---การรักษาผู้เช่ารายเดิมยังเป็นปัจจัยสำคัญ---

WHART เป็นกองทุนที่มีพอร์ตสินทรัพย์เป็นคลังสินค้าโลจิสติกส์คุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ โดยได้ลงทุนในโครงการคลังสินค้าโลจิสติกส์จำนวน 37 โครงการ คิดเป็นพื้นที่เช่าสุทธิรวม 1.9 ล้านตารางเมตร ในทำเลยุทธศาสตร์ทั่วประเทศไทย เช่น พื้นที่บางนา-ตราด เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนเหนือ จากสินทรัพย์ทั้งหมด 41% เป็นกรรมสิทธิ์แบบ freehold และอีก 59% เป็นสิทธิการเช่าแบบ leasehold

WHART รายงานรายได้เงินลงทุนสุทธิ 1Q26 ใกล้เคียงกับที่ตลาดคาด โดยเพิ่มขึ้น +0.7% YoY มาอยู่ที่ 670 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากต้นทุนทางการเงินที่ลดลง 10.6% ตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาลง อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (average occupancy) ปรับตัวดีขึ้น 115bps YoY มาอยู่ที่ 86.8% อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าเฉลี่ย (Average Rental Rate: ARR) ลดลง -3.0% YoY เหลือ 168 บาท/ตร.ม./เดือน

เมื่อเทียบ QoQ รายได้เงินลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้น +4.2% หลักๆ มาจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ลดลงตามฤดูกาล ส่วน OR เฉลี่ยอ่อนตัวเล็กน้อยจาก 87.3% ใน 4Q25 เหลือ 86.8% ใน 1Q26 และ ARR ลดลง -3.2% QoQ

WHART บันทึกขาดทุนจากการลงทุนที่เกิดขึ้นจริงจำนวน 3 ล้านบาท และกาไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์จำนวน 8 ล้านบาท

คาดเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) สำหรับ 1Q26 จะอยู่ที่ 0.1930 บาท เพิ่มขึ้น +1% YoY แต่ลดลง -2% QoQ ซึ่งยังคงสอดคล้องกับประมาณการ DPU ทั้งปี 2026 ของเราที่ 0.78 บาทต่อหน่วย

สัญญาเช่าที่เพิ่งลงนามล่าสุดน่าจะช่วยสนับสนุนอัตราการเช่าพื้นที่ตั้งแต่ 2Q26 เป็นต้นไป อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการรักษาการฟื้นตัวจะขึ้นอยู่กับการรักษาผู้เช่าปัจจุบันไว้เป็นสำคัญ

ที่ประชุมผู้ถือหน่วยอนุมัติให้เข้าซื้อเฉพาะสินทรัพย์ประเภท freehold มูลค่า 2.5 พันล้านบาท สินทรัพย์ freehold ดังกล่าวจะเพิ่มพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) อีก 99,390 ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น +5% จาก NLA ปัจจุบันที่ 1.9 ล้านตารางเมตร

WHART จะออกหน่วยทรัสต์ใหม่ไม่เกิน 160 ล้านหน่วย ผ่านการเสนอขายให้ผู้ถือหน่วยเดิม (Rights Offering), การเสนอขายต่อประชาชนทั่วไป (PO) และ/หรือการเสนอขายแบบเฉพาะเจาะจง (PP) หรืออาจกู้ยืมเพิ่มเติมสูงสุด 2.5 พันล้านบาท เพื่อใช้เป็นเงินลงทุนซื้อสินทรัพย์ในช่วง 4Q26 เราได้ปรับประมาณการใหม่เพื่อสะท้อนการเข้าลงทุนเฉพาะสินทรัพย์ freehold มูลค่า 2.5 พันล้านบาท โดยปัจจุบันเราสมมติว่า WHART จะออกหน่วยทรัสต์ใหม่จำนวน 125.56 ล้านหน่วย ที่ราคา 10.50 บาทต่อหน่วย และกู้เงินใหม่เพิ่มเติมอีก 1.2 พันล้านบาท เพื่อใช้เป็นแหล่งเงินทุนสำหรับการเข้าซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว

จากประมาณการใหม่ของเรา คาดว่า DPU จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยราว 0.6% ทั้งนี้ จำนวนหน่วยทรัสต์ใหม่ที่จะออกจริงและราคาเสนอขายจะประกาศอีกครั้งในภายหลัง

ปรับลดคำแนะนำเป็น “ถือ” ให้ราคาเป้าหมายที่ 11.40 บาท เนื่องจาก upside ค่อนข้างจำกัด แม้ยังให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจระดับ 7.2% ประเมิน IRR ของกองทุนไว้ที่ 7.7%

นักวิเคราะห์ : จันทร์เพ็ญ ศิริธนารัตนกุล : chanpens@dbs.com : Tel. 02 857 7824