PROPERTY : อุปทานลดลง แต่มูลค่ายังทรงตัว AREA ยืนยันว่าตลาดมีคุณภาพมากขึ้น

มุมมองบวกเล็กน้อยต่อมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียม และสินค้าคงเหลือ
เรามองว่าการสัมมนาของ AREA กลางปี 2026 ส่งสัญญาณบวกเล็กน้อยต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของไทย โครงการเปิดใหม่ใน 1H26 ลดลงเหลือ 101 โครงการ ลดลงประมาณ 44% YoY เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่จำนวนยูนิตเปิดใหม่อยู่ที่ 17.3 พันยูนิต ลดลงประมาณ 17% YoY แต่มูลค่าโครงการยังเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 153.7 พันล้านบาท เนื่องจากราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 24% YoY เป็น 8.9 ล้านบาทต่อยูนิต ยอดขายคอนโดมิเนียมฟื้นตัวอย่างชัดเจน โดยคิดเป็น 53% ของยอดขายทั้งหมด 26.8 พันยูนิต ซึ่งมากกว่า 1H25 กว่า 3 พันยูนิต สินค้าคงเหลือที่ยังขายไม่ได้ลดลงประมาณ 5% เหลือ 211.4 พันยูนิต จาก 221.8 พันยูนิต ณ สิ้นปี 2025 สะท้อนว่าการควบคุมอุปทานช่วยระบายสต๊อกได้อย่างมีประสิทธิภาพ เรายังคงคำแนะนำ NEUTRAL สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และยังคงเลือก AP และ SIRI เป็นหุ้นแนะนำของเรา

การลดลงของสินค้าคงเหลือสวนทางกับคำเตือนเรื่องอุปทานล้นตลาดในเดือนมกราคม
คำเตือนเรื่องอุปทานล้นตลาดจากการสัมมนาเมื่อเดือนมกราคมไม่เกิดขึ้นจริง เนื่องจากสินค้าคงเหลือลดลงประมาณ 10.4 พันยูนิตภายในหกเดือน โดยยอดขายเติบโตเร็วกว่าจำนวนโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ การเพิ่มขึ้นของราคาขายเฉลี่ย 24% เกือบทั้งหมดเกิดจากผลของโครงการ Wireless Road Super Luxury ขณะที่ราคาตลาดโดยรวมยังเฉลี่ยสูงกว่าระดับ 4 ล้านบาทต่อยูนิตเพียงเล็กน้อย คอนโดมิเนียมฟื้นตัวกลับมาคิดเป็นประมาณ 60% ของยูนิตเปิดใหม่ หลังได้รับผลกระทบจากเหตุอาคารถล่มจากแผ่นดินไหวในปี 2025 ขณะที่ทาวน์เฮาส์ยังอ่อนแอ โดยมีสินค้าคงเหลือประมาณ 68,000 ยูนิต ระยะเวลาเฉลี่ยในการระบายสต๊อกลดลงเหลือ 49 เดือน จากมากกว่า 50 เดือน ณ สิ้นปี 2025 และผู้พัฒนาโครงการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มส่วนแบ่งยอดขายเป็น 74.6% จาก 72% จำนวนโครงการที่หยุดพัฒนาลดลงเหลือ 6 โครงการ จาก 8 โครงการใน 2H25

แรงกดดันยังมีมากกว่าปัจจัยสนับสนุน
ปัจจัยบวกส่วนใหญ่ยังไม่เกิดขึ้น ได้แก่ การปรับลดอัตราดอกเบี้ย มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ยังคงมีผล การขยายระบบขนส่งมวลชน และการกลับมาของอุปสงค์จากต่างชาติ นำโดยผู้ซื้อชาวจีน ขณะที่ปัจจัยกดดันส่วนใหญ่เกิดขึ้นแล้วในปัจจุบัน ได้แก่ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูง การลดราคาขายกลายเป็นการลดราคาจริง ไม่ใช่เพียงการทำการตลาด โดยส่วนลด 5% ถึง 10% กลายเป็นเรื่องปกติ และโครงการระดับลักชัวรีลดราคาสูงถึง 15% ทำให้บ้านเดี่ยวราคาสูงกว่า 30 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงมากที่สุด วิทยากรในการสัมมนาสรุปว่า ปัจจัยลบยังมีน้ำหนักมากกว่าปัจจัยบวก และตลาดอาจยังอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อไปอีก 1-2 ปี ดังนั้น เรามองว่าการปรับตัวดีขึ้นในครั้งนี้เกิดจากการควบคุมอุปทาน มากกว่าการฟื้นตัวของอุปสงค์

ทำเลใจกลางเมืองโดดเด่น ขณะที่พื้นที่รอบนอกยังล้าหลัง
การเปิดโครงการใหม่ยังคงกระจุกตัวในพื้นที่ใจกลางเมือง โดยสุขุมวิทและพระราม 4 คิดเป็น 12% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมด ขณะที่เขตปทุมวันเพียงแห่งเดียวมีมูลค่าโครงการเปิดใหม่ประมาณ 49 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 32% ของมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด โดยได้รับแรงหนุนจากโครงการ Wireless Road Super Luxury ทำเลที่มียอดขายโดดเด่น ได้แก่ คอนโดมิเนียมในบางบัวทองระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งขายหมดภายในประมาณ 2 เดือน และคอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ซึ่งสามารถขายได้หมดภายในประมาณ 3 เดือน กลุ่มที่ควรหลีกเลี่ยง ได้แก่ บ้านเดี่ยวในพื้นที่ปทุมธานีตอนบน บ้านแฝดในย่านอ่อนนุชและศรีนครินทร์ และทาวน์เฮาส์บริเวณถนนบางนา-ตราด ช่วงกิโลเมตรที่ 10-30 ซึ่งถูกระบุว่าเป็นทำเลที่มีปัญหาในการสัมมนาทั้งสองครั้ง การเปิดโครงการใหม่ยังคงอิงตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยกระจุกตัวตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง สีชมพู และสีม่วง รวมถึงพื้นที่โครงการ Mixed-use ย่านพระราม 4 ผู้พัฒนาโครงการที่มีที่ดินในทำเลใจกลางเมือง และมีสัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาที่เข้าถึงได้ตามแนวเส้นทางเหล่านี้ จะได้เปรียบมากกว่า ซึ่งสนับสนุนการเลือก AP และ SIRI เป็นหุ้นแนะนำของเรา ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP และ SIRI โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 10.60 บาท และ 1.80 บาท ตามลำดับ