AMATA : กำไรออกมาดีกว่าคาดจากการโอนที่ดินในชลบุรีเพิ่มขึ้น

ผลประกอบการสูงกว่าประมาณการจากอัตรากำไรและปัจจัยหนุนด้านภาษี
AMATA รายงานกำไรสุทธิใน 1Q26 ที่ 1.38 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 64% YoY กำไรสุทธิ 1.38 พันล้านบาท สูงกว่าประมาณการของเรา 43% และสูงกว่าคาดการณ์ตลาด 62% โดยได้แรงหนุนจากการกระจุกตัวของการโอนที่ดินในชลบุรีซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) อยู่ที่ 50-60% ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มี GPM ที่ 57% เทียบกับ 55% ใน 1Q25 ส่งผลให้ GPM ของธุรกิจหลักเพิ่มขึ้นเป็น 47% จาก 44% ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ลดลง 7% YoY มาอยู่ที่ 412 ล้านบาท จากค่าใช้จ่ายในการขายที่ลดลง ขณะที่อัตราภาษีที่แท้จริงลดลงเหลือ 10% จาก 17% ในไตรมาส 1/25 ช่วยหนุนกำไรสุทธิเพิ่มเติม เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AMATA โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 35.00 บาท

ยอดจองอ่อนตัว แต่โมเมนตัมการโอนยังแข็งแกร่ง
ยอดจองใน 1Q26 อยู่ที่ 106 ไร่ ลดลง 61% YoY และ 56% QoQ ทั้งหมดมาจากลูกค้า data center 2 รายในอมตะซิตี้ ชลบุรี การต่ำกว่าคาดจากยอด rollover ที่คาดไว้ 400 ล้านบาท มีสาเหตุจากความล่าช้าในการอนุมัติการลงทุนจากต่างประเทศของจีน และกระบวนการตรวจสอบสถานะ (due diligence) ของ data center ที่ยืดเยื้อเกี่ยวกับการเชื่อมต่อสาธารณูปโภค แม้ว่ายอดพรีเซลจะอ่อนตัว แต่การโอนที่ดินอยู่ที่ 306 ไร่ เพิ่มขึ้น 10% YoY โดยชลบุรีมีสัดส่วน 270 ไร่ (+227% YoY) ชดเชยการลดลงในระยอง backlog รวมอยู่ที่ 19.7 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2026 โดยผู้บริหารตั้งเป้าโอน 50% ภายในปีนี้

การฟื้นตัวของโครงการและเงินลงทุนใหม่ของบริษัท
ผู้บริหารคาดว่ายอดจองในประเทศไทยใน 2Q26 จะดีขึ้น QoQ โดยคาดว่าจะมีการปิดดีล data center 1 ดีล และดีลที่ไม่ใช่ data center อีกหลายรายการ การฟื้นตัวในวงกว้างคาดว่าจะเกิดในช่วง 3Q–4Q26 นอกจากนี้ AMATA ยังขยายการลงทุนระดับองค์กร โดยจัดตั้ง อมตะ ซิตี้ ฟู้เถาะในเวียดนามอนุมัติบริษัทใหม่สำหรับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม และจดทะเบียนบริษัทร่วมทุนโซลาร์รูฟท็อปสัดส่วน 65/35 ภายใต้ Amata VN โดยมุ่งเป้าโครงการใน Long Thanh และ Halong

คงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยการดำเนินงานของยอดจองยังเป็นความเสี่ยงหลัก
ผลประกอบการ 1Q26 ของ AMATA สะท้อนทั้งการเปลี่ยนเชิงโครงสร้างไปยังที่ดินในชลบุรีที่มีมาร์จิ้นสูง และจังหวะการโอนที่เอื้ออำนวย ความเสี่ยงหลักยังคงอยู่ที่การทำยอดจอง โดยเฉพาะความเร็วของการอนุมัติ ODI จากจีน และรอบการตรวจสอบสถานะของ data center ความผันผวนของราคาพลังงานจากความขัดแย้งในตะวันออกกลางยังคงกดดันส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วม โดยผู้บริหารคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมจะลดลงราว 30% การอ่อนค่าของเงินดองเวียดนามยังจำกัดการรับรู้รายได้ในเวียดนาม เราจึงยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” จากระดับมูลค่า