สำนักข่าวหุ้นอินไซด์( 20 พฤศจิกายน 2568 )------- KEY SUMMARY

ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่ามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง 10.2%YOY มาอยู่ที่ราว 5.03 ล้านตารางเมตรในปี 2025 และคาดว่าจะเติบโตในอัตราชะลอตัวลงที่ 4.7%YOY ในปี 2026 มาอยู่ที่ราว 5.26 ล้านตารางเมตร โดยความต้องการใช้งานพื้นที่คลังสินค้ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 1) การเริ่มเดินสายการผลิตของโรงงานที่กระจายฐานการผลิตมาไทยในช่วงปี 2022-2024 ทำให้เกิดความต้องการพื้นที่จัดเก็บวัตถุดิบ ชิ้นส่วนประกอบ และสินค้าสำเร็จรูป 2) การนำเข้าและส่งออกของไทยในปี 2025 ที่คาดว่าเติบโต 5.5%YOY และ 5.3%YOY ตามลำดับ แต่มีแนวโน้มหดตัวลงในปี 2026 จากผลของมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ดี การเร่งระบายสินค้าส่วนเกินของผู้ผลิตในจีนมาไทย (China Influx) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ยังคงเป็นปัจจัยหนุนต่อความต้องการพื้นที่คลังสินค้าให้ยังคงขยายตัวได้ และ 3) ตลาด E-commerce ที่ยังมีทิศทางเติบโตต่อเนื่องตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่คุ้นชินกับการซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์และการแข่งขันกับช่องทางออฟไลน์ด้วยการส่งสินค้าที่รวดเร็วขึ้น อีกทั้ง นโยบายคนละครึ่งพลัสของภาครัฐที่มีกำหนดเริ่มใช้ในช่วงปลายเดือนตุลาคมนี้จะเป็นส่วนหนึ่งที่เข้ามาช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายภาคเอกชนในช่วงปลายปี 2025 ในขณะที่ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าตามแผนของผู้ให้บริการรายเดิมและการเข้าสู่ตลาดของผู้ให้บริการรายใหม่ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 9.9%YOY อยู่ที่ 6.22 ล้านตารางเมตร ในปี 2025 และขยายตัวที่ 5.3%YOY มาอยู่ที่ 6.55 ล้านตารางเมตรในปี 2026 เพื่อรองรับแนวโน้มความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่ยังมีโอกาสเติบโตได้ต่อเนื่องในระยะข้างหน้า โดยส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาคลังสินค้าแบบ Built-to-Suit (รูปแบบคลังสินค้าที่ออกแบบและก่อสร้างตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่าแต่ละราย) ซึ่งทำสัญญาเช่าระยะยาวล่วงหน้าก่อนเริ่มการก่อสร้าง จึงทำให้อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่คลังสินค้าใกล้เคียงกับปีก่อนหน้าอยู่ที่ 80.9% ในปี 2025 และ 80.4% ในปี 2026

อย่างไรก็ดี ธุรกิจคลังสินค้ายังต้องเผชิญความท้าทายสำคัญ ทั้งจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อการผลิตสินค้าที่มีสัดส่วนการส่งออกไปยังสหรัฐฯ สูง เช่น กลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ และชิ้นส่วนยานยนต์ รวมถึงสินค้าที่ถูกพิจารณาเป็นสินค้าสวมสิทธิ์ (Transshipment) ที่ส่งผ่านมายังไทยเพื่อส่งออกไปยังสหรัฐฯ และความผันผวนของเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลัก ซึ่งอาจทำให้ปริมาณการผลิตและการส่งออกของไทยลดลง และส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้าทั้งการจัดเก็บวัตถุดิบและสินค้าสำเร็จรูปปรับตัวลดลงตามไปด้วย รวมถึงต้นทุนการพัฒนาคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึงข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาคลังสินค้าต้องยกระดับการก่อสร้างและระบบบริหารจัดการให้สอดคล้องกับมาตรฐานสากล

นอกจากนี้ การแข่งขันในธุรกิจคลังสินค้ายังมีแนวโน้มเข้มข้นขึ้น จากการขยายพื้นที่คลังสินค้าของผู้ให้บริการรายเดิม และการเข้าสู่ตลาดของผู้เล่นรายใหม่ ทำให้นอกจากทำเลที่ตั้งของคลังสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาดแล้ว การสร้างความแตกต่างผ่านการนำเสนอบริการที่ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มจะสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้ อาทิ 1) การให้บริการเสริมที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ความต้องการ ซึ่งผู้เช่าสามารถเลือกใช้บริการที่มีอยู่หลากหลายได้ตามต้องการ เช่น การตรวจสอบคุณภาพสินค้า และการตรวจสอบสต็อกสินค้าแบบเรียลไทม์ 2) การลงทุนในเทคโนโลยีและการให้บริการระบบอัตโนมัติที่ช่วยลดต้นทุน และเพิ่มความแม่นยำและความรวดเร็วในการดำเนินงานให้แก่ผู้เช่าได้ และ 3) การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มที่ต้องการความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เช่น คลังสินค้าควบคุมอุณหภูมิ และคลังสินค้าสำหรับสินค้าอันตราย รวมถึงศูนย์กระจายสินค้าขนาดเล็กในเมือง (Micro-Fulfillment) สำหรับการจัดส่งด่วนที่มาพร้อมกับการบริการขนส่งสินค้าผ่านความร่วมมือกับผู้ให้บริการขนส่งที่มีความเชี่ยวชาญ นอกจากนี้ การนำแนวทางพัฒนาคลังสินค้าสีเขียว (Green warehouse) ที่เน้นใช้พลังงานสะอาดและดำเนินงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมาปรับใช้ จะเป็นอีกหนึ่งโอกาสที่ช่วยสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และสามารถดึงดูดผู้เช่าคลังสินค้าที่มีนโยบายด้านความยั่งยืนที่ชัดเจน อีกทั้ง ยังเป็นโอกาสในการเติบโตได้ในระยะยาว

ผู้เขียนบทวิเคราะห์

นางสาวกีรติญา ครองแก้ว
นักวิเคราะห์
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)