มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้านหลังแรก: ข่าวดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์


ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่า เมื่อวันอังคารที่ 3 พฤษภาคม 2554 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบ ตามที่กระทรวงการคลังได้เสนอมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นโครงการสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง และบ้านปลูกสร้างเอง โดยเสนออัตราดอกเบี้ยที่ร้อยละ 0.0 ต่อปี เป็นระยะเวลา 2 ปี มีระยะเวลากู้ 30 ปี โดยกำหนดมูลค่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 1.0 ของวงเงินกู้ ) และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ของราคาประเมินของทางราชการ) โดยให้วงเงิน 25,000 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 8.0 ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในแต่ละปี ซึ่งมาตรการดังกล่าวนี้น่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยมาตรการดังกล่าวทางรัฐบาลจะมอบหมายให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นผู้รับผิดชอบในโครงการนี้

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกดังกล่าวนี้ น่าจะเป็นปัจจัยหนุนที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยในช่วงที่ผ่านมากิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง เห็นได้จากรายงานของ กรมที่ดินและศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2554 มีจำนวน 18,907 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 21.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน กิจกรรมการซื้อขายที่ปรับตัวลดลงสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ดังเช่นที่ผ่านมา ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงไม่จำเป็นต้องเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์เริ่มทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้  (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR ของธนาคารพาณิชย์ 4 รายใหญ่ อยู่ที่ร้อยละ 6.75) โดยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทุกร้อยละ 1.0 จะส่งผลให้วงเงินกู้ลดลงประมาณร้อยละ 7.0-8.0 ซึ่งหมายถึงอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงตามเช่นกัน

ดังนั้น ในช่วงที่เหลือของปีนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะกลับมามีความคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ เริ่มมีที่อยู่อาศัยทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างเหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก จากผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด  พบว่า ณ สิ้นปี 2553 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 130,282 เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.2 จากปี 2552 (ณ สิ้นปี 2552 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายประมาณ 109,331 หน่วย) มาตรการดังกล่าวนี้ จึงเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเร่งทำการตลาดระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายสะสมอยู่ในสต๊อกของตนเองออกไป

นอกจากนี้ในส่วนของการแข่งขันธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า มาตรการดังกล่าวคงจะมีผลทำให้การแข่งขันในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความเข้มข้นมากขึ้นโดยมาตรการดังกล่าว ซึ่งกำหนดเงื่อนไขการให้กู้สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงสุด 3 ล้านบาท นั้น ถือว่าคาบเกี่ยวกับกลุ่มเป้าหมายของธนาคารพาณิชย์ จึงน่าจะมีผลต่อฐานลูกค้ากลุ่มธนาคารพาณิชย์เช่นกัน โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง และในภาวะที่ผู้บริโภคคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับตัวสูงขึ้น ความกังวลในเรื่องของภาระรายจ่ายการผ่อนชำระสินเชื่อที่จะเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคบางกลุ่มคงจะเริ่มมองหาสถาบันการเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ เพื่อที่จะช่วยแบ่งเบาภาระในการผ่อนชำระสินเชื่อ ดังนั้น เพื่อลดผลกระทบจากมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรกนั้น  ธนาคารพาณิชย์ที่คงต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การตลาด โดยเฉพาะในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่คงต้องมีการปรับเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ให้สามารถแข่งขันได้ เพราะแม้ว่าปัจจุบันจะมีการลงมาเล่นที่อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0.0 ก็ตาม แต่เป็นเพียงระยะเวลาสั้นๆ เช่น 3 เดือน 6 เดือน เป็นต้น เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องของต้นทุนการดำเนินธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการคงจะระมัดระวังในการดำเนินกลยุทธ์ด้านราคาที่ต่ำ

นอกจากกลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยที่จะถูกนำมาใช้แล้ว ธนาคารพาณิชย์คงจะนำกลยุทธ์ด้านอื่นมาใช้ในการทำตลาดควบคู่กันไป เพราะบางครั้งการตัดสินใจเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคนั้น ไม่ได้หยุดอยู่ที่ราคาเพียงอย่างเดียว โดยองค์ประกอบอื่นๆ ที่ผู้บริโภคนำมาเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจเลือกใช้บริการ อาทิ ความรวดเร็วในการให้บริการ การให้ข้อมูลที่ถูกต้องตรงกับความต้องการ วงเงินอนุมัติที่สูงกว่า เป็นต้น

สำหรับแนวโน้มยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2554 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ปรับประมาณการขึ้น จากผลของมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรกที่จะทำให้กลุ่มลูกค้าใหม่ที่มีความพร้อมทางการเงินให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น โดยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปี 2554 นี้ จะมีประมาณ 2,025,350-2,042,715 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 8.0-9.0 ชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 9.8 ในปี 2553 (ตัวเลขประมาณการโดยรวมคาดการณ์ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบริษัทประกันชีวิต) อย่างไรก็ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2 นี้ยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม ได้แก่ สถานการณ์ด้านการเมือง ที่อาจจะมีการยุบสภา ทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มอาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อรอดูทิศทางและนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ ขณะเดียวกันยังต้องติดตามการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินของไทย (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ในวันพุธที่ 1 มิถุนายน  2554 ที่คาดว่ายังเป็นช่วงขาขึ้น โดยเครือธนาคารกสิกรไทย คาดว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยน่าจะถูกปรับขึ้นสู่ระดับร้อยละ 3.25 ภายในสิ้นปี 2554 นี้
โดยสรุป ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรกน่าจะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความคึกคักมากขึ้น และเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการในการที่จะเร่งระบายสินค้าของตน อย่างไรก็ดี การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ผู้ประกอบการคงจะต้องเพิ่มความระวังมากขึ้นในการทำตลาดในทุกกลุ่มที่อยู่อาศัยและทุกระดับราคา เนื่องจากภาวะตลาดปัจจุบันมีความเสี่ยงเพิ่มสูงขึ้น เช่น ราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งส่งผลต่อภาระรายจ่ายของผู้บริโภคปรับตัวขึ้นตาม นอกจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีอุปทานเหลือขายสะสมเป็นจำนวนที่สูง และผู้ประกอบการยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวลง ปัจจัยเหล่านี้อาจเป็นสาเหตุนำไปสู่ปัญหาต่อผู้ประกอบการในภายหลังได้

สำหรับผลของมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก คงจะเพิ่มดีกรีการแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความเข้มข้นมากขึ้น เนื่องจากมาตรการดังกล่าวได้ครอบคลุมถึงกลุ่มลูกค้าของธนาคารพาณิชย์ ทำให้ธนาคารพาณิชย์คงจะต้องเร่งปรับกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ เพื่อรักษาฐานลูกค้าของตน โดยที่ผ่านมา การตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะถูกนำโดยกลุ่มธนาคารพาณิชย์ที่เข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดจากกลุ่มสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ

สำหรับการเลือกใช้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ผู้บริโภคเองควรมีการศึกษาถึงผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีให้เลือกหลากหลายในหลายสถาบันการเงิน เพื่อช่วยในการวางแผนทางการเงินในระยะข้างหน้าได้ อาทิเช่น ศึกษาถึงความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา โดยเฉพาะในขณะที่ธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่รุนแรง สถาบันการเงินแต่ละแห่งพยายามเสนอผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย เพื่อให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น ซึ่งผู้บริโภคสามารถที่จะเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์ของแต่ละสินเชื่อ ที่ให้ประโยชน์แก่ผู้บริโภคมากที่สุด ในการที่จะสามารถช่วยแบ่งเบาภาระในการผ่อนชำระในระยะยาวได้

สำหรับในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ในภาวะที่สินค้าผลิตออกมามากเกินกว่าปริมาณความต้องการ ซึ่งลักษณะรูปแบบของโครงการ และทำเลที่ตั้งที่ไม่แตกต่างกันมากนัก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้จึงเป็นของผู้บริโภค ซึ่งผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น สามารถใช้เวลาในการพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ซึ่งผู้บริโภคสามารถที่จะใช้เวลาในการเลือก และเปรียบเทียบสินค้า ก่อนทำการตัดสินใจ อาทิ ราคาต่อตารางเมตรในทำเลที่ใกล้เคียงกัน รูปแบบของโครงการ วัสดุที่ใช้ในการตกแต่ง เป็นต้น นอกจากนี้ผู้บริโภคควรมีการตรวจสอบในเรื่องของระเบียบสัญญาต่างๆ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง