สำนักข่าวหุ้นอินไซด์ (13 กันยายน 2561)

 

จากกระแสข่าวที่ร่ำลือมาสักพัก  ว่า CPN จะซื้อหุ้น GLAND  ในที่สุดดีลนี้ก็ไม่ใช่แค่ข่าวลืออีกต่อไป เพราะวันที่ 12 กันยายน 2561 ที่ผ่านมา  CPN-GLAND ขอตลท. ขึ้น H เพื่อรอสรุปราคาดีลนี้  ก่อนที่หลังปิดตลาดหุ้นภาคเช้าในวันเดียวกัน CPN ก็ได้ประกาศดีลนี้ โดยแจ้งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย  ว่า ได้ให้บริษัท ซีพีเอ็น พัทยา จำกัด หรือซีพีเอ็น พัทยา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ CPN ที่ถือหุ้น 100%  ทำสัญญาเพื่อซื้อหุ้นสามัญของ GLAND สัดส่วน 50.43% หรือกว่า 3,278 ล้านหุ้น ราคาหุ้นละ 3.10 บาท คิดเป็นเงินกว่า 10,162 ล้านบาท

 

                                         

โดยซื้อจาก 5 ผู้ถือหุ้นใหญ่ของ GLAND ได้แก่

1.บริษัท เจริญกฤต เอ็นเตอร์ไพร้ส์?จำกัด

2.บริษัท เบ็ล พาร์ค เรสซิเดนซ์ จำกัด

3. นายเจตรศิริ บุญดีเจริญ

4.นางสาวรมณี บุญดีเจริญ 

5.นายเจตรมงคล บุญดีเจริญ

 

หลังจากทำธุรกรรมครั้งนี้เรียบร้อยแล้ว ซีพีเอ็น พัทยา ยังต้องทำคำเสนอซื้อหุ้นที่เหลืออีกกว่า 3,221 ล้านหุ้น หรือสัดส่วน 49.57% ในราคา 3.10 บาท หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 9,987 ล้านบาทด้วย ทำให้ดีลครั้งนี้ CPN ต้องเตรียมทุนซื้อรวมกว่า 20,000 ล้านบาทเลยทีเดียว

 

มาดูที่มุมมองของเหล่าโบรกเกอร์ ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า CPN ต้องการสินทรัพย์ของ GLAND ตรงแยกรัชดา - พระราม 9 มากกว่าธุรกิจของ GLAND โดย GLAND เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เน้นโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการเชิงพาณิชย์ ซึ่งราว 90% ของมูลค่าสินทรัพย์ของบริษัทอยู่ที่โครงการ The Grand Rama 9 ซึ่งประกอบด้วย 1) ที่ดินเปล่าขนาด 13.7 ไร่ หลังเซ็นทรัล พระราม9 (จะพัฒนาเป็นตึกสูงขนาด 125 ชั้น), 2) ที่ดิน 5.9 ไร่ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นโครงการ Arcade ซึ่งจะเป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า, 3) ที่ดินขนาด 4 ไร่ที่เป็นที่ตั้งของ Unilever House, 4) ที่ดินขนาด 7.7 ไร่ที่เป็นที่ตั้งของ The Nine Tower, 5) อาคารสำนักงาน G Tower, 6) สิทธิเช่าระยะยาวที่ดินตึก G Tower และ 7) ถือหุ้น 15% ใน GLANDRT ซึ่งมีสิทธิเช่าระยะยาวพื้นที่ออฟฟิศตึก The Nine Tower (จนถึงปี 2590) และ Unilever House (จนถึงปี 2577) เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม9 เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ The Grand Rama แต่ GLAND ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่เป็นที่ตั้งของห้างฯ ดังกล่าว ดังนั้นการซื้อ GLAND จะไม่เปลี่ยนเซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 9 ให้เป็นทรัพย์สิน freehold อย่างไรก็ตาม CPN สามารถขยายห้างฯ ไปยังที่ดินเปล่าด้านหลังได้

 

นายปรีชา เอกคุณากูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) CPN เปิดเผยว่า บริษัท ซีพีเอ็น พัทยา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ CPN ได้ดำเนินการเข้าซื้อหุ้นของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ("GLAND") จากผู้ถือหุ้นใหญ่ ในสัดส่วนร้อยละ 50.43 ของจำนวนหุ้นทั้งหมดของ GLAND เรียบร้อยแล้ว ในราคาหุ้นละ 3.10 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 10,162 ล้านบาท และเตรียมทำคำเสนอตามหน้าที่ (Mandatory Tender Offer) ในหุ้นของ GLAND ส่วนที่เหลือ ซึ่ง CPN เข้าทำรายการดังกล่าว เนื่องจาก GLAND เป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อขาย และเพื่อให้เช่าและบริการ ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรม ที่พักอาศัย และพื้นที่ค้าปลีก และ GLAND ยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนา และที่ดินเปล่า (Land Bank) หลายแปลงที่จะนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสม (Mixed-use Development) สอดคล้องกับกลยุทธ์ทางธุรกิจ เพื่อสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหุ้นในระยะยาว

 

 

นางสาวนภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการเงิน และ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงิน บัญชี และบริหารความเสี่ยง ของ CPN เปิดเผยว่า CPN จะดำเนินการทำคำเสนอซื้อหุ้น GLAND ส่วนที่เหลือ จำนวน 3,221 ล้านหุ้น หรือคิดเป็นร้อยละ 49.57 ของจำนวนหุ้นทั้งหมด ในราคาหุ้นละ 3.10 บาทต่อหุ้น รวมเป็นมูลค่า 9,987 ล้านบาท โดย CPN ใช้เงินทุนจากการกู้ยืมทั้งจำนวน ทั้งนี้ CPN จะดำเนินการยื่นแบบประกาศเจตนาในการเข้าถือหลักทรัพย์เพื่อครอบงำกิจการภายใน 1 วันทำการนับจากประกาศต่อสาธารณชน และคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ภายใน 7 วันทำการ นับจากวันที่ประกาศเจตนาในการเข้าถือหลักทรัพย์เพื่อครอบงำกิจการ

CPN มีเป้าหมายทางธุรกิจในระยะ 5 ปี ที่จะมีรายได้เติบโตในอัตราเฉลี่ย (CAGR) ร้อยละ 13 ต่อปี เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว บริษัทฯ ได้กำหนดแนวทางในการขยายธุรกิจ ประกอบไปด้วย การปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันเพื่อเพิ่มมูลค่า การปรับขึ้นค่าเช่าตามปกติและการพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งบริษัทฯ มีการศึกษารูปแบบอื่นอีกอย่างต่อเนื่องเพื่อนำเสนอศูนย์การค้าที่ทันสมัย และครบครันที่สุด อีกทั้งยังมีการศึกษาตลาดในต่างประเทศด้วยเพื่อการขยายธุรกิจในประเทศที่มีศักยภาพ และเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว

 

 

7 เซียน ลั่นไกซื้อ CPN หลังประกาศเขมือบ GLAND

 

 

 

บล.ทิสโก้ แนะนำ ออกบทวิเคราะห์ เปิดเผยว่า บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) CPN

ได้เข้าซื้อหุ้น 50.43% ใน GLAND จากผู้ถือหุ้นเดิม และจะทำ Tender Offer ที่ 3.10 บาท คิดเป็น PBV ที่ 1.6 เท่า โดย CPN จะใช้เงินกู้ยืมในการซื้อกิจการ โดยมีดอกเบี้ยที่ 2% หรือต่ำกว่านั้น โดยบริษัทยังไม่ได้เจรจากับผู้ถือหุ้นรายอื่นในการทำ Tender Offer และหลังการซื้อกิจการ และ Delist แล้วจะนำ GLAND ไปรวมกับ REIT

 

มูลค่าของ GLAND คิดเป็นสัดส่วน 5% ของมูลค่าของ CPN แม้ว่าจะอยู่ในทำเลที่เป็นกลางเมืองก็ตาม เนื่องมาจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่อยู่กลางเมือง แต่เต็มไปด้วยอาคารพาณิชย์และออฟฟิศ และการซื้อหุ้นของ GLAND 100% จะทำให้ D/E ของ CPN เพิ่มขึ้นจาก 0.16 เท่า เป็น 0.60 เท่า ต่ำกว่าเกณฑ์ที่ 1.75 เท่า ทำให้ CPN มีสภาพคล่องในการลงทุนที่เพียงพอ

 

GLAND เป็นโครงการประเภท Mix-use ที่บริเวณพระราม 9, ดอนเมือง และพหลโยธิน โดยที่สินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็น Freehold และนอกจากนี้ GLAND ยังถือหุ้นใน REIT และโครงการ 9 แห่ง โดยทาง CPN ยังอยู่ระหว่างการทบทวนการเปิดตัวโครงการ mix use เชื่อว่า CPN เป็นตัวสะท้อนอุตสาหกรรมอสังหาฯ ของไทยที่ดี เนื่องจากเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่มีสภาพคล่องสูง โดยเราเชื่อว่าปัจจุบันราคาหุ้นอยู่ในระดับที่เหมาะสมแล้ว โดยเราประเมินการดำเนินงานหลักด้วย DCF โดยใช้ WACC ที่ 8.8% และมีมูลค่าที่เหมาะสม 72 บาท (SOTP)

 

 

 

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ออกบทวิเคราะห์ เปิดเผยว่า CPN

ประกาศซื้อหุ้น GLAND ในสัดส่วน 50.4% จากผู้ถือหุ้นใหญ่ ที่ราคา 3.10 บาท ที่มูลค่าซื้อทั้งหมด 10.2 พันล้านบาท และจะมีการรับซื้อเทนเดอร์ ออฟเฟอร์ในสัดส่วนที่เหลือ 49.6% ของ GLAND ด้วยราคาเดียวกัน สินทรัพย์ที่น่าสนใจของ GLAND คือ ที่ดินเปล่า Free hold ใน 2 ทำเลดีในเขตกรุงเทพฯ คือ พระราม9 และพหลโยธิน รวมทั้งยังมีอาคารสำนักงาน 3 แห่ง ที่พระราม 9 แต่ยังไม่ได้สรุปเสียทีเดียวว่าจะนำ GLAND ออกจากตลาดหลักทรัพย์ฯหรือไม่

 

ด้านที่ดินพระราม 9 เดิมที่ GLAND ตั้งใจจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานที่สูงสุดในไทยคือ The Super Tower แต่คาดว่า CPN จะมีการทบทวนว่าจะเป็นรูปแบบใด เพราะเดิมใช้เงินลงทุนสูง ส่วนที่ดินที่พหลโยธินปัจจุบันมีการร่วมทุนกับ BTS ฝ่ายละ 50% ทำโครงการ Mix Use คือ โครงการ Bayswater สิ่งที่น่าสนใจคือ มูลค่าที่ดินปี 56 เป็น 7,350 ล้านบาท แต่เราคาดว่ามูลค่าตลาดในปัจจุบันสูงไปถึง 19,000 ล้านบาทแล้ว คำแนะนำ ซื้อ ด้วยราคาพื้นฐาน 85.00 บาท ซึ่งประเมินด้วยวิธี DCF เรายังชอบการเป็นผู้นำศูนย์การค้าของไทย และอัตราการเติบโตของกำไรที่สดใสปีนี้และปีหน้าเป็น 26%/13% y-o-y ตามลำดับ

 

 

 

บล.เคทีบี (ประเทศไทย)ออกบทวิเคราะห์ เปิดเผยว่า วานนี้ CPN

ได้เข้าซื้อหุ้น GLAND ที่ระดับ 50.43% ราคา 3.10 บาท และหลังจากนี้จะมีการตั้งโต๊ะ Tender offer ส่วนที่เหลืออีก 49.57% ซึ่งจะใช้เงินกู้ทั้งหมด โดยการเข้าซื้อครั้งนี้ ทาง CPN ต้องการที่ดินที่มีอยู่ของ GLAND จำนวน 3 พื้นที่ที่พระราม 9, ดอนเมือง+กำแพงเพชร 6 และพหลโยธิน ซึ่งเรามีมุมมองเป็นบวกในระยะยาว เพราะเราคาดว่า CPN จะสามารถต่อยอดในการพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ของ GLAND ได้ดีในอนาคต โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาใหม่ทั้งหมด โดยเฉพาะโครงการ Super Tower ซึ่งเราเชื่อว่า ทาง CPN จะไม่ทำต่อ เพราะโครงการตึกสูงมีมาร์จิ้นที่น้อยกว่า ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ" ราคาเป้าหมายที่ 92 บาท ยังไม่รวมดีล GLAND อิง DCF (WACC 7.5%, Terminal Growth 3.5%) หรือคิดเป็น PE ที่ 33.7x เทียบเท่า +1SD ย้อนหลัง 5 ปี

 

จากการเข้าร่วมฟัง Conference call เมื่อคืนนี้ โดยผู้บริหาร CPN ได้เปิดเผยเรื่องการเข้าซื้อหุ้น GLAND ที่ 3,278 ล้านหุ้น หรือคิดเป็น 50.43% ราคา 3.10 บาท มูลค่ารวม 10,162 ล้านบาท และหลังจากนี้จะมีการตั้งโต๊ะ Tender offer ส่วนที่เหลืออีก 49.57% ที่ราคา 3.10 บาทเช่นเดียวกัน ซึ่งหากได้ครบ 100% มูลค่ารวม 20,149 ล้านบาท จะทำการ delist ออกจากตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่อย่างไรก็ดี หากผู้ถือหุ้นรายใหญ่อย่างกลุ่ม BBTV ถือหุ้นที่ระดับ 20.55% (บริษัท กรุงเทพโทรทัศน์และวิทยุ จำกัด ถือที่ 18.20% และ บริษัท บีบีทีวี แอสเซตแมเนจเมนท์ จำกัด ถือที่ 2.35%) ไม่ยอมขายออกมาก็จะไม่ delist ออกจากตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจากันอยู่ โดยเงินลงทุนทั้งหมดจะมาจากการกู้เงินจากธนาคารกรุงเทพซึ่งเป็นเงินกู้ระยะสั้นที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 2% ทั้งนี้ หากเข้าซื้อที่ระดับ 100% จะทำให้ Net D/E เพิ่มขึ้นเป็น 0.6-0.7x จากเดิมที่ 0.16x ซึ่งยังอยู่ในระดับต่ำกว่า Debt covenant ที่ 1x ซึ่งการเข้าซื้อครั้งนี้ ทาง CPN ต้องการที่ดินที่มีอยู่ของ GLAND จำนวน 3 พื้นที่ คือ (1) พระราม 9 ซึ่งมีพื้นที่เหลืออีก 20 ไร่, (2) ดอนเมือง+กำแพงเพชร 6 จำนวน 60 ไร่ และ (3) ที่พหลโยธิน จำนวน 48 ไร่ ซึ่งกำลังทำเป็นคอนโด และเป็นการ JV กับทาง BTS ที่ 50: 50 ส่วนกอง GLANDRT ที่ GLAND ถืออยู่ 15% ทาง CPN กำลังพิจารณารวมเข้ากับกอง CPNREIT ในระยะต่อไป ทั้งนี้ การเข้าซื้อ GLAND จะสามารถ consol งบเข้ามาได้เลยในช่วง 3Q18 แต่ไม่มี goodwill เพราะทาง CPN จะนำส่วนเกินไปอยู่ในสินทรัพย์รอการพัฒนา ส่วนหนี้สินของ GLAND จะนำมา Refinance ใหม่เพื่อให้ได้ต้นทุนทางการเงินที่ถูกลง

 

เราไม่ได้ประเมินหุ้น GLAND แต่โครงการรายได้ของ GLAND คล้ายกับ S ซึ่งปัจจุบัน S เทรด PER ที่ 18x และ P/BV ที่ 1.4x ส่วน GLAND เทรด PER ที่ 25x และ P/BV ที่ 1.77x ซึ่งดูแพง แต่ไม่ได้แพงมาก เพราะเราคาดว่า CPN จะสามารถต่อยอดในการพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ของ GLAND ได้ดีในอนาคต โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาใหม่ทั้งหมด โดยเฉพาะโครงการ Super Tower ซึ่งเราเชื่อว่า ทาง CPN จะไม่ทำต่อ เพราะโครงการตึกสูงมีมาร์จิ้นที่น้อยกว่า โดยเราคาดว่า CPN จะทำโครงการอื่นๆที่ CPN ถนัดอย่างโครงการ Mixed-use, อาคารสำนักงาน และโรงแรม ซึ่งมีมาร์จิ้นที่มากกว่า ดังนั้น เราจึงมองเป็นบวกในระยะยาว

 

เรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ" ราคาเป้าหมายที่ 92 บาท ยังไม่รวมดีล GLAND อิง DCF (WACC 7.5%, Terminal Growth 3.5%) หรือคิดเป็น PE ที่ 33.7x เทียบเท่า +1SD ย้อนหลัง 5 ปี เนื่องจากแนวโน้มการเติบโตยังมีได้อีกจากการที่กำลังศึกษาเปิดศูนย์ฯในต่างประเทศ นอกจากนี้ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะช่วยหนุนให้ผลประกอบการมีการเติบโตได้ต่อเนื่องในระยะยาว

 

 

 

บล.กสิกรไทย แนะนำ "ซื้อ" CPN (ซื้อ ปิด81.25 บาท พื้นฐาน 90.00 บาท +10.77%)

CPN เข้าซื้อหุ้น GLAND โดย CPN แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เมื่อวานนี้ (12 ก.ย. 2561) ถึงการเข้าซื้อหุ้นสามัญของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (GLAND) ผ่านบริษัทลูกอย่างบริษัท ซีพีเอ็น พัทยา จำกัด (CPN Pattaya) หลังจากบรรลุข้อตกลงในการเข้าซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในสัดส่วนที่มากกว่าครึ่ง และลงนามสัญญาซื้อขายหุ้นสามัญกับผู้ถือหุ้นรายใหญ่ดังกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 12 ก.ย. 2561 ขณะนี้เรายังไม่ได้รวมส่วนกำไรของ GLAND เข้ามาในประมาณการกำไรของเราสำหรับ CPN เพราะข้อตกลงการเข้าซื้อหุ้นสามัญยังไม่แล้วเสร็จ แต่เมื่ออิงจากการคำนวณในเบื้องต้นของเรา พบว่าไม่ได้มีผลกระทบมากนักต่อกำไรทั้งปี 2561 ของ CPN โดยเราเล็งเห็นถึง upside ต่อรายได้ปี 2562 ของเราอยู่ 4.7% แต่เห็น downside ราวๆ 3.1% ต่อประมาณการกำไรปี 2562 ของเรา มุมมองดังกล่าวอิงจากข้อตกลงการเข้าซื้อหุ้น 100% ที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว ทั้งนี้ CPN จะรวมงบการเงินของ GLAND เข้ามาตั้งแต่วันที่ 12 ก.ย. 2561 เรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ" CPN ด้วยราคาเป้าหมายที่ 90.00 บาท

 

 

บล.บัวหลวง ออกบทวิเคราะห์ เปิดเผยว่า การเข้าซื้อ GLAND

จะเป็นประโยชน์ต่อ CPN ในระยะยาว เนื่องจากทรัพย์สินของ GLAND ที่พระราม 9 จะเพิ่มมูลค่าให้กับ CPN อย่างมีนัยสำคัญ อีกทั้งราคาที่เข้าซื้อค่อนข้างเหมาะสม เรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ" CPN โดยให้ราคาเปาหมายสิ้นปี 2561 ที่ 88 บาท CPN ซื้อหุ้น 50.4% ของ GLAND ที่ราคา 3.1 บาท/หุ้น คิดเป็นมูลค่า 1.02 หมื่นล้านบาท และจะตั้งโต๊ะรับซื้อหุ้นส่วนที่เหลือ ซึ่งจะใช้เงินไม่เกิน 2.02 หมื่นล้านบาทจากการกู้ยืม เราคาดอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสุทธิจะไม่สูงกว่า 0.7 เท่าภายใต้สมมติฐานว่า CPN ถือหุ้น GLAND 100% ทั้งนี้กำไรของ CPN น่าจะลดลงเล็กน้อยในระยะสั้น เนื่องจากกำไรของ GLAND น้อยกว่าดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นมา อย่างไรก็ตามเรายังไม่ได้นำดีลนี้มาคิดในประมาณการของเรา

 

ราคาซื้อหุ้น GLAND ที่ 3.1 บาท/หุ้น สูงกว่า EBITDA ปี 2560 อยู่ 23 เท่า ซึ่งอาจจะดูค่อนข้างสูง แต่เราคิดว่าเหตุผลหลักในการเข้า takeover คือ CPN ต้องการสินทรัพย์ของ GLAND ตรงแยกรัชดา-พระราม 9 มากกว่าธุรกิจของ GLAND โดย GLAND เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เน้นโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการเชิงพาณิชย์ ซึ่งราว 90% ของมูลค่าสินทรัพย์ของบริษัทอยู่ที่โครงการ The Grand Rama 9 ซึ่งประกอบด้วย 1) ที่ดินเปล่าขนาด 13.7 ไร่ หลังเซ็นทรัล พระราม9 (จะพัฒนาเป็นตึกสูงขนาด 125 ชั้น), 2) ที่ดิน 5.9 ไร่ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นโครงการ Arcade ซึ่งจะเป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า, 3) ที่ดินขนาด 4 ไร่ที่เป็นที่ตั้งของ Unilever House, 4) ที่ดินขนาด 7.7 ไร่ที่เป็นที่ตั้งของ The Nine Tower, 5) อาคารสำนักงาน G Tower, 6) สิทธิเช่าระยะยาวที่ดินตึก G Tower และ 7) ถือหุ้น 15% ใน GLANDRT ซึ่งมีสิทธิเช่าระยะยาวพื้นที่ออฟฟิศตึก The Nine Tower (จนถึงปี 2590) และ Unilever House (จนถึงปี 2577)เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 9 เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ The Grand Rama แต่ GLAND ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่เป็นที่ตั้งของห้างฯ ดังกล่าว ดังนั้นการซื้อ GLAND จะไม่เปลี่ยนเซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 9 ให้เป็นทรัพย์สิน freehold อย่างไรก็ตาม CPN สามารถขยายห้างฯ ไปยังที่ดินเปล่าด้านหลังได้

 

ราคาซื้อเหมาะสม และมีศักยภาพอีกมากในอนาคต มูลค่าสินทรัพย์การลงทุนของ GLAND บันทึกที่ราคาประเมิน ในขณะที่มูลค่าสินทรัพย์และการลงทุนรวมอยู่ที่ 2.38 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิ.ย. 2561 ขณะที่หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยอยู่ที่ 8.9 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม GLAND มีเงินให้กู้ยืมจำนวน 4.3 พันล้านบาทแก่ Bay Water ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุน 50:50 กับ BTS เพื่อพัฒนาโครงการบนถนนพหลโยธิน ดังนั้นหนี้สินสุทธิที่มีภาระดอกเบี้ยรวมของบริษัทอยู่ที่ 4.6 พันล้านบาท ซึ่งหมายถึงว่ามูลค่าเข้าซื้อคิดเป็น 1.05 เท่าของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ ซึ่งเรามองว่าเป็นราคาที่สมเหตุสมผล เราเชื่อว่าสินทรัพย์นี้จะเพิ่มมูลค่าให้กับ CPN มหาศาลในระยะยาว เนื่องจากบริษัทสามารถใช้พัฒนาโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึงในกรุงเทพได้ ทั้งนี้ CPN อยู่ระหว่างทบทวนแผนงานและอาจเปลี่ยนแปลงบางอย่างเพื่อให้สอดคล้องกับศูนย์การค้าของ CPN และเพิ่มผลตอบแทนโดยรวม

 

 

 

บล.ฟินันเซีย ไซรัส ระบุในบทวิเคราะห์หลักทรัพย์ว่า การซื้อ GLAND

ซึ่งมีที่ดิน อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพที่เป็นเขต new CBD (พระราม 9, ดอนเมือง, พหลโยธิน) และส่วนใหญ่เป็น free hold ช่วยให้พอร์ตของ CPN แข็งแรงขึ้นมาก ตอบโจทย์การพัฒนาโครงการ Mixed use ที่บริษัทมีความชำนาญ และมี synergy กับโครงการเดิมที่ CPN มีอยู่ทั้งศูนย์การค้าและสำนักงาน ในระยะสั้นไม่สามารถคาดหวังกำไรได้เพราะกำไรของ GLAND คิดเป็นไม่ถึง 2% ของ CPN และอาจไม่พอกับภาระดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้นหาก CPN ซื้อหุ้นได้ 100% แต่คาดหวังได้กับการเติบโตในระยะยาวจากการต่อยอดสินทรัพย์ใหม่ในทำเลทองในเมือง เรายังแนะนำซื้อ คงราคาเป้าหมายปี 2018 ที่ 93 บาท

 

CPN ให้บริษัทย่อยคือ CPN Pattaya (CPN ถือ 100%) ซื้อหุ้น GLAND จากกลุ่มผู้ถือหุ้นเดิม (บจ.เจริญกฤษ เอ็นเตอร์ไพร้ส์ และกลุ่มบุญดีเจริญ) รวม 3,278.13 ล้านหุ้น หรือ 50.43% ที่ราคา 3.10 บาท/หุ้น (คิดเป็น PBV 1.7 เท่า) รวมเป็นเงิน 10,162 ล้านบาท และเข้าเงื่อนไขต้องทำ Tender offer จากผู้ถือรายอื่นในราคาหุ้นละ 3.10 บาทเท่ากัน กรณีที่ CPN ซื้อหุ้น GLAND ได้ 100% จะใช้เงินทั้งสิ้น 20,149 ล้านบาท เรื่องแหล่งของเงินทุนไม่เป็นปัญหาสำหรับ CPN โดยจะใช้การกู้ทั้งหมดสำหรับดีลนี้ แม้ในกรณีที่ซื้อได้ 100% Net D/E จะเพิ่มเป็น 0.6-0.7 เท่า จากปัจจุบันที่ 0.16 เท่า ซึ่งไม่เกินเป้าของบริษัทที่ 1 เท่า

 

มองว่าการซื้อ GLAND เป็นบวกเพราะ GLAND มีที่ดินและที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพที่เป็น new CBD และส่วนใหญ่เป็น Free hold ซึ่งจะทำให้พอร์ตของ CPN แข็งแรงขึ้น โดย GLAND มีสินทรัพย์หลักๆ 3 แห่งคือ 1) พระราม 9 ซึ่งมีโครงการ The Grand Rama 9 พื้นที่ 70 กว่าไร่ ถือเป็น new CBD มีทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า และมีที่ดินเหลือให้พัฒนาต่อได้ 2) ดอนเมือง แถวบางเขน-กำแพงเพชร มีคอนโด 1 โครงการและบ้านเดี่ยว 2 เฟส และมีที่ดินเปล่า 60 กว่าไร่ ซึ่งสามารถทำเป็น mixed use ได้ 3) ที่ดินเปล่าบริเวณพหลโยธินราว 48 ไร่ (ร่วมทุนกับ BTS คนละครึ่ง) สามารถพัฒนาเป็น mixed use ได้ นอกจากนี้ ยังมี GLANDRT ที่ GLAND ถืออยู่ 15% และบริษัทอื่นๆที่ GLAND ลงทุนอีก

 

GLAND ไม่ช่วยเพิ่มกำไรและอาจกดดันกำไรของ CPN 3-4% ในกรณีซื้อ 100% แต่ช่วยต่อยอดการพัฒนาโครงการต่างๆในทำเลทองในเมือง CPN จะเริ่มรวมงบการเงินของ GLAND ตั้งแต่ 12 ก.ย. นี้ (3Q18) กำไรจากการดำเนินงานของ GLAND ปีละประมาณ 200 ล้านบาท (ปัจจุบันเหลือคอนโดที่ยังไม่โอนอีกเพียง 45 ยูนิต นอกนั้นเป็นรายได้ค่าเช่า) ไม่ช่วย CPN เพราะไม่ถึง 2% ของกำไรของ CPN แต่จะช่วยชดเชยค่าที่ปรึกษา ดอกเบี้ยจ่าย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในกรณีที่ CPN ซื้อหุ้น GLAND 100% ภาระดอกเบี้ยจ่ายส่วนเพิ่มที่เกินจากกำไรของ GLAND กระทบกำไรของ CPN ไม่เกิน 3-4% ต่อปี เราจึงยังคงประมาณการเดิม ทั้งนี้ ภายหลังการทำ Tender offer แล้วเสร็จ บริษัทจะทบทวนโครงการทุกอย่างอีกที ความเสี่ยง - เศรษฐกิจและกำลังซื้อฟื้นตัวช้ากว่าคาด, การแข่งขันรุนแรง บริษัทไม่สามารถปรับตัวกับพฤติกรรมของลูกค้าที่เปลี่ยนไปได้

 

 

 

บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง ออกบทวิเคราะห์หลักทรัพย์ ว่า การซื้อ GLAND คาดจะกระทบต่อกำไร CPN

ในระยะสั้น แต่ค่อนข้างจำกัด โดยคาดจะสร้างผลตอบแทนดีขึ้นและสนับสนุนการเติบโตในระยะยาวจากการพัฒนาโครงการ Mixed use หลายแห่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง ขณะที่ฐานะการเงินยังแข็งแกร่ง ไม่ต้องเพิ่มทุน และยังคงแผนลงทุนเช่นเดิม แนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย (DCF) 89 บาท

บริษัท ซีพีเอ็น พัทยา (บริษัทย่อยของ CPN) ได้เข้าซื้อหุ้น GLAND จากกลุ่มเจริญกฤษ 3,278 ล้านหุ้น หรือ 50.43% ที่ราคา 3.10 บาท/หุ้น รวม 10,162 ล้านบาท และจะทำ Tender offer หุ้นที่เหลือ 3,222 ล้านหุ้น หรือ 49.57% ที่ราคา 3.10 บาท/หุ้น GLAND มี Book Value 1.7-1.8 บาท (จากการตีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามวิธีต้นทุน) คิดเป็น PBV 1.72-1.82 เท่า ซึ่งใกล้เคียงกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ 1.7 เท่า ทั้งนี้ CPN อยู่ระหว่างพิจารณาว่าจะเพิกถอน GLAND ออกจากตลาดหรือไม่ ทำไมซื้อ GLAND?

 

GLAND มีสินทรัพย์หลัก คือ อาคารสำนักงาน จีทาวเวอร์, คอนโดเบ็ล สกาย และที่ดินเปล่ามากกว่า 100 ไร่ (Freehold) ที่พระราม 9 ดอนเมือง&บางเขน และพหลโยธิน (ที่ดิน 48 ไร่ ซึ่งร่วมกับ BTS ประมูลได้และจะพัฒนาเป็น Mixed use) รวมทั้งถือหุ้น 15% ใน GLANDRT (อาคารสำนักงาน เดอะไนน์ ทาวเวอร์ และ ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์) CPN จะมีการทบทวนแผนพัฒนาโครงการบริเวณพระราม 9 อีกครั้ง จากเดิมที่ GLAND จะพัฒนาเป็น Super Tower 125 ชั้น และอาคาร Arcade 1.5 แสนตรม. โดย CPN เชื่อว่าบริเวณพระราม 9 เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (CBD) และจะพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวเป็นโครงการ Mixed use โดยทำให้เกิด Synergy กับเซ็นทรัลพระราม 9 ระยะสั้นชะลอ แต่เป็นบวกในระยะยาว

 

 

หาก CPN ซื้อหุ้น GLAND ได้ทั้งหมด ต้องใช้เงิน 20,149 ล้านบาท ซึ่งจะนำมาจากการกู้ยืมทั้งหมด ไม่มีการเพิ่มทุน ไม่กระทบนโยบายปันผลและแผนลงทุน คาดอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนเพิ่มจาก 0.16 เท่า เป็น 0.6-0.7 เท่า การรวมงบ GLAND จะเริ่ม 12 ก.ย. (ยังไม่ได้รวมในประมาณการของเรา) โดยคาดว่าไม่ต้องบันทึกค่าความนิยม คาดกำไร CPN ระยะสั้นถูกกระทบจากดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นสุทธิ 300-400 ล้านบาท/ปี ซึ่งยังไม่สามารถชดเชยด้วยการรับรู้กำไร GLAND (กำไร 1H61 = 95 ล้านบาท แต่อาจฟื้นตัวดีขึ้นจากการรีไฟแนนซ์และอาจขายอาคารจีทาวเวอร์เข้า CPNREIT หรือ GLANDRT) อย่างไรก็ดี คาด CPN จะได้ผลตอบแทนดีขึ้นในระยะยาวจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ

 

 

ขณะที่ บล.หยวนต้า ออกบทวิเคราะห์ เปิดเผยว่า 4 เหตุผลที่คงคำแนะนำ "ซื้อเก็งกำไร"

1) วานนี้ CPN เข้าซื้อ GLAND สัดส่วน 50.4% ยืนยันกลยุทธ์รุกตลาดมิกซ์ยูสใน กทม.

2) การทำรายการครั้งนี้เป็นการใช้เงินกู้ทั้งจำนวน แต่ไม่จำเป็นต้องเพิ่มทุน คาด Net IBD/E ขึ้นจาก 0.17x เป็น 0.62x จึงไม่กระทบต่อแผนหลักของการขยายศูนย์การค้า ทั้งนี้

3) ราคาเสนอซื้อ GLAND ที่ 3.10 บาทคิดเป็น PER61 และ PBV61 เพียง 19.0x และ 1.6x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มศูนย์การค้า ขณะที่

4) ระยะสั้นผลประกอบการใน 2H61 เร่งขึ้นจาก 1H61 ตามการโอนคอนโดมิเนียมและเปิดห้างใหม่

 

วานนี้ CPN แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้าซื้อหุ้น GLAND จำนวน 50.4% ราคาหุ้นละ 3.10 บาท โดยมีแผนทำคำเสนอซื้อหุ้น GLAND ที่เหลือทั้งหมดที่ราคาเสนอซื้อ 3.10 บาท คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวม 2.0 หมื่นล้านบาท โดยใช้เงินกู้ทั้งหมด คาด Net IBD/E ขยับขึ้นจาก 0.17x ณ 2Q61 เป็น 0.62x ซึ่งยังต่ำกว่าเงื่อนไขเงินกู้ของบริษัทที่ 1.75x

 

มีมุมมองเป็นบวกต่อการเข้าซื้อในครั้งนี้ จาก

1) ที่ดินของ GLAND ที่มีอยู่ในมือ ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Freehold ทั้งในเขต ดอนเมือง พหลโยธิน และพระราม 9 รวมกว่า 200 ไร่ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาธุรกิจในรูปแบบของ Mixed Use และธุรกิจคอนโดมิเนียม

2) คาดดีลนี้ช่วยสร้างรายได้ราว 2.9 พันล้านบาท/ปี และเงินสดจากการดำเนินงาน 1.4 พันล้านบาท/ปี (อิงงบการเงินปี 2559-2560) คิดเป็นสัดส่วนของรายได้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของ CPN งวดปี 2561 ราว 8% และ 7% ตามลำดับ ขณะที่ 

3) ภาพ Synergy และการประหยัดจากขนาดคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีก 1-2 ปีในการปรับโครงสร้างเข้าหากัน ด้าน Valuation การเข้าซื้อหุ้น GLAND ครั้งนี้ คิดเป็น PER61 และ PBV61 ราว 19.0x และ 1.6x เทียบกับค่าเฉลี่ยของกลุ่มศูนย์การค้าที่ 20.2x และ 2.5x

 

ณ ปัจจุบัน CPN ยังไม่เปิดเผยแผนพัฒนาโครงการบนที่ดินของ GLAND แต่เรามองว่าจุดสำคัญอยู่ที่โครงการ The Nine พระราม 9 และ The Super Tower ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ใจกลาง กทม. บนพื้นที่กว่า 73 ไร่ในพื้นที่ใกล้เคียงกับห้าง เซ็นทรัล พระราม 9 ของ CPN มูลค่าโครงการสูงถึง 1.0 แสนล้านบาท ประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมและคอนโดมิเนียม โครงการนี้จะแล้วเสร็จในปี 2564 เรามองว่า CPN จะพัฒนาโครงการให้เกิด Synergy ต่อห้าง เซ็นทรัล พระราม 9

 

คงคำแนะนำ "ซื้อเก็งกำไร" ราคาเหมาะสม 86.50 บาท
การเข้าถือหุ้นใน DTC และตามมาด้วย GLAND ซึ่งล้วนเป็นบริษัทเก่าแก่ที่ถือที่ดินที่มีศักยภาพต่อการพัฒนาสูงในมือเป็นจำนวนมาก สะท้อนถึงกลยุทธ์เชิงรุกของ CPN จากนี้ไปที่จะเข้ามาขยายธุรกิจในเขต CBD ของกทม.มากขึ้นในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เพื่อรักษาส่วนแบ่งการตลาดในธุรกิจมิกซ์ยูส หลังกลุ่ม TCC พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่เดียวกันหลายโครงการเช่นกัน ทำให้เรามีมุมมองเป็นบวกในระยะกลางถึงยาวต่อ CPN ขณะที่ระยะสั้น ผลการดำเนินงานใน 3Q61 เติบโตเด่น YoY และ QoQ และต่อเนื่อง 4Q61 กับผลฤดูกาลพร้อมรายได้ส่วนเพิ่มจากการเปิดห้างใหม่ เซ็นทรัล เฟสติวัล ภูเก็ต เฟส 2 แล้ววานนี้ และ เซ็นทรัล ไอ-ซิตี้ (เดือน พ.ย.) ที่ประเทศมาเลเซียเพิ่มพื้นที่เช่าอีก 10% แม้ว่าเราคงคำแนะนำ "ซื้อเก็งกำไร" ด้วยราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2561 ที่ 86.50 บาท แต่ยังมี Upside Risk ต่อประมาณการของเราจากผลการดำเนินงานของ GLAND ที่ยังไม่รวมไว้ในประมาณการของเรา

 

CPN      GLAND