Equality for All
IMPACT : ทรัสต์เพื่อการลงทุนอิมแพ็คโกรท

เป็นกอง REIT ในรูปแบบ Freehold 100% ที่ถือครองอาคารเพื่อธุรกิจ MICE 4 อาคารในพื้นที่เมืองทองธานี ได้แก่ IMPACT Arena, IMPACT Challenger, IMPACT Exhibition Center และ IMPACT Forum รวมพื้นที่ให้เช่า 167,162 ตร.ม. มีส่วนแบ่งการตลาด 50.5% ของธุรกิจ MICE ในไทย
แนวโน้มฟื้นตัว y-y : 2Q25(ก.ค.-ก.ย. 2024) IMPACT มีกำไรสุทธิ 181 ลบ. หดตัว -52.2% q-q จากผลของฤดูกาล แต่ขยายตัว +11.0% y-y จาก Occupancy rate ปรับตัวสูงขึ้นเป็น 69% จาก 2Q24 ที่ 65% จากจำนวนงานคอนเสิร์ตที่เพิ่มขึ้นใน IMPACT Arena
อัตรากำไรขั้นต้นฟื้นตาม : เป็น 84.3% หด -270bps q-q เช่นกัน แต่ขยายตัว +40bps y-y สัมพันธ์กับรายได้ที่ขยายตัว +3.1% y-y เป็น 398 ลบ. ขณะที่ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายคงที่ (สัดส่วนราว 78.0% ของค่าใช้จ่ายรวม) อาทิ ค่าผู้บริหารบริหารอสังหาฯ, ค่าธรรมเนีบม ผจก. กองทรัสต์ และค่าบำรุงรักษา
รถไฟฟ้าสายสีชมพูคือความหวัง : ผบห. คาดส่วนต่อขยายของ รฟฟ. สายสีชมพูมายัง IMPACT จะแล้วเสร็จเดือน มี.ค. 2025 และจะเริ่มใช้งานในเดือน พ.ค. โดยมีการสร้างทางเชื่อมความยาว 220 ม. และมีพื้นที่ร้านค้าให้เช่า 120 ตร.ม. จะแล้วเสร็จในเดือน ก.พ. 25 ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยการเติบโตของรายได้ปี 2025/26
โดยเมื่อเปิดใช้งาน IMPACT ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการเชื่อมกับสถานีรถไฟฟ้ารวม 162 ลบ. แก่ BLAND ซึ่งเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างส่วนต่อขยายนี้ โดยจะแบ่งจ่ายเท่าๆกันระยะเวลา 3 ปี เรามองว่าจะส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิไม่เกิน 5% และส่งผลต่อปันผลเล็กน้อยราว -0.03 บาท/ หุ้น จากปัจจุบันจ่ายปีละ 0.55 บาท +/-

ปันผลไม่เลว มีเรื่องให้ลุ้น
“ นอกจากปริมาณการใช้พื้นที่ และโอกาสจากการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะเป็นตัวเร่งกำไรแล้ว อัตราผลตอบแทนพันธบัตร หรือ Bond yield ก็มีส่วนสำคัญต่อราคาของ REITs ด้วย ซึ่งก่อนหน้านี้เป็นช่วงที่อัตราผลตอบแทนเป็นขาขึ้น และอัตราใช้พื้นที่หดตัวหนักในช่วงปี 2020-22 ทำให้ราคา IMPACT ปรับลง 63% จากจุดสูงสุดของเป็นช่วงก่อนการแพร่ระบาด COVID-19
อย่างไรก็ดี อัตราการใช้พื้นที่เริ่มทยอยฟื้นกลับ ผนวกกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรเริ่มปรับตัวลงตามทิศทางดอกเบี้ย และ Dividend yield คาดที่ 5.1% (ที่มา: SET) เราจึงมองว่า downside ด้านราคาจำกัดแล้ว
ความเสี่ยงที่ยังต้องติดตามคือ เป้ารายได้ในปี 2024/25 ยังคงต่ำกว่าช่วง Pre-COVID อยู่ราว 20% ซึ่งอาจมาจากการแข่งขันที่สูงขึ้นหลังศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่ปรับปรุงแล้วเสร็จในปี 2022 และการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่อาจทำให้ผู้จัดงานเลือกไปใช้ที่อื่นแทนก่อน
ขณะที่การตีมูลค่าสินทรัพย์ใหม่ หลังสายสีชมพูเชื่อมต่อเสร็จ เป็น upside ที่น่าติดตาม ”

จรูญพันธ์ วัฒนวงศ์
นักวิเคราะห์การลงทุนปัจจัยพื้นฐาน #14076
Jaroonpan.W@liberator.co.th

จิรภัทร คงบัว
ผู้ช่วยนักวิเคราะห์
Jirapat.K@liberator.co.th