PROPERTY : มุมมองนักลงทุนต่างชาติต่ออสังหาริมทรัพย์ไทย

หลังจากงาน roadshow กลยุทธ์ที่สิงคโปร์ของเรา เราได้รวบรวมความคิดเห็นสำคัญเพื่ออัปเดตให้กับทีมงานในประเทศเกี่ยวกับความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ รายงานฉบับนี้เน้นย้ำถึงความสนใจของนานาชาติระหว่างความยืดหยุ่นทางการค้า และความเสี่ยงเชิงโครงสร้างที่อยู่อาศัย

"Safe Haven" vs. "Uninvestable"
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ได้กลายเป็น "Safe Haven" ที่นักลงทุนต่างเห็นพ้องต้องกัน โดยเป็นการลงทุนเพียงตัวเดียวที่คุ้มค่า เนื่องจากมีรายได้ประจำที่ชัดเจนและมีความโปร่งใสในการลงทุน ในทางกลับกันกลุ่มที่อยู่อาศัยถูกมองว่ามีแนวโน้มขาลงเชิงโครงสร้างและ "Uninvestable" เป็นส่วนใหญ่ หนี้ครัวเรือนที่สูงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อยู่ที่ประมาณ 70% ถือเป็นเพดานการเติบโตที่แข็งแกร่ง ทำให้ AP Thailand (AP) เป็นตัวเลือก "ที่แย่ที่สุด" เนื่องจากมีปริมาณ backlog ที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ตลาดโดยรวมไม่มีปัจจัยหนุนใดๆ ที่จะเร่งการฟื้นตัวในทันทีหากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อลดลง เราแนะนำให้ “ซื้อ” CPN โดยมีมูลค่าที่เหมาะสม 83.00 บาท

ส่วนลดในบางกลุ่มบริษัท
นักลงทุนบางรายตั้งข้อจำกัดให้บริษัทในเครือเซ็นทรัลกรุ๊ป (รวมถึง CPN และ CRC) ต้อง “Hard Stop” อย่างเข้มงวด เนื่องจากธุรกรรมระหว่างบริษัทที่ผ่านมาเช่น ข้อตกลงการขายหุ้นในอิตาลี ส่งผลให้เกิด “ส่วนลดจากการกำกับดูแลกิจการ” อย่างต่อเนื่อง ซึ่งนักลงทุนต้องการเหตุผลเชิงปริมาณในการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง CPN เมื่อเทียบกับคู่แข่งในภูมิภาคอย่าง SM Prime

ท้าทายความเห็นพ้องเกี่ยวกับภาวะอุปทานล้นตลาด
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมจะซบเซา แต่ตัวชี้วัดการดำเนินงานกลับสร้างเซอร์ไพรส์เชิงบวกที่ท้าทายมุมมองโดยรวมเกี่ยวกับภาวะอุปทานล้นตลาด นักลงทุนประทับใจอย่างมากกับอัตราการเช่าล่วงหน้าที่สูงของโครงการ Dusit Central Park ของ CPN ซึ่งยืนยันความต้องการในสินทรัพย์ทำเล prime แม้มีความกังวลเรื่องอาคารสำนักงานล้นตลาด นักลงทุนยอมรับ “Renovation Theme” ที่ที่อยู่อาศัยมือสองทำผลงานดีกว่าโครงการใหม่ และตั้งคำถามว่าจะจับโอกาสนี้ผ่านผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่จดทะเบียนได้อย่างไร

ช่องว่างความน่าเชื่อถือและความสงสัยเชิงนโยบาย
ในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม มีช่องว่างความน่าเชื่อถือที่นักลงทุนต้องการขายที่ดินที่ขายได้จริงมากกว่าข้อมูลการยื่นขอ BOI ดังนั้น นักลงทุนจึงอ้างถึง "การขายที่ดินครั้งใหญ่" กว่า 500 ไร่เมื่อเร็วๆ นี้ให้กับบริษัทเทคโนโลยีขนาดใหญ่ ว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่หนุนให้เกิดความเชื่อมั่นในการลงทุน โดยปัจจุบัน WHA ได้รับความนิยมมากกว่า AMATA เนื่องจากมีการลงทุนในด้าน Data center ขณะเดียวกันเครื่องมือทางนโยบายอย่างการขยายระยะเวลาการเช่า 99 ปีที่ถูกเสนอขึ้นนั้นถูกมองด้วยความสงสัย โดยนักลงทุนโต้แย้งว่าไม่มีประสิทธิภาพสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องการคอนโด Freehold อยู่แล้ว ซึ่งบ่งชี้ว่าจะไม่เป็นปัจจัยหนุนที่เพียงพอสำหรับส่วนนี้ ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP และ SIRI โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 11.80 และ 2.20 บาท ตามลำดับ