CPNREIT คำแนะนำ ถือ
ราคาปิด 10 บาท ราคาพื้นฐาน 11.10 บาท
ถือรับปันผลสูง

• รายได้จากเงินลงทุนสุทธิ 1Q24 เติบโต 32%YoY, ทรงตัว QoQ ที่581 ล้านบาท การเพิ่มขึ้น YoY มาจากการขยายตัวของ 3 ธุรกิจหลัก โดยรายได้จากให้เช่าพื้นที่และออฟฟิศเติบโตพอกันที่ 7%YoY ส่วนรายได้โรงแรมเพิ่มขึ้น5%YoY ขณะที่ค่าใช้จ่ายลดลง -0.9%YoY จึงมี economy of scale ไตรมาสนี้มีกำไรจากการตีมูลค่าทรัพย์สิน 304ล้านบาท (เป็นรายการทางบัญชี ไม่ใช่เงินสด)

• โครงสร้างรายได้ใน 1Q24 : รายได้จากให้เช่าพื้นที่ค้าปลีก 78%, จากออฟฟิศ 15% และจากโรงแรม 6%

• Traffic ของห้างสรรพสินค้า 1Q24 ฟื้นตวัเป็น 87% ของก่อนโควิด (จาก 79% ใน 1Q23) ดูฟื้นช้ากว่าของ CPNเนื่องจากห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลเวิลด์ และภูเก็ต Traffic สูงจากมีนักท่องเที่ยวเข้ามามาก

• อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ในระดับสูงใน 1Q24 โดย OR เฉลี่ยของพื้นที่ให้เช่าค้าปลีกอยู่ที่ 96.5%, ออฟฟิ ศ84.7% และโรงแรม 95.4% อัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยเพิ่ม 5%YoY เป็น 1,543 บาท/ตรม./เดือน ส่วนของออฟฟิศเพิ่ม 9%YoY เป็น 821 บาท/ตรม./เดือน

• สัดส่วนหนี้สินที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยต่อสนิทรัพย์ สิ้น 1Q24 ที่ไม่รวมหนี้สินจากการขยายอายุสิทธิการเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 อยู่ที่ 37.8% โดยหนี้สินที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยสิ้น 1Q24 ลดลงเล็กน้อยเป็น 19.85 พันล้านบาทจากการชำระคืนหนี้ (12% เป็นเงินกู้ธ.พ.อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ 1.9% และอีก 88% เป็นหุ้นกู้อัตราดอกเบี้ย 3.08%;ต้นทุนการเงินเฉลี่ย 2.94%)

• ประกาศจ่ายปันผลงวด 1 ม.ค.-3 พ.ค.24 เท่ากับ 0.3618 บาท/หน่วย ขึ้น XD วันที่ 30 เม.ย.และช าระเงิน 17พ.ค.24 การปรับรอบจ่ายปันผลครั้งนี้เพราะต้องการจ่ายปันผลให้ผู้ถือหน่วยก่อนเพิ่มทุนในเดือนพ.ค.24

• ประสบความสำเร็จในการเพิ่มทุน โดยเพิ่มทุนไม่เกิน 1,053.04 ล้านหน่วย @ 10.20 บาท/หน่วย ได้เงินเพิ่มทุนเข้ามาในเดือนพ.ค.เท่ากับ 10.7 พันล้านบาท (สุทธิจากค่าใช้จ่ายในการเพิ่มทุนที่ 603 ล้านบาท) ซึ่งในการขยายอายุสิทธิการเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้า 15 ปี ใช้เงินจากการเพิ่มทุนบวกกับกู้ธ.พ.อีก 2 พันล้านบาท

• เราคาดว่ากองทุนฯ จะให้ Dividend yield ราว 9-10% ต่อปี ใน 10 ปี ข้างหน้า แต่จะเริ่มลดลงในปี 2036 และลดอีกครั้งในปี 2040 เมื่อต้องต่อสิทธิการเช่าที่หมดอายุ

• มีแผนซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม ทางกลุ่มเซ็นทรัลมีแผนเพิ่มขนาดสินทรัพย์ CPNREIT เป็นเท่าตัวใน 8 ปีข้างหน้าโดยการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนฯทุกๆ 2 ปี แต่ยังไม่ได้ระบุรายละเอียดและเวลาที่แน่นอน

• คงำแนะนำถือ ให้ราคาพื้นฐาน 11.10 บาท (DCF) คาดการณ์ DY ปีนี้ไว้ที่ 10.9% และประเมิน IRR กองทุนฯไว้ที่ 8.4%

นักวิเคราะห์ : จันทร์เพ็ญ ศิริธนารัตนกุล : chanpens@th.dbs.com : Tel. 02 857 7824