PROPERTY : ฐานที่มั่นคงท่ามกลางความไม่แน่นอน

อุตสาหกรรมและศูนย์การค้าโดดเด่นที่สุด
การคัดเลือกผู้ชนะที่ชัดเจนสำหรับปี 2026 ยังคงเป็นเรื่องยาก จากภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอและมาตรการกระตุ้นที่มีอย่างจำกัด แม้เราจะให้น้ำหนักการลงทุนในกลุ่มโดยรวมเป็น OVERWEIGHT จากระดับมูลค่าที่น่าสนใจและเงินปันผล แต่กลุ่มที่เราชื่นชอบมากที่สุดคือ กลุ่มอุตสาหกรรม ซึ่งขับเคลื่อนโดยโครงการ “Thailand Fast Pass” โดยให้ความสำคัญกับ WHA และ AMATA นอกจากนี้ เรายังให้น้ำหนักกับ กลุ่มพัฒนาโครงการค้าปลีก โดยเฉพาะ CPN ซึ่งการเพิ่มกำลังการรองรับของศูนย์การค้าใหม่เป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโต สุดท้าย เราเห็นโอกาสเชิงคัดเลือกใน กลุ่มที่อยู่อาศัย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการโอน backlog เช่น AP และ SIRI ขณะเดียวกัน เรายังคงระมัดระวังต่อ พื้นที่สำนักงาน โดยคาดว่าจะมีการแข่งขันสูงและศักยภาพการเติบโตจำกัด

"Thailand FastPass" ขับเคลื่อนการลงทุน
รัฐบาลได้เปิดตัวโครงการ "Thailand FastPass" เพื่อแก้ปัญหาคอขวดด้านใบอนุญาตและเร่งการดำเนินโครงการ แม้ว่าการอนุมัติการลงทุนจะเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเร็ว ๆ นี้ แต่อัตราการใช้จ่ายจริงลดลงเหลือ 45% เนื่องจากความซับซ้อนของโครงการขนาดใหญ่ในปัจจุบัน โปรแกรมนี้มีเป้าหมายเพื่อเปลี่ยนเงินลงทุนให้เป็นรายได้จากการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น การยื่นขอลงทุนในช่วง 9M25 มีมูลค่าถึง 1.37 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 94% YoY กระแสเงินลงทุนนำโดยสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน โดยได้รับแรงหนุนจากกลยุทธ์ “China Avoidance” กลุ่ม Data centers และอิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในยอดจองที่ดินและ backlog WHA ยังคงเป็นหุ้นที่เราแนะนำมากที่สุด ตามมาด้วย AMATA เนื่องจากมีศักยภาพในการแปลง backlog ให้เป็นเงินลงทุนได้สูง

CPN นำการขยายตัวในกลุ่มค้าปลีก
CPN ยังคงครองตลาดในภาคส่วนนี้ เห็นได้จากความสำเร็จของโครงการแบบ mixed-use ที่ Dusit Central Park ซึ่งแสดงให้เห็นถึงจำนวนผู้มาเยือนที่แข็งแกร่งและอัตราการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานสูงกว่า 90% เราคาดการณ์ว่าผลกระทบจากอุปทานสำนักงานล้นตลาดในวงกว้างจะมีน้อย เนื่องจาก CPN ยังคงมีความเสี่ยงในระดับจำกัด และพอร์ตโฟลิโอสำนักงานที่มีอยู่ยังคงมีความสามารถในการแข่งขันสูง คาดว่าพื้นที่ค้าปลีกสุทธิจะเพิ่มขึ้น 337,000 ตารางเมตรในปี 2026 คิดเป็นเพิ่มขึ้น 4% จากอุปทานทั้งหมด CPN ครองส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 21% ซึ่งมากกว่าคู่แข่งที่ใกล้เคียงที่สุดถึงสองเท่าที่ 10% การเติบโตในอนาคตจะได้รับแรงหนุนจากการเปิดตัวเซ็นทรัล พหลโยธิน ใน 4Q26 และผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากพื้นที่ค้าปลีกที่ได้รับการปรับปรุงใหม่

Backlog ช่วยสร้างรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยรายใหญ่
เราคาดการณ์ว่ายอดขายล่วงหน้าและการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลงในปี 2026 เนื่องจากผู้พัฒนาลดการจัดสรรงบประมาณลงทุนด้านที่ดิน อย่างไรก็ตาม โครงการที่เปิดตัวในปี 2023-2024 กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีรายได้ที่มั่นคง การโอนกรรมสิทธิ์สำหรับผู้เล่นรายใหญ่ได้รับการสนับสนุนจาก backlog คอนโดมิเนียมที่แข็งแกร่ง แม้ว่าความชัดเจนของรายได้ยังคงไม่สม่ำเสมอในภาคส่วนนี้ AP และ SIRI แสดงให้เห็นถึงความต่อเนื่องที่แข็งแกร่งที่สุดในการฟื้นตัว ในขณะเดียวกัน SPALI อยู่ในตำแหน่งที่โดดเด่นด้วยปริมาณคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนมากที่กำหนดจะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2026 ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP, SIRI, WHA และ CPN โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 10.60, 1.80, 4.90 และ 83.00 บาท ตามลำดับ