สัมภาษณ์พิเศษ:  เปิดอาณาจักร NUSA  บิ๊กลั่นปีนี้รายได้โตก้าวกระโดด

    เปิดอาณาจักร NUSA กับ คุณวิษณุ เทพเจริญ   บอสใหญ่  NUSA ที่เปิดบ้านต้อนรับ ทีมข่าว HoonInside.com  แบบเป็นกันเอง และเจาะลึกถึงแผนธุรกิจของ NUSA  ในปี 2566   แบบหมดเปลือก ซึ่งเรียกได้ว่า  คุณวิษณุ เป็นผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกลโดยแท้  "ปีมะเส็งจะเป็นปีที่ NUSA มีการเติบโตทั้งในส่วนของกำไรสุทธิ-รายได้ เติบโตอย่างก้าวกระโดด เนื่องจากจะรับรู้รายได้จากงานในมือ" โดย NUSA ตั้ง เป้ายอดขายปี 56 ไว้ที่  4,000  ล้านบาท  และยอดรับรู้รายได้ 2,500 ล้านบาท  ขณะที่มีแผนที่จะนำโครงการคอมมูนิตี้มอลล์  ขายเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ ภายในปีนี้ บอสใหญ่ ทิ้งท้ายว่า " หากรวมกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนฯ จะทำให้กำไรในปีนี้ของ NUSA  เติบโตยิ่งขึ้นไปอีก".......  แบบนี้เรียกว่าเป็นปีทองของ NUSA จริงๆ


***ฉายภาพธุรกิจของ NUSA ในปี 2556 ***

    ปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ด้วยกัน 6 โครงการ  บริษัทฯ มีโครงการใหม่ถึง 6 โปรเจ็ค  มูลค่าโครงการรวมกว่า 14,100 ล้านบาท  ประกอบด้วย โครงการ Nusa Cheevani @ Rama 2 มูลค่า 1,600ล้านบาท  ,  Nusa Greenery @ Rama 2 มูลค่า. 2,100 ล้านบาทNusa Lake Como @ Rama 2. มูลค่า 1,500 ล้านบาท , Hotel D' Acqua @ Pattaya โครงการ 5,000 ล้านบาท , Nusa Cheevani @ Pattaya มูลค่า 3,900 ล้านบาท และ Nusa Water Land @ Pattaya   ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ มีแค่ Hotel D' Acqua@Pattaya ที่เป็น โครงการแนวสูง เป็นคอนโดมิเนียมที่บริษัทฯ จะเน้นขายอินเวสเตอร์ สำหรับคนที่สนใจในเรื่องของเงินออม เรื่องของการลงทุน ปีนี้จะเห็นโครงการต่างจังหวัด 2 โครงการคือที่พัทยา กับเขาใหญ่ ซึ่งเป็นไฮน์ไลท์ของบริษัทฯ  โดยที่เขาใหญ่กระแสตอบรับดี ประสบความสำเร็จมาก


*** แผนขยายโครงการไปต่างจังหวัด ***

    NUSA มีโครงการใน 2-3  จังหวัดกระจายความเสี่ยง เนื่องจากปีนี้ความต้องการของกรุงเทพฯ และโครงการที่ขึ้นในกรุงเทพฯ ถือว่าค่อนข้างร้อนแรง อุปสงค์ อุปทาน ผมดูแล้วค่อนข้างจะกระจายไปในต่างจังหวัดมากขึ้น อีกอย่างบริษัทฯ ก็มีโครงการในกรุงเทพฯ อยู่มากพอสมควร โครงการที่บริษัทฯ จะเน้นในเมือง เช่น โครงการคอนโดฯ ที่เอกมัย บางโพ เกษตรนวมินทร์


***ยอดขายปีนี้มีเป้าหมายเท่าไหร่ โตกี่เปอร์เซนต์จากปีก่อน ***

    ตั้งเป้ายอดขายที่ 4,000  ล้านบาท ยอดรับรู้รายได้ 2,500 ล้านบาท จากBacklog ที่มีอยู่ 3,000 กว่าล้านบาท


*** เป้าหมายการเติบโตของ NUSA  ในอีก 3-5 ปีนับจากนี้ รายได้จะเติบโตเฉลี่ยปีละกี่เปอร์เซนต์ ***

    รายได้ ในอีก 3-5 ปีนับจากนี้ โต 300-400% ดูแล้วเหมือนกับมีการเติบโตที่ค่อนข้างมาก เพราะปีที่แล้วกำไรเราอยู่แค่ 70 ล้าน ปีที่แล้วรายได้เพียงแค่ 500-600 ล้านบาท พอปีนี้ไม่ต้องทำอะไรก็ 2,000 กว่าล้านบาท เพราะคอนโดฯ ที่เสร็จแล้วต้องโอน ซึ่งภาพการเติบโตของบริษัทฯ จะก้าวกระโดดไปอย่างนี้ตลอด3-5 ปี เรียกว่าเป็นช่วงที่จะเก็บเกี่ยวผลประโยชน์  เพราะปีแรก และปีที่2  รายได้เข้ามาน้อยเพราะต้องเริ่มก่อสร้าง


*** ค่าแรงงานและค่าวัสดุก่อสร้างที่ขึ้นมามีผลกระทบอะไรกับ NUSA หรือไม่***

    มีผลกระทบ โดยค่าแรงงาน ค่าวัสดุ ส่วนนี้มีผลกับ NUSA แน่นอน แต่บริษัทฯ ก็ได้หาเทคโนโลยีใหม่เข้ามาช่วย เช่น เรื่องการนำ พรีคาสท์ (Precast )และการนำ โมโน บล็อก  เข้ามาช่วย  เพราะลดเวลา ขั้นตอนการทำงานลง เพราะค่าแรงไม่ถูกลง  แต่การช่วยลดขั้นตอนของเวลา ก็สามารถทำให้ต้นทุนใกล้เคียงต้นทุนเดิมได้


***ความคืบหน้าการเจรจาซื้อที่ดินที่ภูเก็ตเป็นอย่างไร***

    ยังไม่จบครับ  ยังอยู่ในขั้นตอนการเจรจา โดยถ้าจะไปเปิดโครงการในต่างจังหวัดบริษัทฯ จะเน้นโครงการที่มีศักยภาพเรื่องการท่องเที่ยวเข้ามาเสริมด้วย อย่างเช่นที่พัทยา ที่ไปเปิดโครงการแล้ว ตอนนี้ที่ที่ผมมองอยู่ก็จะเป็นที่จังหวัดเชียงใหม่กับภูเก็ตที่มีศักยภาพที่ จะพอไปเปิดได้ เพราะเป็นแหล่งท่องเที่ยว


*** ตอนนี้ NUSA มีแลนด์แบงก์อยู่เท่าไหร่ และงบที่เราจะซื้อเพิ่มตั้งไว้เท่าไหร่

    จริง ๆ งบที่เราจะใช้ซื้อที่ดินก็ไม่กี่ 100  ล้านบาท น่าจะประมาณ 400-500  ล้านบาท และบริษัทฯ ไม่มีแลนด์แบงก์ ทางกลุ่มบริษัทฯ ไม่นิยมที่จะสมสะแลนด์แบงก์ถ้าซื้อแล้วเราจะเอามาพัฒนาเลย เพราะแหล่งเงินทุนบริษัทฯ ยังไม่มากนักถ้าสะสมแลนด์แบงก์ ก็จะเป็นภาระต่อบริษัทฯ  ซึ่งตอนนี้กำลังมองที่ดินที่ภูเก็ต และก็เชียงใหม่ซึ่งน่าจะได้เห็นโครงการในปีนี้


*** เป็นโครงการคอนโดฯ ใช่มั้ยคะ ***
    น่าจะเป็นโครงการทั้งในแนวราบและแนวสูง

*** ย้อนกลับไปที่โครงการ My Ozone  ที่เขาใหญ่กระแสตอบรับดี ทาง NUSA มีแผนจะเปิดโครงการที่เป็นบิ๊กโปรเจคแบบนี้อีกหรือไม่***

    คิดว่าโครงการแบบ My Ozone  คงหาที่แบบนั้นไม่ได้ และก็อาจจะทำโครงการแบบนั้นไม่ได้แล้ว เนื่องจากกฏหมายผังเมืองที่จะหมดในปีนี้ หรือต้นปีหน้าที่ห้ามทำจัดสรรที่ดินบนพื้นที่สีเขียว ซึ่งเป็นอีกนโยบายหนึ่งที่ทำให้โครงการ My Ozone  ขายดีมากเพราะจะไม่โครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นที่เขาใหญ่อีกแล้ว

***แล้วที่จังหวัดอื่นสามารถทำโครงการแบบMy Ozone ได้อีกหรือไม่ ***

    จริงมันเป็นเรื่องของอากาศ และโลเกชั่นสถานที่ ที่ไม่ได้ ถ้าบริษัทฯ จะไปทำในจังหวัดที่อากาศร้อนก็ไม่รู้คนจะสนใจหรือเปล่า แต่เขาใหญ่จะได้เรื่องของธรรมชาติ อากาศ และการเดินทางที่ใกล้กรุงเทพฯ

*** ถ้าพูดถึงภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ ตรงนี้ NUSA กลัวบ้างมั้ย***

    จริงๆ แล้วถามความต้องการผมมองว่าเมืองไทย เราได้อานิสงส์ตอบรับจากต่างประเทศเข้ามาช่วยเยอะมาก และอีกอย่างราคาอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรายังถูกที่สุด ในภูมภาคนี้ ซึ่งผมย้ำหลายครั้งแล้ว ไม่ว่าจะเทียบกับใน ลาว พม่า กัมพูชา เวียดนาม เราถูกที่สุด

***ลูกค้าของ NUSA มีต่างประเทศประมาณเท่าไหร่***

    ทุกวันนี้เริ่มเข้ามาเยอะมาก  49% เริ่มจะมีการขายที่สัดส่วนที่แตกต่างกัน 49% ที่ชาวต่างชาติถือได้ ตอนนี้เริ่มมีการเคาะราคาขายแตกต่างจากราคาคนไทยแล้ว ขายราคาคนไทยราคาหนึ่ง ขายให้ชาวต่างชาติอีกราคาหนึ่ง ตอนนี้เริ่มสงวนสิทธิ์แล้ว เพราะคนไทยซื้อขายได้ 51%  ต่างชาติคอนโดได้ 49% ตอนนี้สิทธิ์ 49%  จะแวรี่แล้ว

*** ราคาขายแตกต่างกันอย่างไร***

    ราคาขายคนไทยกับต่างชาติ ต่างกันไม่เยอะมาก เพราะยังไม่มีคนทำลักษณะแพ็กเกจแบบนี้

*** ปีนี้ถ้าค่าแรงเพิ่ม ต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่ม NUSA จะปรับขึ้นราคาขายหรือไม่***

    ขึ้นครับ น่าจะขึ้นประมาณ 5-10% ในเบื้องต้น เพราะต้นทุน (Cost)  ปรับขึ้น เราคงขายเท่าเดิมไม่ได้ โดยบริษัทฯ จะขึ้นบางโครงการที่ยังไม่มีคอนแท็ค ถ้าบริษัทฯ มีการสร้างใหม่ สินค้าใหม่เราก็จะปรับขึ้น เพราะโครงการไหนที่เราเซ็นคอนแท็คไว้เราจะรักษาลูกค้าเดิม ต้นทุนเพิ่มขึ้น 5-10%  ก็กระทบต้นทุน (Cost)  บริษัทฯ  6-7%  อยู่แล้ว


***โครงการที่ NUSA จะเปิดในช่วงไตรมาส 2-3-4 มีกี่โครงการ และเปิดโครงการอะไรบ้าง***


    ก็มีที่พัทยา จริงๆ  บริษัทฯ ตั้งใจจะเปิดในปลายไตรมาส1/2556 ถ้าไม่ผิดพลาด เพราะบ้านเราไม่ได้สร้างปีละหลัง และไตรมาส3 น่าจะเปิดโครงการในต่างจังหวัด และ Hotel D' Acqua@Pattaya  ก็ตั้งใจว่าจะเปิดในไตรมาส 3-4/2556 


*** แนวโน้มผลการดำเนินงานในไตรมาส1/2556  เป็นอย่างไรบ้าง รายได้ถ้าเทียบกับช่วงเดียวกันจะดีกว่าหรือไม่***

    ไตรมาส1-2  เราบอกไปแล้วว่าตอนนี้น้อยมาก เพราะว่าโครงการที่จะเสร็จจะเริ่มเสร็จในไตรมาส2/2556 คาดว่าไตรมาส1-2 จะเป็นการรักษาระดับให้ยืนในแดนบวก ตัวเลขอาจจะไม่หวือหวา แต่ถ้าเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วน่าจะดีกว่า

*** NUSA มีแผนที่จะไปโรดโชว์บ้างหรือไม่***

    ก็ปัจจุบันนี้ก็มีกองทุน เข้ามาเยี่ยมชมบริษัทฯ ค่อนข้างเยอะหลังจากกระแสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับการตอบรับก็มีพวกกอง ทุน พวกบริษัทฯ เงินทุนต่าง ๆ ก็เข้ามา แต่ยังไม่มีใครมาชวนบริษัทฯ ไปโรดโชว์


*** ถ้าปีนี้รายได้โตก้าวกระโดด แล้วกำไรสุทธิ จะโตไปในทิศทางเดียวกันมั้ย***

    จากปีที่แล้วแค่ 70  ล้านบาท ปีนี้ก็น่าจะเป็นหลายร้อยล้าน เพราการรับรู้รายได้จากโครงการที่สร้างเสร็จ และโอนให้ลูกค้า


***การแข่งขันในธุรกิจ อสังหาฯ NUSA  กังวลหรือไม่ และเตรียมรับมืออย่างไร***

    ผมคิดว่าทุกวันนี้เป็นการขายโลเคชั่น ในย่านไหนก็จะเป็นกลุ่มลูกค้าในย่านนั้น  เพราะที่ดินมีจำนวนจำกัดหมดแล้วก็หมดไป ยกตัวอย่างบางโพก็มีที่ดินไม่กี่แปลง ซึ่งเราจะขายคนละแวกนั้นไม่ได้ขายคนที่อยู่แถวบางนา

*** โครงการคอนโดฯ ที่บางโพ เปิดขายไปหรือยัง***

    จริง ๆ เรายังไม่ได้เปิดขายเลย ยังไม่ได้แกรนด์โอเพ่นนิ่ง เลย ตอนนี้รอ  การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ( Environmental Impact Assessment :EIA)  อนุมัติซึ่งน่าจะอนุมัติภายใน 5  เมษายน หลังจาก EIA ผ่านบริษัทฯ จะลุยเรื่องมาร์เก็ตติ้ง โครงการที่บางโพจะเป็นโครงการคอนโดฯ  แบบโลว์ไรส์ ขนาด 8  ชั้นมี 2  เฟส

*** โครงการที่จะเปิดขายในเร็ว ๆ นี้มีโครงการไหนบ้าง***

    ก็มีโครงการบางโพ มีที่พัทยา มีนุสาพระราม2  ชื่อNusa Lake Como@Rama2  กับ Cheevani@Rama2   แล้วก็เฟสต่อเนื่อง คือNusa Greenery@Rama2


*** โครงการคอมมูนีตี้มอลล์ ของ NUSA มีที่ไหนบ้าง***

    บริษัทฯ มีอยู่บริเวณหน้าโครงการของหลายๆ โครงการ เช่นที่พระราม2 ที่เป็นไซส์ขนาดใหญ่ของเรา มี300 กว่าไร่แล้วก็มีโครงการ PARC  EXO  เกษตร-นวมิทร์ เป็นคอนโด 1,000  กว่ายูนิต  แล้วก็มีสปอร์ตมอลล์ เพราะจะเน้นเรื่องการเล่นกีฬา มีช็อปปิ้งมอลล์เสริมเป็นบางโพ ผมคิดว่าคอมมูนิตี้มอลล์เป็นแม็กเน็ต  อย่างหนึ่งที่จะช่วยในการขาย สร้างจุดสนใจให้ลูกค้าได้ เดี่ยวนี้จะเห็นหลายโครงการก็ทำกัน อย่างเสนาก็ทำ ซึ่งถ้าบริษัทฯ มีโลเกชั่นดี ๆ ที่สามารถเปิดมอลล์ขนาดเล็กได้ก็จะเป็นส่วนที่เข้ามาสนับสนุนงานขาย


***โครงการคอมมูนีตี้มอลล์ มีโอกาสที่จะขายเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มั้ย***

    มีครับ ตอนนี้กำลังดีลอยู่ ปีนี้น่าจะเห็น

*** คอมมูนีตี้มอลล์เรามีอยู่กี่แห่ง***

    มี 3  แห่ง   ก็มีที่ ณุศา พระราม2 ,Up ekamai ซึ่งเป็นพื้นที่ให้เช่า และก็พาร์คเอ็กโซ่  PARC  EXO เกษตร-นวมิทร์


*** ถ้าขายเข้ากองทุนอสังหาฯ คือทั้ง 3 โครงการนี้เลยหรือไม่***

    ใช่ครับ อันนี้ยังไม่รวมในงบนะ ถ้าเรามีการขายเข้ากองทุนกำไรเราก็จะเป็นเอ็กส์ตร้า  ตอนนี้กำลังคุยอยู่หลายๆ  กองทุนอยู่

***ทำใม NUSA ถึงเลือกขายสินทรัพย์เข้ากองทุน***

    เพราะเป็นการระดมทุนที่สร้างสภาพคล่องให้กับโครงการได้พอสมควร แล้วก็นำไปพัฒนาโครงการอื่นได้

***ขนาดของกองทุนประมาณเท่าไหร่***

    รวมกัน 3 โครงการก็น่าจะเกิน 500  ล้านบาท

*** สุดท้ายค่ะ อยากให้ฝากถึงนักลงทุนหรือผู้ถือหุ้น***

    NUSA  ปีนี้เป็นปีแห่งการเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ ถึงที่ผ่านมาผลประกอบการไม่มากนัก แต่ปีต่อๆ ไป และปีนี้ เราเชื่อว่าผลประกอบการ และกำไรจะเป็นที่พอใจแก่ผู้ลงทุน

---จบ---