HotNews : CPN ปรับแผนสู้โควิด /ภาวนา H2/63 สู่โหมดฟื้นตัว

 

สำนักข่าวหุ้นอินไซต์(22 พฤษภาคม 2563) CPN ปรับแผนสู้โควิด หั่นงบลงทุนปี63 เหลือ 1.1 หมื่นลบ. จากเดิม 2.23 หมื่นลบ. พร้อมชะลอการลงทุนใหม่ที่ไม่จำเป็น หลังสถานการณ์ไม่เอื้ออำนวย ระบุหลังคลายล็อคดาวน์ ประชาชนกลับเข้ามาเดินห้างสรรพสินค้าแล้ว 40-60% หวังช่วยหนุนผลประกอบการครึ่งปีหลังมีโอกาสกลับมาฟื้นตัว ฟาก 2 เซียนหุ้น ยังคงคำแนะนำซื้อ CPN เมย์แบงก์ฯ เคาะเป้า 66 บาท ขณะที่ เคทีบีฯ ตีราคาพื้นฐาน 58 บาท

 

 

นายภณพินิต อุปถัมถ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการสายงานบริหารการเงิน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เปิดเผยว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดโรค COVID-19 ที่ยังมีความไม่แน่นอนและจะส่งผลกระทบต่อผลการดําเนินงานของบริษัทฯในหลากหลายด้านนั้น บริษัทฯจึงได้ปรับลดงบลงทุนในปี 2563 เหลือ 11,000 ล้านบาท จากเดิมตั้งไว้ที่ 22,3000 ล้านบาท เพื่อลดผลกระทบจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น

 

 

อีกทั้งปรับแผนการลงทุนและเป้าหมายทางธุรกิจในระยะ 5 ปี (ปี 2563-2566) โดยจะทบทวนแผนการพัฒนาในทุกโครงการ โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ แบบผสม (Mixed-use Development) ประกอบด้วย การพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ ด้วยการปรับลดการเปิดศูนย์การค้าลงเหลือ12-14 โครงการ จากเดิมคาดเปิด 15-17 โครงการ ปรับลดการเปิดอาคารสำนักงานจาก 2 เหลือเพียง 1-2 โครงการ พร้อมปรับลดการเปิดโรงแรมจาก 10 แห่ง เหลือเพียง 5-6 แห่ง และปรับลดการเปิดโครงการที่อยู่อาศัย เหลือ 15-20 โครงการ จากเดิมคาดเปิดมากกว่า 30 โครงการ

 

 

พร้อมกันนี้บริษัทฯจะพยายามลดต้นทุนในทุกๆด้าน และพยายามบริหารจัดการธุรกิจอย่างระมัดระวังรอบคอบให้ผ่านพ้นสถานการณ์ครั้ง นี้อย่างดีที่สุด เพื่อรักษาผลประโยชน์ต่อผู้ถือหุ้นในระยะยาวต่อไป

 

 

ทั้งนี้ล่าสุดบริษัทฯได้ทยอยเปิดศูนย์การค้าอีกครั้ง เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม ที่ผ่านมา หลังรัฐบาลได้ผ่อนคลายบางธุรกิจให้กลับมาดำเนินธุรกิจได้ ซึ่งบริษัทฯยังคงมาตรการักษาระยะห่างทางสังคม(Social Distancing) พร้อมทั้ง จัดทําแผนแม่บท “เซ็นทรัล สะอาด มั่นใจ" เพื่อยกระดับมาตรการความ สะอาดและความปลอดภัยในเชิงรุกไว้ล่วงหน้า ที่สามารถนํามาปฏิบัติได้จริงกับศูนย์การค้า ร้านค้า และพนักงานทุกคน

 

 

สำหรับปัจจุบันมีประชาชนกลับเข้ามาเดินห้างสรรพสินค้าแล้วประมาณ 40-60% จากช่วงที่โควิด-19 ระบาดปรับตัวลดลงไปอยู่ที่ 20-30% ดังนั้นบริษัทฯจึงเชื่อว่าผลประกอบการครึ่งปีหลังมีโอกาสกลับมาฟื้นตัวได้ หากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสเริ่มคลี่คลาย

 

 

ขณะที่บริษัทฯรายงานผลประกอบการไตรมาส1/2563 มีรายได้รวม 11,423 ล้านบาทและกำไรสุทธิ 4,592 ล้านบาท โดยหลักมาจากรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ และมาจากการเติบโตของรายได้การขายอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหารอย่างมีประสิทธิภาพ หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นประจำ บริษัทฯ มีรายได้รวมและกำไรสุทธิลดลงร้อยละ 0.5 และ 8.7 ตามลำดับจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยหลักมาจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ต่อธุรกิจที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่

 

 

 

ด้านบริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด

ออกบทวิเคราะห์ เปิดเผยว่า จากการประชุมนักวิเคราะห์ มีมุมมองเชิงบวกและคงคำแนะนำ ซื้อ CPN ราคาเป้าหมาย (DCF) 66 บาท โดยในช่วงล็อกดาวน์ CPN ทำกระแสเงินสดและ EBITDA ได้ดีกว่าเป้าหมายเนื่องจากลดต้นทุนได้อย่างมีนัยยะ อีกทั้งปีนี้รายได้ของบริษัทอาจดีกว่าคาดการณ์จากการที่ศูนย์การค้ากลับมาเปิดได้เร็วกว่าคาด แนวโน้มผลประกอบการจะต่ำสุดใน 2Q63 และเริ่มฟื้นตัวใน 3Q63 ศูนย์การค้ากลับมาเปิดเร็วกว่าที่เราคาด

 

จากการคลายล็อกดาวน์โดยศูนย์การค้ากลับมาเปิดเมื่อ 17 พ.ค. นับว่าเร็วกว่าที่เราคาดไว้ว่าจะเปิดต้นเดือน มิ.ย. โดยปัจจุบันมีจำนวนลูกค้า 40-60% ของจำนวนลูกค้าปกติ เทียบกับ 20-30% ในช่วงที่มีการล็อกดาวน์ และคาดว่าจะเพิ่มเป็นมากกว่า 70% ตั้งแต่เดือน มิ.ย. เป็นต้นไป ขณะที่ร้านค้าเปิดได้ในสัดส่วน 80-90% ของพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้เปิดร้าน (ไม่รวมพื้นที่ของโรงหนัง Edutainment และสปา) ซึ่ง CPN ให้ส่วนลดค่าเช่า 10-50% ไปอีกระยะหนึ่งและจะค่อยๆ ลดลงซึ่งขึ้นกับสถานการณ์

 

 

กระแสเงินสดและ EBITDA ดีกว่าเป้าหมายจากการลดต้นทุน ในช่วงที่ปิดศูนย์การค้า ต้นทุนคงที่ซึ่งมีสัดส่วน 60% ของต้นทุนรวม คาดว่าจะลดลงได้ส่วนหนึ่ง เนื่องจากการเจรจากับผู้ให้เช่าที่ดิน ค่าใช้จ่ายด้านพนักงานบางส่วนหนึ่ง และค่าบำรุงรักษาศูนย์การค้า ต้นทุนผันแปรมีสัดส่วน 40% ลดลงได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ค่าสาธารณูปโภค ค่าบริหารจัดการ และค่าใช้จ่ายด้านการตลาด ส่งผลให้ CPN ทำกระแสเงินสด และ EBITDA ได้ดีกว่าเป้าหมายของบริษัท

 

 

ชะลอการลงทุนระยะสั้น แต่ยังเติบโตได้ ภายใต้นโยบายแบบระมัดระวัง เงินลงทุนปีนี้ปรับลดลงจาก 2.23 หมื่นล้านบาท เป็นไม่เกิน 1.1 หมื่นล้านบาท โดยมีการทบทวนแผนลงทุนในช่วง 5 ปีข้างหน้า แผนเปิดโครงการศูนย์การค้าลดลงจากเดิมที่ 15-17 โครงการ เป็น 12-14 โครงการ โรงแรม 10 แห่ง เหลือ 5-6 แห่ง และโครงการที่อยู่อาศัยลดจากมากกว่า 30 โครงการ เหลือ 15-20 โครงการ อย่างไรก็ดี เรายังคงคาดว่า CPN จะเติบโตอย่างมีเสถียรภาพในระยะยาว อีกทั้งในสถานการณ์ปัจจุบัน อาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อกิจการ
ความเสี่ยง: โควิด-19 กลับมาระบาด ปรับขึ้นค่าเช่าได้น้อยกว่าคาด การเปิดโครงการไม่ได้ตามแผน

 

 

บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบี (ประเทศไทย) จำกัด

ออกบทวิเคราะห์ ยังคงคำแนะนำ "ซื้อ" CPN ราคาเป้าหมายที่ 58.00 บาท อิง SOTP โดยเรามีมุมมองเป็นบวกมากขึ้นจากการประชุมนักวิเคราะห์วานนี้ โดยมีประเด็นหลักดังนี้ 1) คาดรายได้ปี 2020E จะลดลง 10-15% YoY (เราคาด -34% YoY) จากการปรับลดค่าเช่าลง 10-50% ในช่วง 3-6 เดือนหลังจากเปิดศูนย์ฯ, 2) หลังเปิดศูนย์ฯ (17 พ.ค.) traffic เริ่มกลับมาได้ที่ 50-60% และคาดว่าจะขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 70% ช่วง มิ.ย., และ 3) สภาพคล่องยังเหลืออยู่อีกเยอะเพราะ Net D/E ยังอยู่ในระดับต่ำเพียง 0.57x (debt covenant ที่ 1.75x) ทั้งนี้เรายังคงประมาณการกำไรปกติปี 2020E ที่ 6.2 พันล้านบาท (ลดลง -47% YoY) อย่างไรก็ตามผลการดำเนินงาน 2Q20E อาจดีกว่าที่เราคาด (ว่าจะมีโอกาสขาดทุน) หาก traffic ฟื้นตัวเร็วกว่าคาดตาม guidance ของบริษัท

 

ราคาหุ้น underperform SET เล็กน้อย (-5%) ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา จากการปิดศูนย์การค้า แต่อย่างไรก็ดีการประกาศให้เปิดศูนย์ฯได้ในวันที่ 17 พ.ค. ที่ผ่านมา จะช่วยให้ CPN เริ่มรับรู้รายได้ค่าเช่าได้ ประกอบกับ CPN ไม่มีปัญหาเรื่อง cash flow เพราะ Net D/E อยู่ในระดับต่ำเพียง 0.57x ซึ่งสามารถอยู่รอดได้ รวมถึงโครงการซื้อหุ้นคืนที่ปัจจุบันซื้อไปแค่เพียง 22% จึงเป็นจังหวะในการเข้าซื้อสะสมได้เพื่อการลงทุนระยะยาวได้

 

 

 

มุมมองเป็นบวกมากขึ้น เริ่มเห็นสัญญาณของ traffic หลังเปิดศูนย์ฯดีกว่าคาด จากการประชุมนักวิเคราะห์วานนี้ (20 พ.ค.) เรามีมุมมองเป็นกลาง มีประเด็นสำคัญ ดังนี้

1) ผู้บริหารคาดรายได้ปี 2020E จะลดลง 10-15% YoY (เราคาด -34% YoY) จากการปรับลดค่าเช่าลง 10-50% ในช่วง 3-6 เดือนหลังจากเปิดศูนย์ฯ จากผลกระทบ COVID-19 และหลังจากนี้จะคอยดูสถานการณ์อีกทีหากดีขึ้นจะให้ส่วนลดน้อยลง
2) หลังเปิดศูนย์ฯ traffic เริ่มกลับมาได้ที่ 50-60% ซึ่งเต็ม capacity ที่กำหนดไว้ 5 ตรม.ต่อ 1 คน และคาดว่าจะขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 70% หลังจากที่สถานการณ์ดีขึ้นช่วง มิ.ย. แต่จะยังไม่ถึงระดับปกติที่ 90%
3) ลด CAPEX ในปีนี้ลงเหลือ 1.1 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่ 2.3 หมื่นล้านบาท โดยเป็นการลดในโครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ประกาศและโครงการที่จะ renovate ประมาณ 10 ศูนย์
4) ปรับลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ไม่รวมค่าเสื่อมได้ราว 50% จากค่าใช้จ่ายด้าน utilities และค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขาย
5) ด้านสภาพคล่องยังเหลืออยู่อีกเยอะเพราะ Net D/E ยังอยู่ในระดับต่ำเพียง 0.57x (debt covenant ที่ 1.75x)
คงประมาณกำไรปกติปี 2020E ลุ้นรายได้ 2Q20E จะเพิ่มขึ้นมากกว่าคาด เรายังคงประมาณการกำไรปกติปี 2020E ไว้ที่ 6.2 พันล้านบาท ลดลง -47% YoY โดยเราคาดว่าผลการดำเนินงานใน 2Q20E จะเห็นเป็นขาดทุนเพราะผลกระทบจากการปิดศูนย์การค้าประมาณ 57 วัน โดยมีการปิดตั้งแต่วันที่ 22 มี.ค. แต่การกลับมาเปิดศูนย์ฯได้ในวันที่ 17 พ.ค. ที่ผ่านมา ซึ่งมีแรงตอบรับที่ดี โดยมียอด traffic เพิ่มขึ้นได้มากกว่าคาด จะช่วยหนุนให้ CPN มีรายได้เข้ามาใน 2Q20E ได้มากกว่าคาดได้

 

 

ราคาเป้าหมายที่ 58.00 บาท อิง SOTP โดยแบ่งเป็น ธุรกิจหลัก = 57.00 บาท อิง DCF (WACC 7.5%, Terminal Growth 2.5%) และธุรกิจ Residential = 1.00 บาท อิง Forward PER กลุ่มอสังหาฯที่ 8.0x) นอกจากนี้ยังมี catalyst จากกำไรพิเศษที่ได้จากการขายสินทรัพย์เข้า CPNREIT ราว 4-5 พันล้านบาท ซึ่งเรายังไม่ได้รวมในประมาณการ แต่มีความเสี่ยงจากยอดโอนคอนโดที่ต่ำกว่าคาด และจาก COVID-19 ที่มีโอกาสยื้อเยื้อกว่าคาด รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตแบบชะลอตัวลง

 

 

CPN