สำนักข่าวหุ้นอินไซด์( 13กรกฎาคม 2569)----------ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ประมาณการว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการศึกษา (AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC) จะมียอด Presales รวม 4.65 หมื่นล้านบาท (+2.3% qoq, +9.2% yoy) ในไตรมาส 2/69 โดยคาดว่าจะเติบโต yoy จาก Presales คอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น (+0.3% qoq, +69.6% yoy) จากฐานต่ำในไตรมาส 2/68 ซึ่งได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ

ส่วน Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลง 12.3% yoy มาอยู่ที่ 2.75 หมื่นล้านบาท จากกำลังซื้อที่ลดลง การที่ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และการที่ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน

ขณะเดียวกัน คาดว่า AP จะ Outperform คู่แข่ง โดยมี Presales เติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่ 50.2% yoy เพราะมี Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบแข็งแกร่ง และ Presales คอนโดมิเนียมฟื้นตัว นอกจากนี้ โครงการบ้านเดี่ยวใหม่ของ AP ในไตรมาส 2/69 มีอัตรายอดขายเฉลี่ยสูงถึง 29%

ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ระบุว่า ยอด Presales รวมในครึ่งปีแรก 69 ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษาจะลดลง 4.7% yoy มาอยู่ที่ 9.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 46.4% ของประมาณการในปี 69 เนื่องจาก Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบอ่อนตัวลง (-12.1% yoy)

โดยเราคาดว่า AP, SPALI, QH และ SIRI จะมี Presales ดีขึ้นในครึ่งปีแรกนี้ หรือเติบโต +15.8%, +9.2%, +6.7% และ -1.1% yoy ตามลำดับ ขณะที่ปรับประมาณการ Presales ในปี 69 ของ LH และ SC ลง 11.8% และ 6.5% เหลือ 1.2 หมื่นล้านบาท และ 2.15 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ เพื่อสะท้อน Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ต่ำกว่าคาดในครึ่งปีแรก 69

ดังนั้น หากอิงตามประมาณการใหม่ยอด Presales ในปี 69 จะลดลง 0.3% yoy เป็น 1.983 แสนล้านบาท เพราะ Presales คอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น (+8.6% yoy) ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชย Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ลดลง (-5.9% yoy)

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า Presales จะเพิ่มขึ้น 15.6% hoh ในครึ่งปีหลัง 69 จากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น และมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายเวลาลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 70

ทั้งนี้ SIRI น่าจะเป็นบริษัทที่มี Presales ชัดเจนที่สุดในปี 69 เนื่องจาก Presales ในครึ่งปีแรก 69 คิดเป็น 51.1% ของประมาณการทั้งปี รองลงมาคือ AP (48%) และ SPALI (47.1%)

ขณะที่เชื่อว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่แข็งแกร่งกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กในช่วงตลาดขาลง โดยคาดว่า SIRI, AP, SPALI และ SC จะยังเปิดโครงการใหม่ได้ตามเป้าในปีนี้ และมี Presales เติบโตเป็นบวกจากพอร์ตที่มีความหลากหลาย และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากกว่า

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังคงแนะนำคงน้ำหนักการลงทุนสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความท้าทายด้านเศรษฐกิจมหภาคยังส่งผลต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 7.0-7.5% ในปี 69-70 ยังน่าสนใจ
ปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายอยู่ที่ P/E เพียง 7.8 เท่า ในปี 70 หรือ -1.1SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี เลือก SIRI และ AP เป็นหุ้น Top Pick ของกลุ่ม เพราะมี Backlog และสัดส่วนโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์สูง นอกจากนี้ เรายังชอบ SPALI เนื่องจากบริษัทมีแนวโน้มทำกำไรแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง 69

อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังมี Downside Risk หากเศรษฐกิจมหภาคยังมีความไม่แน่นอน จากการชะลอตัวของ GDP และเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมัน ส่วน Upside Risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ย และการผ่อนคลายเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย