SPA : ขยายธุรกิจสู่ Wellness แม้ปัจจัยบวกที่นักลงทุนคาดหวังอาจล่าช้า

SPA ประกาศลงทุน 822 ล้านบาทในโครงการ Wellness Destination
SPA ได้ลงนามในสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อพัฒนา Wellness Destination ขนาดใหญ่ที่นาจอมเทียน จังหวัดชลบุรี ซึ่งถือเป็นการขยายธุรกิจเชิงกลยุทธ์สู่ธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ทเพื่อสุขภาพที่มีศักยภาพสูง มูลค่าโครงการรวมประมาณ 822 ล้านบาท ประกอบด้วยสัญญาเช่าที่ดินและอาคารมูลค่า 472 ล้านบาท และประมาณการต้นทุนการพัฒนาโครงการมูลค่า 350 ล้านบาท แหล่งเงินทุนจะมาจากกระแสเงินสดภายในและเงินกู้จากธนาคาร โดยมีระยะเวลาปลอดค่าเช่า 18 เดือนสำหรับการปรับปรุง (คาดว่าจะเริ่มภายใน 3Q25 จนกว่าจะมีการต่ออายุใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม) ณ 2Q25 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของ SPA อยู่ที่ 0.84 เท่า (0.37 เท่า ไม่รวมมาตรฐานบัญชี TFRS16) คาดว่าโครงการจะเปิดให้บริการเต็มรูปแบบภายใน 1Q27F

ภาพรวมสินทรัพย์ที่ให้เช่า Sunset Park Resort & Spa
ธุรกรรมการเช่าประกอบด้วย 3 ส่วน ได้แก่ 1) สัญญาเช่าที่ดินและอาคารกับบริษัท ซันเซ็ท พาร์ค จำกัด 2) สัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดินรายย่อย 4 ราย และ 3) สัญญาเช่าอาคารกับบริษัท ซันเซ็ท พาร์ค จำกัด ปัจจุบันรีสอร์ทมีห้องพักประมาณ 58 ห้อง ในอาคาร 31 หลัง ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 2,700 ถึง 10,000 บาทต่อคืน สัญญาเช่ามีระยะเวลา 31 ปี 6 เดือน ครอบคลุมพื้นที่ชายหาดกว่า 200 เมตร และป่าทรายชายฝั่งที่หายาก

การลงทุนน่าจะกดดันกำไรในระยะสั้น
แม้ว่าผู้บริหารของ SPA จะมีประสบการณ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่งในธุรกิจโรงแรมต่างๆ มากมาย ทั้งโรงแรมและร้านอาหารในเชียงใหม่ บริการสปา คลินิกกายภาพบำบัด และคลินิกชะลอวัย แต่นักลงทุนยังคงระมัดระวัง การเปลี่ยนผ่านสู่ธุรกิจโรงแรมเพื่อสุขภาพนำมาซึ่งพลวัตการแข่งขันและความเสี่ยงจากภายนอกรูปแบบใหม่ และอาจต้องใช้เวลา 3-5 ปีในการคืนทุน ปัจจุบัน บริษัท ซันเซ็ท พาร์ค จำกัด รายงานผลขาดทุนสุทธิ 13.7 ล้านบาท โดยมีผลประกอบการ 25.5 ล้านบาทในปี 2024 เทียบกับต้นทุนคงที่เพิ่มเติมของ SPA อย่างน้อย 26 ล้านบาทต่อปี

การประเมินมูลค่าและความเสี่ยง
มูลค่าที่เหมาะสมของเราอ้างอิงจากแบบจำลอง DCF (WACC เท่ากับ 7.7% และอัตราการเติบโตขั้นสุดท้าย 1%) โดยมีความเสี่ยงหลัก ได้แก่ จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง ความวุ่นวายทางการเมือง และเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยว ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SPA โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 4.50 บาท