SIRI : เยี่ยมชมโครงการ – โครงการนาราสิริ บางนา

ส่วนหนึ่งของ Sansiri Luxury Collection
เราได้เข้าร่วมการเยี่ยมชมโครงการนาราสิริ บางนา (กม. 10) มูลค่า 4.1 พันล้านบาท ซึ่งถูกจัดวางเป็นส่วนหนึ่งของ Sansiri Luxury Collection (SLC) โดยอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ถูกทำการตลาดในฐานะสินทรัพย์เกรดการลงทุนที่มีศักยภาพการเพิ่มมูลค่าสูง ผู้บริหารได้ยกตัวอย่างโครงการบ้านแสนสิริ พัฒนาการเป็นเกณฑ์มาตรฐาน ซึ่งราคาขายได้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากประมาณ 65 ล้านบาทในช่วงเปิดตัว เป็น 130 ล้านบาทในตลาดรีเซลภายในระยะเวลา 7 ปี

ยอดขายล่าช้ากว่าการก่อสร้าง ; หันไปหาผู้ซื้อที่เป็น "ผู้ซื้อที่ต้องการซื้อจริง"
ยอดขายยังคงล่าช้ากว่าความคืบหน้าของการก่อสร้าง จาก 13 ยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว (มูลค่าประมาณ 1 พันล้านบาท) มีเพียง 3 ยูนิตที่ขายได้ (มูลค่าประมาณ 200 ล้านบาท) ผู้บริหารระบุว่าความล่าช้านี้เป็นผลมาจากตลาดบางนาที่มุ่งเน้นไปที่ผู้ซื้อที่เป็น "ผู้ซื้อที่ต้องการซื้อจริง" ซึ่งได้แก่ ผู้ประกอบการในท้องถิ่นและเจ้าของโรงงานที่มีรากฐานมั่นคงในพื้นที่ มากกว่านักลงทุนเก็งกำไร คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้สำหรับยูนิตที่ขายได้ใน 3Q25

แรงกดดันด้านราคาและความท้าทายด้านการรับรู้แบรนด์
ตลาดสินค้า luxury ในประเทศกำลังเผชิญกับอุปสรรค โครงการนันทวันของ Land & Houses ได้ลดราคาลงอย่างมากเพื่อแข่งขันกับกลุ่มเศรษฐสิริที่มีราคาต่ำกว่า ผู้ซื้อยังมีความอ่อนไหวต่อราคาสูง โดยมักเปรียบเทียบต้นทุนของนาราสิริกับการสร้างบ้านเอง นอกจากนี้ เสียงตอบรับยังชี้ให้เห็นถึงช่องว่างของการรับรู้แบรนด์ ลูกค้าไม่เห็นความแตกต่างที่เพียงพอระหว่างนาราสิริระดับ ultra-luxury และเศรษฐสิริที่อยู่ติดกันซึ่งมีราคาที่ถูกกว่า

อาจปรับลดประมาณการลง 10-15% สำหรับ 3Q25 ก่อนที่จะฟื้นตัวขึ้นใน 4Q
นาราสิริ ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนกับ Tokyu Corp ตั้งอยู่ในชุมชนขนาด 165 ไร่ ซึ่งเฟสต่อไปจะล่าช้าไปจนถึงอย่างน้อยปลายปี 2027 แม้ว่านาราสิริจะมีอัตรากำไรขั้นต้นที่แข็งแกร่ง (มากกว่า 30%) หากไม่มีการปรับลดราคา แต่แรงกดดันทางการตลาดในวงกว้างก็นำมาซึ่งความเสี่ยง เราคาดว่ายอดโอนของ SIRI อาจมีความเสี่ยงเชิงลบจากเป้าหมายการโอนใน 3Q25 ลง 10-15% จากเป้าหมาย 9 พันล้านบาท โดยคาดว่าจะฟื้นตัวได้ใน 4Q25 เรายังคงเลือก SIRI เป็นหุ้นแนะนำในกลุ่มนี้ โดยได้รับแรงหนุนจาก Backlog ที่แข็งแกร่งและยอดขายที่เหนือกว่าคู่แข่ง ทั้งนี้เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SIRI โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 2.20 บาท