CPN : การวิเคราะห์วันเปิดโครงการ Dusit Central Park

ข้อสังเกตเบื้องต้น - มีผู้ใช้บริการหนาแน่นเนื่องจากทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม
การเยี่ยมชมสถานที่ของเราเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2025 ตรงกับการเปิดเฟสแรกของศูนย์การค้า Central Park การสังเกตการณ์ในพื้นที่บ่งชี้ถึงปริมาณผู้ใช้บริการจำนวนมากตั้งแต่แรกเริ่ม โดยได้รับการสนับสนุนจากการเชื่อมต่อโดยตรงและเส้นทางคนเดินที่ชัดเจนทั่วทั้งโครงการ ทำเลที่ตั้งของโครงการซึ่งทำหน้าที่เป็นจุดเชื่อมหลักระหว่างสถานี MRT สีลม และสถานี BTS ศาลาแดง ถือเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของการจราจรจากผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนที่สี่แยกหลักแห่งนี้ การที่ Central Park Offices และโรงแรมดุสิตธานีได้เปิดดำเนินการก่อนหน้านี้แล้ว ได้สร้างฐานประชากรประจำที่มั่นคง ซึ่งควรเอื้อประโยชน์ต่อฐานลูกค้าของส่วนรีเทล ความสามารถในการทำกำไรคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสถัดไปเมื่อปริมาณการจราจรเข้าสู่ภาวะปกติและมีเสถียรภาพ

ลดความเสี่ยงด้านผลกำไร
CPN จะเริ่มรับรู้รายได้บางส่วนจากส่วนรีเทลใน 3Q25 และรับรู้รายได้ทั้งหมดใน 4Q25 เราประเมินว่าโครงการนี้จะมีส่วนช่วยสนับสนุนผลประกอบการของ CPN ประมาณ 4% ต่อปี ของผลการดำเนินงานกำไรสุทธิของ CPN บนฐานต่อปี ข้อมูลของเราระบุว่า CPN มีสัดส่วนถือหุ้นที่มีผลบังคับใช้ในส่วนรีเทลของ Central Park เท่ากับ 85% (พื้นที่เช่าสุทธิ 45,000 ตร.ม.) และมีสัดส่วนถือหุ้นในส่วนออฟฟิศเท่ากับ 100% บริษัทรายงานว่าอัตราการเช่าพื้นที่ในส่วนรีเทลมากกว่า 80% และในส่วนออฟฟิศมากกว่า 60% ทั้งสองตัวเลขสูงกว่าจุดคุ้มทุนที่ประเมินไว้ ซึ่งจะช่วยสนับสนุนสถานะทางการเงินโดยรวมเมื่อมีการรับรู้ต้นทุนการดำเนินงานเต็มปีนี้

แรงขับเคลื่อนการเติบโต - ยืนยันคำแนะนำ “ซื้อ”
ภายใต้พอร์ตโฟลิโอที่กว้างขึ้น รายได้จากศูนย์การค้าใหม่ๆ ยังคงสนับสนุนการดำเนินงานโดยรวมของ CPN โครงการที่กำลังพัฒนายังคงเป็นจุดแข็งสำคัญ โดยปัจจุบัน Central พหลโยธิน และการพัฒนาที่ Siam Center อยู่ระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะเริ่มมีส่วนช่วยรายได้ตั้งแต่ปีหน้า การเพิ่มศูนย์การค้าแห่งใหม่ในทำเลศักยภาพควรสนับสนุนการเติบโตของพื้นที่และรายได้ของบริษัท ทำให้สามารถรับมือกับความท้าทายทางเศรษฐกิจได้ เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN ด้วยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท โดยอ้างอิงจากโครงการที่แข็งแกร่ง ประวัติการเติบโตที่ต่อเนื่อง และความเป็นผู้นำที่ชัดเจนในภาคธุรกิจการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส