สำนักข่าวหุ้นอินไซด์(17 กันยายน 2569)------------ดาร์วิดพร๊อพเพอร์ตี้ยืนยันหนี้เสียดันบ้านมือสองล้นตลาด แนะทางรอดสถาบันการเงินต่าง ๆ ต้องปรับลดราคาขาย NPA 30% แทนกลยุทธ์อื่น ๆ ที่เพิ่มต้นทุนและมีความเสี่ยง คาดจะเห็นธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์เร่งระบายทรัพย์และทยอยลดราคาขายทั้งพอร์ตในไตรมาส 4/2569 เพื่อสะท้อนความต้องการของนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย

นางดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด (DVP) ผู้เชี่ยวชาญด้านทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงิน เปิดเผยว่า จากการดำเนินการด้านการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์มือสองที่ผ่านมา เป็นที่น่าสังเกตว่าตั้งแต่ต้นปี 2569 สถาบันการเงินต่าง ๆ ให้ความสำคัญกับการจัดโปรโมชั่นลดราคาขายทรัพย์แต่ละประเภทอย่างต่อเนื่อง เพื่อกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อจากกลุ่มลูกค้าเร็วขึ้น และได้รับความสนใจจากกลุ่มเป้าหมายเป็นอย่างดี จึงคาดการณ์ว่าไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ทั้งสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์จะหันมาใช้กลยุทธ์ดังกล่าว โดยการลดราคาทั้งพอร์ตประมาณ 30% เพื่อเป็นเครื่องมือหลักในการระบายทรัพย์ แทนการลงทุนทำความสะอาดหรือปรับปรุงทรัพย์ก่อนขาย

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของหนี้เสียคือปัจจัยหลักที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มือสองล้นตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าหนี้ด้อยคุณภาพหรือ(NPL)ในไตรมาส 2/2569 ของระบบธนาคารพาณิชย์อยู่ที่ 534.8 พันล้านบาท หรือ 2.82% ของสินเชื่อรวม เชื่อว่าสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะเร่งบริหารด้วยการตัดหนี้สูญและขายหนี้เสียออกสู่ตลาดบริหารสินทรัพย์หรือ AMC ส่งผลให้ทรัพย์หลักประกันจำนวนมากกำลังทยอยกลายเป็น NPA ในมือสถาบันการเงิน จึงต้องปรับกลยุทธ์ด้านราคาขายทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด

นางดรุณี เปิดเผยเพิ่มเติมถึงความต้องการซื้อทรัพย์ NPA ว่า ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะมีแรงหนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% ถูกต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีปัจจัยที่สนับสนุนให้เกิดการตัดสินใจซื้อ แต่เรื่องราคาขายยังเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้กลุ่มเป้าหมายลังเลหรือตัดสินใจซื้อนานขึ้น

“จากการร่วมประชุมกับทีมขายทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ถึงมาตรการเร่งปิดการขายในในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ พบว่าส่วนใหญ่มีทางเลือก 3 ทาง ได้แก่ การทำความสะอาดทรัพย์ในลักษณะ big cleaning รวมทั้งการปรับปรุงทรัพย์ก่อนขาย และการลดราคาทรัพย์ให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น สถาบันการเงินต่าง ๆ เห็นด้วยกับการใช้กลยุทธ์ลดราคาขาย เนื่องจากการทำความสะอาดและปรับปรุงทรัพย์ก่อนขาย หากไม่มีผู้ซื้อหรือใช้เวลาตัดสินใจซื้อนานจะทำให้แบงก์แบกรับภาระต้นทุนเพิ่มขึ้น ในขณะที่นักลงทุนและผู้ซื้อทรัพย์ NPA ส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านราคาที่ถูกกว่าตลาดทั่วไปไม่ใช่ความสวยของทรัพย์ นอกจากนี้แล้วผู้ซื้อส่วนใหญ่ยอมรับสภาพของทรัพย์เพื่อแลกกับราคาต่ำกว่าตลาด

นางดรุณีกล่าวเพิ่มเติมว่า การลดราคาทรัพย์ NPA 30% ไม่ใช่ตัวเลขที่ตั้งขึ้นลอย ๆ เนื่องจากที่ผ่านมาบริษัทบริหารสินทรัพย์รายใหญ่ตั้งราคาแบบต้นทุนบวกกำไร หรือ cost plus ต่ำกว่าตลาดประมาณ 15% อยู่แล้ว และในงานมหกรรมการเงินที่ผ่านมาประกาศลดสูงสุดถึง 50% แต่เป็นการคัดเลือกทรัพย์บางรายการมาลดเท่านั้น ทั้งนี้ การขายแบบลดราคาจริง 30% ทั้งพอร์ตในช่วงเวลาสั้น ๆ เชื่อว่าจะดึงผู้ซื้อที่เคยลังเลกลับมาตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น โดยคาดว่าจะเห็นสถาบันการเงินทยอยปรับลดราคาทรัพย์ NPA ในช่วงเดือนตุลาคม–ธันวาคม 2569 และเชื่อว่าสถาบันการเงินที่ยอมตั้งราคาขายที่สะท้อนถึงความต้องการของตลาด จะทำให้ทรัพย์หมุนเวียนออกจากระบบเร็วขึ้น นอกจากนี้แล้วผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจะเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในราคาต่ำกว่าตลาดในจังหวะที่มาตรการรัฐยังมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ที่สำคัญตลาดทรัพย์ NPA มีราคาอ้างอิงที่ชัดขึ้นและลดช่องว่างระหว่างราคาตั้งขายกับราคาซื้อขายจริง ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำให้ทรัพย์กว่าแสนรายการค้างในระบบมานาน