ประกาศโครงการใหม่ และพลิกโฉมโครงการเดิม
CPN เปิดเผยการลงทุนกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท ในการพัฒนาโครงการ MIXEDUSE ใหม่ คือ CENTRAL กระบี่ ซึ่งจะเปิดบริการศูนย์การค้า 3Q68 (รวมในประมาณการแล้ว) และปรับปรุงครั้งใหญ่ใน 4 โครงการเดิม ได้แก่ เซ็นทรัล บางนา,ปิ่นเกล้า, แจ้งวัฒนะ และเชียงใหม่แอร์พอร์ต ทยอยเสร็จปี 2568-2569 ถือเป็นการลงทุนตามแผนระยะ 5 ปี ในการผลักดันรายได้เติบโตเฉลี่ย 10% ต่อปีแนะนำ OUTPERFORM จากทิศทางกำไร 2H67 เติบโต YOY และผลักดันกำไรปกติทั้งปีทำ NEW HIGH 1.56 หมื่นล้านบาท ขณะที่การลงทุนโครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ประกาศ จะสร้าง UPSIDE เพิ่มในอนาคต นอกจากนี้การมีคุณสมบัติครบทั้งเป็นหุ้นขนาดใหญ่ใน SET 50, มี ESG RATING ระดับ AA, การเติบโตที่มั่นคงของธุรกิจและการเงินแข็งแรง ทำให้ CPN ถือเป็นหนึ่งในหุ้นเป้าหมายกองทุนวายุภักษ

เดินหน้าพัฒนา Mixed Use ใหม่ และปรับโฉมโครงการเดิม
วานนี้ CPN เปิดเผยถึงการพัฒนาโครงการ Mixed Use แห่งใหม่ 1 โครงการ และแผนพลิกโฉม 4 โครงการเดิม รวมมูลค่ากว่า1.5 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยเซ็นทรัล กระบี่ เป็นโครงการ Mixed Use แห่งใหม่ มูลค่ารวม 4.5 พันล้านบาท บนพื้นที่ 114 ไร่ ประกอบด้วย ศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ใช้สอย (GLA) 4.75 หมื่นตร.ม.และ พื้นที่ปล่อยเช่า (NLA) 2.2 หมื่นตร.ม. (มูลค่าลงทุน 2.3 พันล้านบาท) กำหนดเปิด 3Q68 (รวมไว้ในประมาณการแล้ว) และในอนาคตมีแผนพัฒนาทั้งบ้านระดับพรีเมียม, คอนโดฯ และโรงแรมโครงการเซ็นทรัลกระบี่ ถือเป็นโครงการลำดับที่ 7 ในโซนภาคใต้ (ปัจจุบันมีศูนย์การค้าที่ภูเก็ต 2 โครงการ และอย่างละ 1 โครงการใน สุราษฏร์ธานี, สมุย,หาดใหญ่และ นครศรีธรรมราช) และอยู่ในจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงของไทยโดยมีรายได้ท่องเที่ยวปี 2566 อยู่ที่ 5.25 หมื่นล้านบาท คิดเป็นลำดับที่ 6 ของประเทศ และลำดับที่ 3 ของภาคใต้ อีกทั้งมีแผนขยายสนามบินนานานาชาติที่จะสามารถรองรับนักท่องเที่ยว 8 ล้านคนต่อปี นอกจากนี้เป็นจังหวัดที่มีกำลังซื้อสูงติดอันดับ 4 ของภาคใต้ และการใช้จ่ายต่อครัวเรือนที่สูงติด Top 5 ของประเทศ, มีประชากร (High Quality Catchment Area) ประมาณ 4.8 แสนคน จากในเมืองกระบี่และผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านและคอนโดฯ ราคา 2-10 ล้านบาท ที่มีรวมกว่า 1 พันยูนิต นอกจากนี้ยังมีความหลากหลายของผู้คนทั้งเชื้อชาติและศาสนาทำให้โครงการเซ็นทรัล กระบี่ จะเป็นแลนด์มาร์กใหม่ที่ตอบโจทย์ลูกค้าทุกกลุ่ม และเป็น Tourist Hub ครบวงจร ด้วยร้านค้าหลากหลายทั้ง Premium LifestyleBrands, Food Destination ทั้งอาหารไทย นานาชาติ และอาหารฮาลาล,Replacement Space พื้นที่สำหรับเด็กและครอบครัว รวมถึง Retail Magnetจากกลุ่มเซ็นทรัลทั้ง Tops Supersports, Powerbuys, B2S และ Auto 1 เป็นต้น

นอกจากนี้โครงการใหม่ข้างต้นแล้ว CPN เตรียมพลิกโฉมครั้งใหญ่ โดยยกระดับทั้ง Brand Mix, ปรับรูปแบบใหม่ และออกแบบใหม่ทั้งหมดใน 4 โครงการเดิมที่ตั้งใน4 ทำเลสำคัญ ได้แก่ เซ็นทรัลบางนา (โฉมใหม่เสร็จ 1Q69), เซ็นทรัลปิ่นเกล้า(2Q68), เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ (2Q68) และเชียงใหม่ แอร์พอร์ต (1Q69) เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง รวมถึงตอบโจทย์ลูกค้าที่มีกำลังซื้อและความต้องการที่หลากหลายมากขึ้น โดยคาดหวังหลังปรับโฉมใหม่จะดึงดูดลูกค้าเข้ามาใช้บริการไม่ต่ำกว่า 20% จากเฉลี่ย 4-7 หมื่นคน/วัน/โครงการ (ปัจจุบันเซ็นทรัล บางนามีปริมาณผู้ใช้บริการ หรือ Traffic 5 หมื่นคน/วัน, ปิ่นเกล้า 7 หมื่นคน/วัน, แจ้งวัฒนะ และ เชียงใหม่แอร์พอร์ต เฉลี่ย 4 หมื่นคน/วัน)

Outperform…. พร้อมเติบโตอย่างยั่งยืน
ฝ่ายวิจัยมีมุมมองเชิงบวกต่อการพัฒนาโครงการข้างต้น ซึ่งเป็นไปตามแผนระยะ5 ปีข้างหน้าในการผลักดันการเติบโตของรายได้ (CAGR) เฉลี่ยปีละ 10% (ปี
2567-2571) ภายใต้กลยุทธ์“Retail-Led Mixed-Use Development” ด้วยการพัฒนาโครงการแบบ Mixed Use ประกอบด้วยธุรกิจศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย โดยมีศูนย์การค้าเป็นแกนหลัก ผนึกเข้ากับธุรกิจอื่นในโครงการ เพื่อเพิ่มความสมบูรณ์มากขึ้น รวมถึงปรับปรุงโครงการเดิม เพื่อตอบโจทย์ความต้องการตลาดและพฤติกรรมลูกค้าที่แปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

คงแนะนำ Outperform สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2567 (อิง DCFWACC 7.5%) ที่ 83.0 บาท จาก
1) ทิศทางกำไร 2H67 คาดเติบโตต่อเนื่อง YoY หนุนจากธุรกิจหลักอย่างศูนย์การค้าเดิม และการสร้างรายได้เพิ่มของศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่งที่เปิด1Q67(นครสวรรค์และนครปฐม) รวมถึงโรงแรม คาดได้อานิสงค์จากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว และเปิดโรงแรมใหม่ที่ระยองในช่วงครึ่งหลังของปีขณะที่ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ยังมีการส่งมอบโครงการต่อเนื่อง รองรับด้วย Backlog สิ้น 2Q67 รวม 5.3 พันล้านบาท ในส่วนนี้ราว 2.2 พันล้านบาท จะรับรู้รายได้ช่วง 2H67 และเพิ่มเติมจากการขายโอนฯ แนวราบเปิดใหม่ (2H67 เปิด 2 โครงการ) และคอนโดฯ พร้อมอยู่

2) คาดกำไรปกติปีนี้ที่ทำ New High ระดับ 1.56 หมื่นล้านบาท (+4% yoy)มีโอกาสเปิด Upside (1H67 กำไรปกติคิดเป็น 55% ของเป้ากำไรทั้งปี)
ภายใต้ประเมินรายได้ดำเนินงาน 4.83 หมื่นล้านบาท (+6% yoy , เป้าบริษัทคาดเติบโตมากกว่า 10% yoy)

3) แผนลงทุนต่อเนื่องในโครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ประกาศเป็นทางการ เช่นโครงการ Mixed Use ที่พหลโยธิน และ สยามสแควร์ ถือเป็น upsideเพิ่มเติมต่อผลประกอบการและมูลค่าหุ้นในอนาคต ซึ่งยังไม่ได้รวมในประมาณการ

4) การมีคุณสมบัติครบทั้งพื้นฐานธุรกิจที่มีศักยภาพเติบโตอย่างมั่นคง,โครงสร้างการเงินแข็งแรง รวมถึงเป็นหุ้นขนาดใหญ่ใน SET 50 และมี ESGRating ระดับ AA ทำให้CPN ถือเป็นหนึ่งในหุ้นเป้าหมายกองทุนวายุภักษ

ESG
Environment (E)
• ส่งเสริมและดูแลสิ่งแวดล้อมภายใต้โครงการต่าง ๆ เช่น ติดตั้งระบบน้ำรีไซเคิลแบบสัมปทาน, Journey to Zero ในการคัดแยกขยะ และ ลด/งดใช้ถุงพลาสติกผ่าน Say No To Plastics ฯลฯ
• ตั้งเป้าหมายการเป็นองค์กรปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ในปี2593, เพิ่มอัตราการใช้พลังงานทางเลือกให้ได้ร้อยละ 12% ของพลังงานทั้งหมด และเพิ่มปริมาณน้ำรีไซเคิลให้ได้ 20% ของปริมาณการใช้น้ำในศูนย์การค้า รวมถึงลดปริมาณขยะฝังกลบให้ได้ 50% เมื่อเทียบกับปริมาณขยะทั้งหมดภายในปี 2569

Social (S)
• สนับสนุนผู้ประกอบการร้านค้ารายย่อยและท้องถิ่นสามารถเปิดร้านค้าปลีกแบบ Modern Trade ได้จำนวน 4,876 ร้านในปี 2564 เพิ่ม 7% จากปี 2563 และตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนผู้ประกอบการร้านค้าท้องถิ่นและขนาดเล็กให้ได้ 10% จากผู้ประกอบการทั้งหมดภายในปี 2568ขณะเดียวกันตั้งเป้าสนับสนุนพื้นที่ให้หน่วยงานภาครัฐและชุมชน โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายสัดส่วนอย่างน้อย 10% ของกิจกรรมทั้งหมดในปี 2568 โดยปี 2564 มีการให้พื้นที่แก่หน่วยงานภาครัฐและชุมชน โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเป็นงบ 101 ล้านบาท และจัดกิจกรรมเพื่อชุมชนรวม 711 กิจกรรม มูลค่า 79 ล้านบาท

Governance (G)
• ยึดหลักบรรษัทภิบาล เน้นความโปร่งใส เป็นธรรม และให้ความสำคัญกับผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม รวมถึงต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชัน โดยมีนโยบายงดรับของขวัญ (No Gift Policy) เป็นประจำทุกปี และจัดทำหลักสูตร elearning “Ethics in Workplace” เพื่อสร้างความรู้ ความเข้าใจแก่บุคลากรเกี่ยวกับจรรยาบรรณทางธุรกิจ การต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชัน ตลอดจนการเคารพสิทธิมนุษยชนในภาคธุรกิจ

ESG Comment: การให้สำคัญและปฏิบัติตามแผนงานพัฒนาธุรกิจอย่างยั่งยืน

ด้าน ESG นอกจากทำให้บริษัทได้รับ SET ESG Rating ที่ AA แล้ว ยังส่งผลดีต่อภาพลักษณ์องค์กร เสริมสร้างการยอมรับของผู้ถือหุ้น และนำไปสู่การเติบโตของการดำเนินงานอย่างยั่งยืนในอนาคต.

ประเด็นความเสี่ยง

1.การจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก อาจส่งผลให้รายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าในรูปแบบส่วนแบ่งรายได้ชะลอตัวลง รวมถึงการให้ส่วนลดต่อเนื่อง ทำให้การปรับขึ้นอัตราค่าเช่าน้อยกว่าที่คาดไว้ได้
2.เนื่องจากค่าเช่าของศูนย์การค้าโครงการใหม่ ๆ โดยปกติจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ดังนั้นเมื่อมีการเปิดศูนย์การค้าใหม่เพิ่มอาจดึงให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยลดลงไปได้

RESEARCH DIVISION
บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส
นวลพรรณ น้อยรัชชุกร
นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านตลาดทุน และทางเทคนิค
เลขทะเบียนนักวิเคราะห์: 019994