คาดว่ายอดโอนที่ดินจะยังคงอ่อนแอ อัตรากำไรขั้นต้นหดตัว
เราคาดการณ์กำไรสุทธิของ AMATA ใน 2Q25F อยู่ที่ 360 ล้านบาท ลดลง 57% QoQ แต่เพิ่มขึ้น 56% YoY แม้ว่ากำไรที่คาดการณ์ไว้จะเพิ่มขึ้น YoY แต่อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมยังคงถูกกดดันจากยอดโอนที่ดินที่อ่อนแอจากโครงการขนาดใหญ่อย่างชลบุรี ยอดโอนที่ดินใน 2Q25 อยู่ที่ 172 ไร่ ลดลง 38% QoQ แต่เพิ่มขึ้น 6% YoY ยอดโอนที่ดินในช่วง 1H25 อยู่ที่ 450 ไร่ เพิ่มขึ้น 43% YoY ยอดโอนที่ดินในช่วง 1H25 อยู่ที่ 2.46 หมื่นล้านบาท (ประเทศไทย : 2.28 หมื่นล้านบาท เวียดนาม : 1.81 พันล้านบาท) เราได้รวมกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยนจำนวน 230 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากเงินกู้สกุลเงินต่างประเทศของกลุ่มโรงไฟฟ้า ซึ่งรายงานอยู่ในสัดส่วนกำไร เราคาดการณ์ว่ายอดโอนจะปรับตัวดีขึ้นจากยอด Backlog ที่แข็งแกร่งในช่วง 2H25

ยอดขายที่ดินเพิ่มขึ้น ความล่าช้าในการเปลี่ยนแปลง backlog และแนวโน้มที่ระมัดระวัง
ยอดจองของ AMATA ใน 2Q25 อยู่ที่ 464 ไร่ เพิ่มขึ้น 63% QoQ แต่ลดลง 37% YoY ยอดจองในช่วง 1H25 อยู่ที่ 748 ไร่ ลดลง 29% YoY ส่วนแบ่งกำไรในช่วง 1H25 อยู่ที่ 470 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 13% YoY) โดยส่วนใหญ่มาจากธุรกิจไฟฟ้า AMATA รายงานว่ายอดจองเพิ่มขึ้นใน 2Q25F แม้ว่ายอดโอนจะชะลอตัวลงเนื่องจากความล่าช้าในการบริหารจัดการ บริษัทยังคงรักษาเป้าหมายการขายที่ดินทั้งปี ซึ่งส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาลูกค้าชาวจีนรายใหญ่ โครงการเชิงกลยุทธ์ในลาวและอมตะซิตี้ ชลบุรี 2 กำลังดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับความต้องการที่ดินสำหรับ Data center กลยุทธ์การแปลง backlog และการกำหนดราคาได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจน รวมถึงผลกระทบจากภาษีศุลกากร และผลการดำเนินงานของธุรกิจสาธารณูปโภคได้รับการแก้ไขแล้ว
ยอดขายหลักใน 2Q25 ประกอบด้วยบริษัทอิเล็กทรอนิกส์ขนาดใหญ่ของจีนสองแห่งในประเทศไทย (ประมาณ 100 ไร่ต่อแห่ง) และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อคลังสินค้า/ให้เช่าในเวียดนาม ฐานลูกค้าของเวียดนามยังคงมีความหลากหลายในแต่ละพื้นที่ รายได้จากสาธารณูปโภคในช่วง 1H25 อ่อนแอลง เนื่องจากลูกค้ารายสำคัญของเวียดนามยังไม่สามารถกลับมาผลิตได้เต็มกำลังการผลิต อย่างไรก็ตาม บริษัทมองว่าความเสี่ยงด้านภาษีศุลกากรที่อาจเกิดขึ้นในลาวเป็นความเสี่ยงทางอ้อม ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว มากกว่าการเรียกเก็บภาษีโดยตรงจากสหรัฐฯ ต่อสินค้าลาว

เป้าหมายทั้งปีและความคืบหน้าของโครงการ
AMATA ยืนยันเป้าหมายการขายที่ดินทั้งปีที่ 3,000 ไร่ โดยขึ้นอยู่กับการปิดการขายกับลูกค้ารายใหญ่ชาวจีนใน 4Q25 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจแข็งแกร่งตามฤดูกาล ขณะนี้การขายที่ดินเบื้องต้นในลาวถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2026 โดยขึ้นอยู่กับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน แม้ว่าจะมีการอนุมัติมาตรการจูงใจใหม่จากรัฐบาลแล้วก็ตาม ความต้องการ Data center ยังคงแข็งแกร่ง โดยมีการเจรจาพื้นที่ 300-400 ไร่ แต่กำหนดการปิดการขายในปี 2025 ยังไม่แน่นอน การขยายโครงการอมตะซิตี้ ชลบุรี 2 เป็นไปตามกำหนด โดยมีที่ดินพร้อมขายกว่า 200 ไร่ การโอนที่ดินที่ขาดใน 2Q25 เกิดจากความล่าช้าในการบริหารจัดการโครงการสมาร์ทซิตี้ ชลบุรี 1 คาดว่าจะโอนที่ดินประมาณ 300 ไร่ใน 4Q25 พร้อมกับการโอนที่ดินชุดแรกจากโครงการอมตะซิตี้ ชลบุรี 2 ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AMATA โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 35.00 บาท