Thailand REITs
รับอานิสงส์จาก FED ลดดอกเบี้ย

มุมมองเชิงบวกต่อการลดดอกเบี้ย เลือก DIF เป็น Top Pick
เรายังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่มกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และกองทุนโครงสร้างพื้นฐานของไทย จากโอกาสที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) จะปรับลดอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากการลดลงของ Fed funds rate อาจส่งผลให้พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ มีอัตราผลตอบแทนต่ำลง และนำไปสู่ราคาหน่วยลงทุนของกอง REITs ไทยที่สูงขึ้น เราแนะนำ “ซื้อ” DIF และ CPNREIT ขณะที่ปรับลดคำแนะนำ 3BBIF ลงเป็น “ถือ” (จากผลตอบแทนรวมที่จำกัดเพียง 6%) พร้อมสลับ Top Pick จาก 3BBIF มาเป็น DIF (ราคาเป้าหมาย 9.5 บาท) เนื่องจากมี IRR ที่แข็งแกร่ง 6.6% (สูงกว่า 3BBIF ที่ 4.9%) คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปี 68-69 ที่ 10% และมีความเสี่ยงต่ำกว่าจากการที่ TRUE มีสัญญาเช่าในระยะยาว

โอกาสทำกำไรจากรอบการลดดอกเบี้ย
เมื่อวันที่ 22 ส.ค. ที่ผ่านมา นาย Jerome Powell ประธานธนาคารกลางสหรัฐฯ ได้ส่งสัญญาณเปิดทางไปสู่การลดดอกเบี้ยในเดือน ก.ย. 68 เพราะตลาดแรงงานสหรัฐฯ เผชิญความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น การปรับลดดอกเบี้ย มีแนวโน้มจะเป็นแรงหนุนราคาหน่วยลงทุนของกอง REITs และกองทุนโครงสร้างพื้นฐานไทย โดยอ้างอิงจากความสัมพันธ์เชิงลบ (negative correlation) ระหว่างดัชนี SETREIT และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ จากข้อมูลหลังโควิด (1 ม.ค. 65 – 5 ก.ย. 68) พบว่าความสัมพันธ์เชิงลบของ SETREIT กับพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี อยู่ที่ 83% ขณะที่ DIF, CPNREIT, 3BBIF อยู่ที่ 79%, 79%, 83% ตามลำดับ

ปรับเพิ่มราคาเป้าหมายจากการลดอัตราคิดลด
เราได้ปรับราคาเป้าหมายของ DIF/CPNREIT/3BBIF ขึ้นเป็น 9.5/12.3/6.2 บาท จากเดิม 7.9/11.4/6.1 บาท เนื่องจาก 1) ลด WACC (จาก risk-free rate ที่ต่ำลง) และ 2) เลื่อนราคาเป้าหมายไปสิ้นปี 69 จากสิ้นปี 68 โดยปรับลด risk-free rate ของทั้ง 3 กอง เหลือ 1.9–2.2% จากเดิม 3.0% ทั้งนี้ เราคำนวณ risk-free rate โดยอ้างอิงจาก 1) อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยตามอายุตราสารที่สอดคล้องกับอายุสัญญาเช่าของแต่ละกอง และ 2) บวกเผื่ออีก 50bps (เผื่อกรณี bond yield ปรับขึ้น) สำหรับ DIF ซึ่งมีระยะเวลาสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก EBITDA ที่ 15 ปี เราใช้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 15 ปีที่ 1.44% บวก buffer 0.5% คิดเป็น risk-free rate 1.94% นอกจากนี้ยังได้เพิ่มสมมติฐานการต่อสัญญาเช่าบางส่วนของเสาสัญญาณ DIF หลังสัญญาปัจจุบันหมดอายุในเดือน ก.ย. 76

DIF คือ Top Pick จาก IRR ที่แข็งแกร่งและยีลด์ 10% ต่อปี
เราเลือก DIF เป็น Top Pick ใหม่ เนื่องจากมี IRR ที่แข็งแกร่ง 6.6% (สูงกว่า 3BBIF ที่ 4.9%) และคาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลปี 68-69 ที่ 10% (สูงกว่า 3BBIF และ CPNREIT เล็กน้อย) แม้ว่า IRR ของ DIF ที่ 6.6% จะใกล้เคียงกับ CPNREIT ที่ 6.9% แต่เรามองว่า DIF มีความเสี่ยงด้าน DPU ที่ต่ำกว่าจนถึง ก.ย. 76 จากการที่ TRUE ได้กำหนดไว้ในสัญญาแล้วว่าจะจ่ายค่าเช่าให้ DIF กี่บาทในแต่ละปี ในขณะที่ CPNREIT อาจได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอ ส่วน 3BBIF เราปรับลดคำแนะนำจาก “ซื้อ” เป็น “ถือ” เนื่องจากราคาหน่วยลงทุนปรับขึ้นแรง +27% ตั้งแต่ต้นปี ทำให้มีอัพไซด์จำกัด ผลตอบแทนรวมเหลือเพียง 3% (จากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลปี 69 ที่ 9% ซึ่งถูกหักล้างบางส่วนโดย ดาวน์ไซด์ 6% เมื่อเทียบราคาตลาดกับราคาเป้าหมายใหม่ที่ 6.2 บาท)