั้งใหญ่ แนวโน้มจำนวนผู้เข้าใช้บริการยังคงเป็นไปในเชิงบวกในเดือนตุลาคม ศูนย์การค้าต่างจังหวัดยังคงทำผลงานได้ดีกว่ากรุงเทพฯ

การควบคุมต้นทุนอย่างมีวินัยช่วยเพิ่มผลกำไร
การบริหารจัดการต้นทุนที่ยอดเยี่ยมผลักดันกำไรใน 3Q25 อัตรากำไรขั้นต้นจากค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 60% จาก 58% YoY เป็นผลมาจากต้นทุนพลังงานที่ลดลงและต้นทุนการขายและบริหารที่ลดลง 1% YoY แม้ว่าอัตราค่าไฟฟ้าจะเป็นความเสี่ยง แต่โครงการเพิ่มประสิทธิภาพภายในก็ช่วยเพิ่มอัตรากำไรได้อย่างชัดเจน

การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยกำลังดำเนินไป
ธุรกิจที่อยู่อาศัยผ่านจุดต่ำสุดใน 2Q25 แล้ว โดยรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ใน 3Q25 ฟื้นตัวขึ้น +27% QoQ มูลค่างานในมือรวมอยู่ที่ 7.5 พันล้านบาท เราคาดการณ์ว่า 4Q25 จะแข็งแกร่ง โดยมีกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 2.0 พันล้านบาท มูลค่างานในมือปี 2026 ที่ 1.7 พันล้านบาท ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ต่ำ หากไม่รวมโครงการที่อาจเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป 3 โครงการเป็นปี 2027 เราคาดการณ์ว่ารายได้รวมจากตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2025 จะอยู่ที่ประมาณ 4.0 พันล้านบาท

กลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโอและแผนกลยุทธ์
CPN กำลังบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโออย่างแข็งขัน ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพาร์คแห่งใหม่กำลังเร่งสร้างฐานลูกค้าก่อนสัญญาเช่าที่มากกว่า 90% (พื้นที่ค้าปลีก) และ 70% (พื้นที่สำนักงาน) กำหนดเปิดตัวอย่างเป็นทางการในต้นปี 2026 ผู้บริหารกำลังเปลี่ยนพื้นที่โรงภาพยนตร์ที่มีผู้เช่าน้อยกว่ามาเป็นผู้เช่าที่มีค่าเช่าสูงกว่า เพื่อเพิ่มรายได้จากศูนย์การค้า การปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลบางนา ซึ่งจะแล้วเสร็จในปลายปี 2026 ถือเป็นการเตรียมความพร้อมเชิงกลยุทธ์สำหรับอุปทานใหม่ในตลาดในปี 2027

แนวโน้มอัตราผลตอบแทนต่อหน่วย (DPU) ของ CPNREIT มีเสถียรภาพ
อัตราผลตอบแทนต่อหน่วย (DPU) ของ CPNREIT ใน 3Q25 อยู่ที่ 0.2750 บาท ผู้บริหารมั่นใจว่าอัตราผลตอบแทนต่อหน่วย (DPU) ทั้งปี 2025 จะไม่ต่ำกว่าปี 2024 เสถียรภาพนี้ได้รับแรงหนุนจากปริมาณการจราจรที่ฟื้นตัวเป็น 89% ของระดับก่อนเกิดโควิด รายได้ใหม่จากสัญญาพระราม 2 และการฟื้นตัวของเซ็นทรัลปิ่นเกล้า อัตราส่วนการจ่ายเงินปันผลที่ 99-100% ช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับแนวโน้มนี้ ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท