แนวโน้มใน 2H25 ยังคงอ่อนแอ คาดการณ์ว่าคอนโดมิเนียมจะขายได้น้อยลง
วันนี้เราได้เข้าร่วมงานสัมมนา AREA ซึ่งทางบริษัทได้เปิดเผยว่าแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะยังคงอ่อนแอต่อไปใน 2H25 การชะลอตัวใน 2H25 อาจเกี่ยวข้องกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ความต้องการของตลาดที่ลดลงสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ และความล่าช้าของกฎระเบียบการแบ่งเขตพื้นที่ ซึ่งกดดันให้มีการจัดตั้งเขตพื้นที่ใหม่เพื่อขาย เราประเมินว่าโครงการคอนโดมิเนียมอาจขายได้น้อยลงจากแผนปัจจุบัน โดยพิจารณาจากยอดจองที่อ่อนแอ แม้ว่าโครงการ low-rise จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาด แต่ผู้พัฒนาโครงการคาดการณ์ว่าพวกเขาจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้นจากทำเลที่ตั้ง และราคาที่สูงกว่าแบรนด์ที่ได้รับความนิยม

อุปทานใหม่หดตัวอย่างมาก สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการ
ตลาดมีอุปทานใหม่ชะลอตัวลงอย่างมากในช่วง 1H25 โดยจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลง 49.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2024 ซึ่งส่วนใหญ่สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการ มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวเพียง 109 โครงการ โดยคาดการณ์ว่าจะลดลงประมาณ 40% YoY ซึ่งมีจำนวนยูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดรวม 15,452 ยูนิต คาดการณ์ว่าจะลดลงเกือบ 50% YoY มูลค่ารวมของการเปิดตัวใหม่อยู่ที่ประมาณ 1.1 แสนล้านบาท และคาดว่ามูลค่าทั้งปีจะลดลง 46% YoY การหดตัวนี้บ่งชี้ถึงการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองต่อสภาวะเศรษฐกิจ

ตลาดแยกตัวชัดเจน มุ่งไปที่กลุ่ม Super-Luxury
ราคาเฉลี่ยของการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ที่ 7.17 ล้านบาท จาก 6.73 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์ที่ชัดเจนของผู้พัฒนาโครงการที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่ม Super-Luxury โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่า บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 17 ล้านบาท ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของบ้านที่สูงกว่า 20 ล้านบาท อาจสูงถึง 40 ล้านบาท โครงการราคาสูงยังคงเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง และตลาดโครงการระดับ high-end ยังไม่เผชิญกับภาวะชะลอตัวจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการใช้จ่ายของ SME หรือผู้ส่งออกที่ลดลงในการซื้อที่อยู่อาศัย

ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคงครองตลาด
บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทย่อยครองตลาดอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการเปิดตัวใหม่ คิดเป็น 80% ของยูนิตเปิดตัวใหม่ทั้งหมด และครองส่วนแบ่งตลาด 81% ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด ผู้พัฒนาโครงการ 10 อันดับแรกมีส่วนแบ่งตลาดสำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ถึง 67% กลยุทธ์ของพวกเขามุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับ high-end อย่างชัดเจน โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 9.98 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยของผู้พัฒนาโครงการที่ไม่ใช่บริษัทมหาชนที่ 6.41 ล้านบาท แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จะถือครองยูนิตที่ขายไม่ออกจำนวน 223,000 ยูนิตเป็นส่วนใหญ่ แต่อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนสำหรับการจัดการสินค้าคงคลังทั้งหมดอยู่ในระดับที่เท่ากันทั้งบริษัทมหาชนและบริษัทเอกชนที่ 1.68%

โครงการขนาดใหญ่ "รอเปิดตัว" ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันด้านอุปทานในอนาคต
โครงการขนาดใหญ่ 456 โครงการกำลังรอการเปิดตัว ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านอุปทานที่อาจเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (101 โครงการ) และบางนา (60 โครงการ) แม้ว่าโครงการขนาดใหญ่นี้จะยังคงสูงสำหรับการเปิดตัวในอนาคต แต่แผนการที่ขยายออกไปได้ช่วยระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่ออกจากระบบแทนที่จะเพิ่มจำนวน โครงการใหม่ๆ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจและบางนา
ยังคงเป็นทำเลสำคัญสำหรับการเปิดตัว เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันไปสู่ตลาดบ้านเดี่ยวมากขึ้น การแข่งขันมีแนวโน้มสูงขึ้น
ซึ่งนำไปสู่แรงกดดันด้านอัตรากำไรสำหรับปีนี้ แนวโน้มของภาคธุรกิจยังคงสนับสนุนการเลือกของเรา โดยมุ่งเน้นไปที่ AP และ SIRI ซึ่งเป็นบริษัทที่มีผลประกอบการดีในช่วง 1H ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SIRI และ AP โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 2.20 และ 11.80 บาท ตามลำดับ