BOFFICE คำแนะนำ ถือ
ราคาปิด 5.20 บาท ราคาพื้นฐาน 5.50 บาท
ถือเพื่อรับปันผล

-คาดรายได้จากการลงทุนสุทธิงวด 4Q23F ลดลง -4%YoY แต่ทรงตัว QoQ ที่120 ล้านบาท การลดลง YoYเพราะโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทคยังไม่สามารถหาผู้เช่าใหม่เข้ามาแทนผู้เช่าที่หมดสัญญาไปเมื่อ 2Q23 คือHonda ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ 18% ของพื้นที่ให้เช่า ส่วนโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงใน4Q23F และดีต่อในปี 24Fเพราะอยู่ในทำเลที่ดี เราคาดอัตราการเช่า (OR) เฉลี่ยงวด 4Q23F ของกองทุนฯไว้ที่ 87%ลดลงจาก 93% ใน 4Q22 และทรงตัวเท่ากับ 3Q23

-คาดว่าจะไม่มีการตีมูลค่าสินทรัพย์ในงวด 4Q23F เพราะผู้ประเมินได้ทำไปแล้วใน 2Q23 และบันทึกผลขาดทุนจากตีมูลค่าโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค เข้ามา 161 ล้านบาท

-อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของกองทุนอยู่ที่ประมาณ 23 ปี

- เราคาดอัตราการเช่า (OR) ของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทคอย่างอนุรักษ์นิยมไว้ก่อนที่80%เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาแทน เพราะเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่และไม่ได้อยู่ในทำเลที่เป็น Prime areaส่วนปี 25Fให้ OR เพิ่มขึ้นเป็น 85%

- แนวโน้มระยะยาวยังมีความเสี่ยงจากออฟฟิศใหม่ที่จะเข้ามาเพิ่ม ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น ทำให้ OR และอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นได้ยาก

- คงคำแนะนำถือเพื่อรับปันผลสูง โดยให้ราคาพื้นฐาน 5.50 บาท โดยคาด DY ปี 24F ไว้ที่ 11.5% และมี IRR11.2% โดย Upside risk คือ อัตราการเช่า (OR) ของโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทคสูงกว่าที่เราคาดไว้

นักวิเคราะห์ : ปิติ บุญนาถ : pete@th.dbs.com : Tel. 02 857 7836