CPN
เซ็นทรัลพัฒนา
Site Visit ขอนแก่นโมเดล พิสูจน์โมเดลขยายหลายศูนย์ไปต่อได้
การเยี่ยมชม Central Khonkaen และ Central Khonkaen Campus ช่วยเพิ่มความมั่นใจต่อกลยุทธ์ขยายศูนย์การค้าของ CPN เพราะการเปิดศูนย์ใหม่ไม่ได้แย่งลูกค้าศูนย์เดิมมากอย่างที่กังวล Central Khonkaen Campus ซึ่งเปิดเดือน พ.ค. 2026 มีผู้เข้าใช้บริการมากกว่าเป้าหมายของฝ่ายบริหารที่ 20,000 คน/วันแล้ว ขณะที่จำนวนผู้เข้าใช้ Central Khonkaen เดิม ซึ่งเคยลด 10–15% YoY ในช่วง มิ.ย.–ก.ค. กลับมาลดเพียง 1–3% ในเดือน ส.ค. แม้ศูนย์ใหม่มีพื้นที่เช่าเทียบเท่า 42% ของศูนย์เดิมและอยู่ห่างกันเพียง 3 กม.

จุดสำคัญคือทั้งสองศูนย์จับลูกค้าต่างกลุ่มกัน โดย Campus เน้นฐานมหาวิทยาลัยและการแพทย์ พร้อมโครงการผสมผสานทั้งคอนโด PHYLL Khonkaen ซึ่งขายหมดภายในหนึ่งสัปดาห์และ GO! Hotel ขณะที่ศูนย์เดิมยังมีอัตราเช่า 97% และค่าเช่าโตเฉลี่ยราว 2% ต่อปี ส่วน Campus ยังมีอัตราเช่าเพียง 80–85% เทียบเป้าหมายสิ้นปี 90% และมีสัญญาเช่าที่แบ่งรายได้กับผู้เช่า 55% สูงกว่าค่าเฉลี่ยพอร์ตของ CPN ราว 50% จึงยังมีโอกาสเพิ่มรายได้ตามยอดขายของร้านค้า

ภาพรวม CPN ผลดำเนินงาน 3Q26 ยังแข็งแรง โดยจำนวนผู้เข้าใช้ศูนย์ช่วง ก.ค.–ส.ค. เพิ่ม 3–4% YoY และยอดขายผู้เช่าเพิ่ม 7–9% YoY น้ำท่วมปลายเดือน ก.ย. อาจกดแรงส่งบ้างแต่ผลกระทบต่อไตรมาสยังจำกัด สำหรับปี 2027 เราคาดกำไรหลักโต 9% YoY จากพื้นที่เช่าสุทธิเพิ่มราว 5% YoY เทียบกับเฉลี่ยเพียง 2% ต่อปีในช่วงสามปีที่ผ่านมา โดยมีศูนย์ใหม่ 2 แห่งเปิดใน 1Q27 และ 2Q27
อีกแรงหนุนคือการขายสินทรัพย์เข้า CPNREIT ซึ่งคาดได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยก่อนสิ้นปี 2026 และดำเนินการใน 1H27 ช่วยปลดเงินทุนจากสินทรัพย์ที่โตเต็มที่และเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงินสำหรับโครงการใหม่

Fundamental view: ภาพจากกลุ่มสาขาขอนแก่นสนับสนุนว่า การเปิดหลายศูนย์ในพื้นที่เดียวกัน ที่มีศักยภาพ สามารถเพิ่มฐานตลาดมากกว่าการแย่งยอดขายกันเอง ขณะที่ปี 2027 เป็นช่วงที่การขยายพื้นที่เช่ากลับมาเร่งตัว คงคำแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2027 ที่ 80 บาท