PROSPECT : การเพิ่มสินทรัพย์ครั้งที่ 5
BFTZ4 เพิ่มสินทรัพย์อุตสาหกรรมประเภทสิทธิการเช่าระยะยาวมูลค่า 5 พันล้านบาท
PROSPECT ได้เสร็จสิ้นการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5 โดยเข้าซื้อสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปีในโครงการ Bangkok Free Trade Zone 4 (BFTZ4) จังหวัดฉะเชิงเทรา คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวม 5 พันล้านบาท โดยดีลดังกล่าวรวมสิทธิเลือกต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่า 250 ล้านบาท ซึ่งจะชำระเมื่อมีการต่ออายุสัญญา

ระดมทุนผ่านการเพิ่มทุน 3.2 พันล้านบาท และเงินกู้ 2 พันล้านบาท
PROSPECT ออกหน่วยทรัสต์ใหม่จำนวน 359 ล้านหน่วย ที่ราคา 9 บาทต่อหน่วย ระดมเงินสุทธิได้ 3.2 พันล้านบาท การเพิ่มทุนครั้งนี้ทำให้จำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดเพิ่มขึ้นเป็น 1,003 ล้านหน่วย โดยหน่วยทรัสต์ใหม่จะเริ่มซื้อขายในวันที่ 30 กันยายน ค.ศ. 2026 ส่วนเงินลงทุนที่เหลือจะมาจากเงินกู้จำนวน 2.0 พันล้านบาทจากสถาบันการเงิน

พื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้น 33% ขณะที่อายุสิทธิการเช่าคงเหลือเฉลี่ยเกือบเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าอยู่ที่ 28 ปี
พื้นที่ให้เช่ารวมเพิ่มขึ้นเป็น 752,707 ตารางเมตร จาก 564,758 ตารางเมตร ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น อายุสิทธิการเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นเป็น 28 ปี จาก 15 ปี ซึ่งเรามองว่าเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่สุดของรายการลงทุนครั้งนี้

ปรับเพิ่มคาดการณ์กำไรหลักปี 2026F/2027F ขึ้น 11%/29% จากฐานสินทรัพย์ที่ใหญ่ขึ้น
เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรหลักสำหรับปี 2026F และ 2027F ขึ้น 11% และ 29% ตามลำดับ สะท้อนรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ให้เช่าที่ขยายตัว เราคาดว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปี ค.ศ. 2027E จะเพิ่มขึ้น 7% YoY สอดคล้องกับขนาดสินทรัพย์ที่ใหญ่ขึ้น อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานปี 2026F คาดว่าจะอยู่ในระดับสูงจากค่าใช้จ่ายปรับปรุงทรัพย์สินที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว ส่งผลให้คาดการณ์การเติบโต YoY ต่ำลง

คงคำแนะนำ HOLD พร้อมปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 10.2 บาท จากอายุสิทธิการเช่าที่ยาวขึ้น
เราปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 10.2 บาท (จาก 9.8 บาท) เพื่อสะท้อนอายุสิทธิการเช่าคงเหลือที่ยาวขึ้น และคงคำแนะนำ HOLD การประเมินมูลค่าของเราใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสดจนถึงอายุสิทธิการเช่าสิ้นสุด หลังหักหนี้เงินกู้ระยะยาวจำนวน 5.8 พันล้านบาท จะได้มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ที่ 10.2 บาทต่อหน่วย สมมติฐานหลักประกอบด้วย WACC ที่ 6% อัตราผลตอบแทนไร้ความเสี่ยงที่ 2.6% และส่วนเพิ่มความเสี่ยง (Risk Premium) ที่ 6.8%